§ 3. Порядок використання земель у межах населених пунктів для забудови та інших потреб

   Землі у межах населених пунктів з урахуванням їх основного цільового призначення використовуються власниками земельних ділянок і землекористувачами передовсім для містобудівних потреб, тобто для розміщення та експлуатації будинків і споруд житлового, громадського, транспортного, виробничого, комунального, природоохоронного, іншого призначення, вулиць і доріг, магістральних інженерних мереж, об'єктів ландшафтної архітектури та ін.
   Процес використання земельних ділянок для забудови та інших потреб у межах населених пунктів регулюється Земельним кодексом України, містобудівним та іншим законодавством, основу якого становлять закони України “Про Генеральну схему планування територій України”, “Про основи містобудування”, “Про планування і забудову територій”, “Про архітектурну діяльність”, “Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за порушення у сфері містобудування”, інші нормативно-правові акти (наприклад, Типові регіональні правила забудови, регіональні та місцеві правила забудови), а також державні будівельні норми і правила (наприклад, ДБН 360-92 “Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень”), Державні санітарні правила планування та забудови населених пунктів, затверджені наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19 червня 1996 р.
   Забудова територій включає здійснення нового будівництва, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт, впорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічне переоснащення підприємств тощо.
   Будівництво у межах населених пунктів здійснюється відповідними суб'єктами, які наділені земельними правами (забудовники) або залучені на договірних підставах (підрядники). Воно полягає в організації комплексної забудови території або розташуванні та будівництві окремих будинків і споруд на відповідних земельних ділянках.
   На території населеного пункту сільська, селищна чи міська рада встановлює у генеральному плані населеного пункту або місцевих правилах забудови режим забудови та іншого використання земель, визначених для містобудівних потреб. Це не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками чи зміну адміністративно-територіальних меж до моменту вилучення (викупу) та надання цих ділянок для здійснення запланованої містобудівної діяльності у встановленому порядку. Визначення територій під забудову і вибір земельних ділянок для містобудівних потреб здійснюється на підставі затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою конкретного населеного пункту за погодженням із спеціально уповноваженими органами з питань містобудування та архітектури.
   Забудові земельної ділянки у межах населених пунктів, що має здійснюватися відповідно до її цільового призначення, має передувати виникнення у суб'єкта земельних прав на цю ділянку.
   Стаття 125 ЗК України пов'язує виникнення права власності, права постійного користування та права на оренду земельної ділянки з одержанням її власником або користувачем (орендарем) відповідного документа, що посвідчує це право, та його державною реєстрацією. Ця норма забороняє суб'єкту приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та його державної реєстрації. Можливість використання земельних ділянок під забудову у межах населених пунктів містобудівне законодавство пов'язує з наявністю у суб'єкта права на забудову. Так, Закон України “Про основи містобудування” (ст. 22) підкреслює, що забудова земельних ділянок, які надаються для містобудівних потреб, здійснюється лише після виникнення у суб'єкта права власності чи права користування земельною ділянкою у встановленому порядку та отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт. Право на забудову (будівництво) виникає у суб'єктів, які вже отримали у власність, користування (оренду) земельні ділянки, визначені для містобудівних потреб містобудівною документацією та місцевими правилами забудови. Особа, якій належить право на забудову, набуває статусу забудовника. Забудовник реалізує належне йому право самостійно або залучає на договірних засадах підрядника.
   Сутність права на забудову полягає у забезпеченій законом можливості власника чи користувача (орендаря) відповідної земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, певні дії. До таких дій закон відносить не лише будівництво об'єктів містобудування, а й перебудову або знесення будинків і споруд, розташованих на цій ділянці.
   Реалізація права на забудову можлива лише за наявності У суб'єкта дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт. Чинне законодавство зобов'язує всіх осіб, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування, отримати відповідний дозвіл на будівництво. Процедура отримання такого дозволу встановлена Законом України “Про планування і забудову територій” (ст. 24).
