|
Особливості охорони та захисту права на житло Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Приватна власність громадян як одна з рівноправних форм власності охороняється законом, її захист здійснюється судом. Це право охороняється Конституцією як актом найвищої юридичної сили та відповідними законами України. Тільки у невідкладних випадках, пов’язаних з врятуванням життя людей і майна чи з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, можливий інший, встановлений законом, порядок проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду і обшуку (ст. 30). Ніхто не може бути протиправне позбавлений права власності. Конституція закріплює принцип, за яким право приватної власності на житло є непорушним.
Основоположні конституційні правові засади охорони та захисту прав на житло знайшли своє закріплення також в інших законодавчих актах України. Так, відповідно до Закону України “Про власність”, кожний громадянин особисто або разом з іншими має право на захист права власності.
Громадяни можуть мати житло у приватній власності, користуватися жилими приміщеннями та іншим майном, успадковувати й заповідати його, а також мати інші майнові права.
Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність на житло є рівноправна з іншими формами власності на житло. Держава створює однакові умови для її охорони й захисту. При цьому законодавством також передбачається захист прав громадян України як споживачів комунальних послуг. При порушенні наймодавцем, орендодавцем або підприємством, що надає комунальні послуги, умов їх надання, передбачених договором, наймач (орендар), власник приватного житла має право на зменшення розміру плати за відповідні послуги відповідно до Закону України “Про захист прав споживачів”. Боротьба із зловживанням монопольним становищем здійснюється відповідно до Закону України “Про захист від недобросовісної конкуренції”.
Поняття: охорона та захист прав на житло
Одним із важливих показників охорони прав та законних інтересів громадян на житло є гарантованість захисту прав і законних інтересів наймачів і власників житла. У законодавстві немає визначення поняття “охорона” та “захист” житлових прав.
Необхідно зазначити, що дослідження цього поняття завжди посідало важливе місце в юридичній науці. При цьому погляди вчених на це поняття виявилися різними через наявність розбіжностей у тлумаченні понять “правова охорона” та “правовий захист”. Прихильники однієї позиції пропонують розглядати правовий захист як систему юридичних норм, спрямованих на попередження правопорушень та усунення їх наслідків. Інші обмежують правовий захист діяльністю суду щодо попередження правопорушення та відновлення порушеного права. Правову охорону прав і законних інтересів громадян на житло в широкому значенні можна визначити, як взяту в єдності всю сукупність державно-правових (юридичних) заходів, з допомогою яких забезпечується правовий вплив на суспільні відносини, що склалися, направлений на забезпечення необхідних умов для захисту прав на житло.
Процес охорони реалізується через конкретні засоби державного впливу, реакції державних органів на прояви порушень прав громадян, що реалізуються у правовій формі.
Охорона без захисту не може існувати самостійно, тому що захист проявляється тільки в моменти порушення встановленого режиму охорони прав і законних інтересів громадян на житло. Правова охорона житлових прав громадян, не забезпечена реальним правовим захистом, не може досягти основної мети — забезпечення прав і законних інтересів, які вона встановлює. А правовий захист. як форма реалізації прав і законних інтересів громадян, спрямований на поновлення порушених їхніх прав і законних інтересів.
Захист у сфері житла необхідно розглядати як передбачені законодавством заходи, що здійснюються державними органами, з визнання порушення та поновлення цих прав і законних інтересів як наймачів державного житлового фонду, так і власників житла. Захист також включає заходи, спрямовані на припинення правопорушень і застосування до правопорушників передбачених законом заходів відповідальності. У ст. 6 Цивільного кодексу визначено, що захист цивільних прав здійснюється шляхом визнання цих прав; відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, які порушують право; присудження до виконання обов’язку в натурі; компенсації моральної шкоди; припинення або зміни правовідношення; стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом чи договором, неустойки (штрафу, пені), а також іншими засобами, передбаченими законом.
Тому правовий захист являє собою передбачені законом заходи відносно правопорушників, спрямовані на встановлення державними органами юридичних фактів, що порушують законні права та інтереси громадян.
Захистом в суб’єктивному значенні слід розуміти правові (юридичні) можливості, надані окремому громадянинові для поновлення порушених прав або прав, які оспорюються. Право на захист з’являється у суб’єкта тільки в момент порушення або оспорювання його права. Для захисту завжди притаманне те, що громадянин звертається до державних органів за захистом свого порушеного або оспорюваного права.
