§ 4. Використання земель громадянами у межах населених пунктів

   Конституція України (ст. 13) у формі загальних засад закріплює право кожного громадянина на користування природними об'єктами, у тому числі і землею.
   Земельний кодекс України допускає використання земельних ділянок громадянами на праві власності і праві орендного землекористування. У першому випадку громадянин здійснює експлуатацію земельної ділянки, яка належить йому на праві приватної власності, у другому — земельна ділянка надана йому на умовах оренди.
   Здебільшого використання земельних ділянок у межах населених пунктів як їх власниками, так і орендарями пов'язане із забудовою цих ділянок. Найбільш поширеним і характерним для населених пунктів є використання земельних ділянок для індивідуального житлового та гаражного будівництва. Здійснення індивідуального житлового будівництва — одна із форм реалізації конституційного права громадян на житло. Спорудження жилого будинку громадянином нерозривно пов'язане з необхідністю отримання ним відповідної земельної ділянки. Можливість отримання земельних ділянок громадянами для зазначених цілей передбачена ст. 40 ЗК України. Згідно з цією нормою, громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду відповідні земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. Із змісту цієї статті випливає, що на безоплатну передачу у власність або надання в оренду земельних ділянок можуть претендувати лише громадяни України. Разом з тим, ст. 93 ЗК України допускає передачу в оренду земельних ділянок не тільки громадянам України, а й іноземним громадянам та особам без громадянства. Іноземці та особи без громадянства можуть бути суб'єктами приватної власності на земельні ділянки у населених пунктах, на яких розташовані належні їм будівлі, споруди чи інша нерухомість.
   Земельні ділянки для індивідуального житлового і гаражного будівництва характеризуються спільними і відмінними рисами. Об'єднує їх те, що вони повинні використовуватися громадянами під індивідуальну забудову. Відмінність цих ділянок полягає передусім у тому, що перші призначені для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (називаються присадибними згідно зі ст. 121 Земельного кодексу), другі — для будівництва та обслуговування індивідуального гаража.
   Забудова присадибної земельної ділянки передбачає спорудження на ній у встановленому порядку індивідуального житлового будинку садибного типу, господарських будівель (сараїв, гаражів, літніх кухонь, вбиралень тощо) та господарських споруд (колодязів, вигрібних ям, навісів тощо). Господарські будівлі і споруди, розташовані на присадибній ділянці, не є самостійними об'єктами індивідуальної забудови, вони разом з жилим будинком становлять одне ціле — єдиний об'єкт, який обслуговує індивідуально визначена присадибна ділянка.
   Індивідуальне гаражне будівництво може здійснюватися на окремій земельній ділянці, яка призначена для розташування та обслуговування індивідуального гаража. У цьому разі певна земельна ділянка являється самостійним об'єктом права приватної власності чи орендного землекористування, а індивідуальний гараж — самостійним об'єктом нерухомості.
   Крім цільового призначення, відмінність присадибної ділянки від земельної ділянки для індивідуального гаражного будівництва полягає і в нормуванні розмірів цих ділянок. Згідно зі ст. 121 ЗК України для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) громадяни України можуть безоплатно отримати у селах земельні ділянки розміром не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, вмістах—не більше 0,10 га. Максимальний же розмір земельних ділянок, які громадяни України мають право отримати в населених пунктах незалежно від їх категорії для будівництва індивідуальних гаражів, становить не більше 0,01 га. Конкретні розміри присадибних земельних ділянок та ділянок для будівництва індивідуальних гаражів у межах максимальних розмірів визначаються при одержанні земельної ділянки з урахуванням вимог містобудівної документації. Стаття 40 ЗК України передбачає, що понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб (індивідуального житлового і гаражного будівництва) за цивільно-правовими угодами. У цьому разі власниками таких земельних ділянок можуть виступати не тільки громадяни України, а й інші фізичні особи. Зазначена норма, на жаль, не уточнює питання щодо правового режиму земельних ділянок, що їх набувають громадяни в цих випадках. Зокрема, яким може бути максимальний розмір цієї ділянки, чи може вона вважатися окремим об'єктом права приватної власності громадянина, чи виступає додатковою до основної земельної ділянки, яку особа отримала безоплатно. Уявляється, що придбані за цивільно-правовими угодами земельні ділянки треба розглядати як самостійні об'єкти права приватної власності громадян. їх розміри не повинні перевищувати норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, встановлені ст. 121 ЗК України.