   Дозвіл на будівництво об'єкта містобудування як адміністративно-правовий акт надається заявникові виконавчим органом відповідної ради або Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією (у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами) протягом Двох місяців з дня подання ним письмової заяви. Підставою Для надання дозволу на будівництво є комплексний висновок Щодо відповідності запропонованого будівництва містобудівній документації, державним будівельним нормам та місцевим правилам забудови. Правове значення цього дозволу полягає в тому, що особа, яка його отримала, набуває право отримати вихідні дані на проектування, здійснити проектно-вишукувальні роботи та отримати дозвіл на виконання будівельних робіт у встановленому порядку.
   Суб'єкт, який отримав дозвіл на будівництво, до початку виконання будівельних робіт зобов'язаний отримати дозвіл на виконання цих робіт. Таким дозволом вважається документ, який засвідчує право забудовника та підрядника на виконання цих робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, а також видачу ордерів на проведення земляних робіт. Процедура надання дозволу на виконання будівельних робіт врегульована Положенням, затвердженим наказом Держбуду України від 5 грудня 2000 р. та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 25 грудня 2000 р. Цей дозвіл надається та реєструється місцевими інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю протягом одного місяця з дня подання заяви. Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт згідно зі ст. 29 Закону України “Про планування і забудову територій” вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність, встановлену законодавством.
   Певними особливостями характеризується порядок використання земель житлової та громадської забудови, які відповідно до цільового призначення використовуються для розміщення об'єктів містобудування (житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування).
   Земельні ділянки із земель житлової та громадської забудови передаються у власність або надаються в оренду під забудову громадянам для індивідуального чи колективного використання. У першому випадку земельні ділянки використовуються громадянами для індивідуального будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва. У другому — йдеться про земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) і гаражно-будівельних кооперативів. Відповідно до ЗК України цим юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється згідно з затвердженою містобудівною документацією. Крім того, закон передбачає можливість набуття цими кооперативами земельних ділянок у власність за цивільно-правовими угодами.
   Певною специфікою характеризується використання забудованих земельних ділянок у межах житлової забудови, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території.
   Якщо багатоквартирний жилий будинок буде приватизований громадянами, то закон не виключає можливості передачі відповідної земельної ділянки, яка обслуговує цей будинок, безоплатно у власність або надання у користування об'єднанню власників. В останньому випадку положення ст. 42 ЗК України потребують уточнення, оскільки об'єднання власників є самостійною юридичною особою, майно якої не належить до державної чи комунальної власності і у зв'язку з цим вона не може претендувати на отримання земельної ділянки в постійне користування. Тому земельна ділянка, на якій розташований цей жилий будинок, може бути або безоплатно передана у власність юридичної особи — об'єднання власників, або ж надана цьому суб'єкту в оренду. Слід також зазначити, що закріплена ч. 2 ст. 42 ЗК альтернатива щодо власнісного статусу земельної ділянки, яка обслуговує приватизований багато-квартиний будинок, не відповідає логіці земельної реформи, спрямованої на забезпечення приватизації земель, що використовуються для задоволення приватних інтересів.
   Особливість правового режиму земельних ділянок багатоквартирної не садибної житлової забудови обумовлена тим, Що вони використовуються, як правило, кількома юридичними особами, мають єдину інфраструктуру та об'єкти обслуговування будинків (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей та ін.). З метою визначення порядку встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження жилих будинків наказом Держкомзему України, Держком-містобудування України, Держжитлокомунгоспу України та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. затверджено відповідне Положення. Це Положення діє у частині, що не суперечить Земельному кодексу України.
   Земельна ділянка, що обслуговує приватизований багатоквартирний будинок, не підлягає поділу між співвласниками будинку та закріпленню її частин за окремими співвласниками будинку.
   Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Прийняття містобудівного об'єкта в експлуатацію оформляється підписанням акта державної приймальної комісії, який затверджується виконавчим органом місцевої ради і виступає підставою для використання цих об'єктів.