Захист права власності на житло здійснюється в передбаченому законом порядку, тобто шляхом застосування належної форми, засобів і способів захисту. Для захисту застосовується юрисдикційна форма захисту, тобто діяльність уповноважених державних органів, які здійснюють комплекс організаційних заходів для захисту порушених прав. Суть цієї діяльності полягає у тому, що особа, інтереси якої порушені неправомірними діями посадових осіб, звертається за захистом до відповідних державних органів, уповноважених вжити необхідні заходи для поновлення порушеного права й припинити правопорушення.
Виникнення права на захист у власників житла
Дуже важливе не тільки теоретичне, а й практичне значення має визначення моменту виникнення права на захист. Цей момент пов’язаний з моментом виникнення права власності, оскільки тільки власник у повній мірі може використати належні йому права на захист. Хоча, як було зазначено вище, положення щодо захисту права власника, поширюються і на невласників, осіб, які володіють житлом на законних підставах. Позитивним, на нашу думку, є те, що ст. 80 Проекту Житлового Кодексу встановлює правило, за яким угода про відчуження (продажу, дарування) будинку (квартири), їх частини, підлягає обов’язковій державній реєстрації. І право власності на будинок (квартиру) виникає саме з моменту державної реєстрації документів, що встановлюють це право.
Особи, яким належить на праві власності частина квартири (будинку), можуть укладати угоди про її відчуження тільки тоді, коли ця частина може бути відокремлена від інших частин будинку (квартири). При цьому, правопосвідчуючими документами про право власності на житло може бути документ про право власності на жилий будинок і розмір часток співвласників (про надання земельної ділянки для спорудження будинку і про його будівництво, про купівлю-продаж, міну, дарування, спадкування, про право на частку у спільному майні подружжя, рішення суду, що набрало законної сили, про визнання права власності на будинок чи його частину, довідка з бюро технічної інвентаризації).
При цьому слід пам’ятати, що право власності на жилий будинок, зведений громадянином на відведеній йому в установленому порядку земельній ділянці і прийнятий в експлуатацію, виникає з часу його реєстрації у виконавчому органі місцевої ради. Право власності на куплену квартиру у будинку ЖБК у покупця виникає з моменту укладення нотаріально посвідченого договору (Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. за № 9).
Член житлового та житлово-будівельного кооперативу може розпоряджатися житлом, де він проживає, тільки після повного внесення внеску за квартиру, іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування. Наймач стає власником квартири (будинку) відповідно до ст. 15 Закону України “Про власність” тільки після викупу (придбання на інших підставах) жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду. Тільки після цього він може укладати на свій розсуд на це майно договори купівлі-продажу, міни, дарування, оренди або інших угод, що не суперечать закону.
Відповідно до правил кредитування індивідуального житлового будівництва, позичальник до закінчення виплати одержаної позички не має права відчужувати збудований або капітально відремонтований за рахунок позички будинок без дозволу банку або підприємства (організації), що видали позичку.
При вирішенні спору про право власності на будинок обов’язок виплатити заборгованість з позички за згодою позикодавця може бути покладено на інших співвласників — учасників будівництва. У разі відсутності такої згоди обов’язок виплати позички лежить на особі, яка її одержала (Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” (п. 4) від 4 жовтня 1991 р. за № 7).
При вирішенні спорів про право власності на жилий будинок, на квартиру в житлово-будівельному кооперативі слід виходити з роз’яснень, які надані Пленумом Верховного Суду України у прийнятих ним постановах з цих питань. А саме: а) при вилученні земельної ділянки, на якій розміщений належний громадянину жилий будинок, інші будівлі, право приватної власності на них припиняється, якщо вилучення землі проведено відповідно до законодавства і вирішено питання про надання власнику відповідної компенсації та відшкодування завданих цим збитків. Спори щодо виду компенсації суд вирішує з урахуванням інтересів сторін і конкретних обставин справи; б) при повному внесенні пайових внесків за квартиру, дачу, гараж, іншу будівлю або приміщення, надані члену житлово-будівельного кооперативу, в особи, яка має право на частку в пайових внесках, виникає право власності на відповідну частку квартири.
У той самий час надання коштів для сплати вартості жилого будинку за договором купівлі-продажу може бути підставою для визнання покупцем за цим договором кредитора.