   Присадибні земельні ділянки та ділянки для індивідуального гаражного будівництва набуваються громадянами у приватну власність чи оренду в межах земель житлової та громадської забудови населених пунктів із земель державної чи комунальної власності.
   Порядок виникнення права приватної власності на присадибну чи гаражну земельну ділянку встановлює ст. 118 ЗК України.
   Основні вимоги щодо оформлення документації на будівництво садибних житлих будинків та інших об'єктів нерухомості встановлені Типовими регіональними правилами забудови, які затверджені наказом Держбуду України від 10 грудня 2001 р. №219 та зареєстровані в Міністерстві юстиції України 3 січня 2002 р. №4/62921.
   На підставі рішення уповноваженого органу про передачу присадибної земельної ділянки громадянин (забудовник) звертається до місцевого органу містобудування і архітектури за отриманням будівельного паспорта об'єкта нерухомості (індивідуального житлового будинку), до складу якого входять документи, що встановлюють право на землю, дозвіл на будівництво, плани фасадів, розрізів, необхідних конструктивних вузлів будинку, технічні умови підключення до інженерних мереж, генеральний план земельної ділянки з відмітками та ін.
   Передача в оренду присадибних земельних ділянок та ділянок для індивідуального гаражного будівництва, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди присадибної чи гаражної земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок громадянам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову (в тому числі індивідуальну) здійснюється за проектами відведення у порядку, встановленому статтями 118 і 123 ЗК України. Особливості орендного використання присадибних чи гаражних земельних ділянок полягають у тому, що в цих випадках оренда, як правило, є довгостроковою, тобто від 5 до 50 років. Відносини, пов'язані з орендним використання земельних ділянок для зазначених цілей, регулюються ЗК України (статті 93 і 124) та Законом України “Про оренду землі”. Власник чи орендар присадибної або гаражної земельної ділянки може приступити до безпосереднього використання цієї ділянки під забудову після отримання ним у встановленому порядку дозволу на виконання будівельних робіт.
   У процесі будівництва забудовник зобов'язаний здійснювати забудову інженерне облаштування і благоустрій земельної ділянки відповідно до затвердженого у встановленому порядку будівельного паспорта, відшкодувати збитки або проводити ремонт зруйнованих ним доріг та інженерних мереж.
   Закінчений будівництвом жилий будинок чи індивідуальний гараж приймається в експлуатацію державною комісією у встановленому порядку.
   Земельні ділянки під забудову у межах населених пунктів можуть використовуватися на титулі власності не тільки громадянами України, а й іншими фізичними особами (іноземними громадянами та особами без громадянства), які мають статус суб'єктів підприємницької діяльності.
   Особливості цього виду використання земельних ділянок зумовлені специфікою об'єктного і суб'єктного складу, порядком набуття прав на зазначені земельні ділянки. Зокрема, об'єктом використання можуть бути вільні від забудови земельні ділянки, право власності на які набувається на конкурентних засадах. Вони мають бути також вільними від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, встановлених законом, договором чи рішенням суду. Суб'єктами-покупцями таких земельних ділянок виступають громадяни — суб'єкти підприємницької діяльності.
   Самостійними видами використання земель громадянами, які можуть здійснюватися як за межами, так і в межах населених пунктів, є городництво і садівництво громадян. Це сільськогосподарське використання земель, яке здійснюється у відповідності з приписами, які присвячені землям сільськогосподарського призначення.