   Об'єкти державного замовлення приймаються в експлуатацію відповідно до Положення про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів державного замовлення, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 р. № 449, зі змінами та доповненнями.
   Прийняття в експлуатацію об'єктів містобудування, які не є державною чи комунальною власністю, невиробничого призначення регулюється державними будівельними нормами (БДН А.3.1.—3.—94 “Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення”. Розділ 3).
   Об'єкти нерухомості, які прийняті в експлуатацію, підлягають державній реєстрації в порядку, який встановлений Указом Президента України “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. Правове значення державної реєстрації полягає в тому, що з цього моменту суб'єкт і стає власником зареєстрованого об'єкта, він отримує документ ГЦ'0 по свідчує його права власності на об'єкт нерухомості.
   Землі у межах населених пунктів, які надані для забудови, повинні використовуватися власниками земельних ділянок і землекористувачами належним чином, тобто з додержанням ними архітектурних, будівельних, санітарно-екологічних та інших державних стандартів та норм. У сфері будівництва, правил забудови та вимог про цільне призначення земельної ділянки. Неналежне та самовільне використання цих земель тягне за собою настання для винних юридичної відповідальності, встановленої законом.
   Спеціальні негативні правові наслідки передбачені законодавством за самовільне будівництво об'єктів. Будівництво вважається самовільним (за термінологією нового Цивільного кодексу України—самочинним) у всіх випадках, коли воно здійснюється у межах самовільно зайняття чи незаконно отриманої на інших підставах земельної ділянки.
   Відповідно до ст. ст. 376 нового Цивільного кодексу житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
   Самовільне (самочинне) будівництво—це самостійне правопорушення у сфері містобудування. Залежно від того, хто його вчи нив, розрізняють різні правові наслідки негативного характеру для цих осіб. Суб'єктами відповідальності у цих випадках є юридичні або фізичні особи, а також посадові особи підприємств, установ та організацій.
   Відповідальність юридичних осіб за самовільне будівництво передбачена Законом України “Про відповідальність підприємств, їх об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування”.
   Серед правопорушень, пов'язаних із виконанням будівельних робіт, за вчинення яких юридичні особи несуть відповідальність у вигляді штрафу, Закон називає проведення будівельних робіт без дозволу на їх виконання або без затвердженої проектної документації; виконання будівельних робіт, що не відповідають державним стандартам, нормам і правилам або проектним рішенням; ухилення від виконання або несвоєчасне виконання приписів інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю; недодержання регіональних або місцевих правил забудови під час планування і забудови населених пунктів, режиму використання та забудови земель, на яких передбачена містобудівельна діяльність. Згідно із Законом самовільно збудованими також вважаються будинки і споруди, які експлуатуються або використовуються по закінченні будівництва без прийняття їх державними приймальними комісіями.
   Справи щодо названих правопорушень, пов'язаних із самовільним будівництвом, що здійснюється юридичними особами, розглядають Державна архітектурно-будівельною інспекція України та її місцеві органи. Сплата штрафу не звільняє підприємство від усунення допущених порушень і відшкодування збитків, заподіяних самовільним будівництвом.
   Адміністративна відповідальність громадян та посадових осіб за самовільне будівництво будинків та споруд, а так само за самовільну зміну архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації встановлена ст. 97 КпАП.
   Цивільно-правові наслідки самовільного (самочинного) будівництва фізичними і юридичними особами визначені цивільним законодавством. Зокрема, ст. 376 нового Цивільного кодексу передбачає, що особа яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Ця цивільно-правова норма передбачає й інші засоби впливу на осіб, винних у самочинному будівництві. На особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, ця норма накладає також обов'язок відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
   Використання земельних ділянок у межах населених пунктів для потреб, не пов'язаних із забудовою, здійснюється відповідно до плану земельно-господарського устрою населеного пункту.