Таке рішення приймається з урахуванням конкретних обставин справи.
Так, В. пред’явила позов до С. про визнання права власності на будинок. Позивачка зазначала, що в березні 1991 р. вона домовилася з С. В. про купівлю у тієї будинку. Оскільки ж у цей час вона зустрічалася з С. і той обіцяв з нею одружитися, якщо договір купівлі-продажу буде оформлено на нього, вона з цим погодилась, внесла на рахунок С. В. свої гроші і оформила договір купівлі-продажу на відповідача. Посилаючись на те, що С. згодом її ошукав, а гроші за будинок фактично внесла вона, В. просила визнати зазначений договір недійсним і перевести на неї права й обов’язки покупця.
Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 21 лютого 1996 р. визнала, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Як установив суд, 17 липня 1992 р. за взаємною згодою між власницею спірного будинку С. В. і відповідачем С. у Городенківській державній нотаріальній конторі було укладено договір купівлі-продажу будинку, на підставі якого власником став С. На цей час, як підтвердили сторони, вони ні в зареєстрованому шлюбі, ні у фактичних шлюбних відносинах не перебували і домовленості про створення спільної власності на будинок у них не було.
Порушуючи питання про визнання договору купівлі-продажу будинку недійсним щодо покупця, В. посилалась на те, що цю угоду вчинено за належні їй гроші.
Проте суд, установивши, що спірний будинок купувався не лише за кошти позивачки і не для її особистого користування, правильно відмовив В. у позові про визнання права власності на весь будинок.
Для захисту житлових прав необхідно звернення до суду.
Зміст і форма позовної заяви визначаються статтями 137, 138 Цивільного процесуального кодексу. Позовна заява подається до суду в письмовій формі.
Позовна заява повинна містити таке:
1) назву суду, до якого подається заява;
2) точну назву позивача і відповідача, їх місце проживання або знаходження, а також назву представника позивача, коли позовна заява подається представником;
3) зміст позовних вимог;
4) виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги;
5) зазначення доказів, що стверджують позов;
6) зазначення ціни позову;
7) підпис позивача або його представника із зазначенням часу подання заяви.
До позовної заяви додаються письмові докази, а якщо позовна заява подається представником позивача, — ще й довіреність чи інший документ, який підтверджує повноваження представника.
Позивач повинен подати позовну заяву з копіями відповідно до кількості відповідачів.
Суддя має право, коли він визнає за необхідне, залежно від складності та характеру справи, затребувати від позивача копії всіх доданих до позовної заяви документів відповідно до кількості відповідачів.
Державне мито
При розгляді спору щодо житла, як майна, сплачується державне мито у визначеному розмірі. Із заяв і скарг, які подаються до суду, стягується один відсоток ціни позову, але не менше трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і не більше 100 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. У позовах про поділ будинку в натурі державне мито обчислюється залежно від вартості відшукуваної частини будинку. У такому самому порядку обчислюється державне мито тоді, кили ідеальні частки сторін у спільній власності були визначені раніше. У позовах про зміну ідеальних часток у праві власності на будинок державне мито обчислюється залежно від вартості ідеальної частки, на яку позивач просить збільшити її розмір.
На жаль, не всі власники квартир (будинків) навіть і у таких випадках зможуть звернутися до суду за захистом своїх порушених чи оспорюваних прав і законних інтересів у тому числі у випадку оскарження незаконних дій посадових осіб, підприємств, установ, організацій різних форм власності через неможливість сплатити державне мито. Відповідно до цього, виходячи з вимог пункту “д” ст. З Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито”, із позовних заяв про зміну або розірвання договору найму житлових приміщень, про продовження строку прийняття спадщини, про скасування арешту на майно та з інших позовних заяв немайнового характеру (або таких, що не підлягають оцінці) — 0,5 неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.
При здійсненні захисту права на житло захищаються не тільки майнові права, а й немайнові житлові права, у тому числі, і право на місце проживання, що не мають ринкової вартості.
При захисті в судовому порядку майнових та особистих прав іншої особи, відповідно до п, 10 ст. 4 Декрету Кабінету Міністрів України “Про державне мито”, ці особи звільняються від сплати державного мита. Тому при розгляді справ щодо захисту прав на житло в певних випадках слід виходити з того, що житло як об’єкт житлового права — це комплекс не тільки майнових, а й немайнових прав.
Звернення стягнення на житло
У ст. 47 Конституції України чітко визначено, що кожний громадянин України має право на житло шляхом створення умов для будівництва житла, придбання його у власність або надання державою та органами місцевого самоврядування безоплатно чи за зменшену плату. У Конституції, Законі “Про власність”, Житловому кодексі України зазначено, що житлові права громадян охороняються законом і ніхто не може бути виселений із приміщення, яке він займає, або обмежений у праві користування жилим приміщенням, інакше як з підстав і у порядку, передбачених законом.
Такий порядок може бути застосований у вигляді як кримінальної чи цивільно-правової відповідальності в частині майнових стягнень, що застосовується до правопорушника.
У Законі України “Про виконавче провадження” визначені умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які, відповідно до закону, підлягають примусовому виконанню, у разі невиконання їх у добровільному порядку.
Виконавче провадження — це сукупність дій органів і посадових осіб, спрямованих на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які здійснюються на підставах, у спосіб і в межах повноважень, визначених Законом, іншими нормативно-правовими актами, а також рішеннями, що підлягають примусовому виконанню.
Примусове виконання рішень в Україні покладається на Державну виконавчу службу, що входить до системи органів Міністерства юстиції України.
Відповідно до Закону України “Про державну виконавчу службу” примусове виконання рішень здійснюють державні виконавці районних, міських (міст обласного значення), районних у містах відділів державної виконавчої служби.
Рішення, що підлягають виконанню Державною виконавчою службою: 1) рішення, ухвали й постанови судів у цивільних справах; 2) вироки, ухвали й постанови судів у кримінальних справах у частині майнових стягнень; 3) вироки судів у частині позбавлення права обіймати певні посади або займатися певною діяльністю; 4) постанови судів у частині майнових стягнень у справах про адміністративні правопорушення; 5) мирові угоди, затверджені судом; 6) рішення, ухвали, постанови господарських судів; 7) виконавчі написи нотаріусів; 8) рішення Конституційного Суду України у випадках, передбачених законом; 9) не сплачені у строк платіжні вимоги, акцептовані платником; 10) рішення третейських судів відповідно до законів України; 11) постанови, винесені органами (посадовими особами), уповноваженими законом розглядати справи про адміністративні правопорушення у випадках, передбачених законом; 12) рішення іноземних судів і арбітражів у передбачених законом випадках; 13) рішення державних органів, прийняті з питань володіння і користування культовими будівлями та майном тощо.
Заходами примусового виконання прийнятих рішень є 1) звернення стягнення на майно боржника; 2) звернення стягнення на заробітну плату (заробіток), доходи, пенсію, стипендію боржника; 3) вилучення у боржника і передача стягувачеві певних предметів, зазначених у рішенні; 4) інші заходи, передбачені рішенням.
У період становлення ринку житла заслуговують на увагу випадки, коли у сфері цивільних правовідносин житло може бути громадянами втрачено, зокрема через підстави та у порядку, визначеному Законом України “Про виконавче провадження”. Цей Закон введений з 1 липня 1999 р., значно розширив перелік майна, на яке може бути звернено стягнення за рахунок житла, що перебуває у власності громадян (приватних житлових будинків і приватизованого державного житлового фонду).
У ст. 62 Закону України “Про виконавче провадження” передбачено звернення стягнення на будинок, квартиру, приміщення, земельну ділянку. Звернення стягнення на будинок, квартиру, інше приміщення, земельну ділянку, що є нерухомим майном, провадиться у разі відсутності у боржника достатніх коштів чи рухомого майна. При цьому в першу чергу провадиться звернення стягнення на окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належать боржникові. В останню чергу звертається стягнення на жилий будинок чи квартиру.
Разом із жилим будинком стягнення звертається також на прилеглу земельну ділянку, що належить боржникові.
У разі звернення стягнення на будинок, квартиру державний виконавець запитує відповідні місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування про належність зазначеного майна боржникові на праві власності та його вартість, а також запитує нотаріальний орган, чи не перебуває це майно під арештом.
Одержавши документальне підтвердження належності боржникові на праві власності будинку чи іншого нерухомого майна, державний виконавець накладає на них арешт шляхом опису й оцінки за їх вартістю на момент арешту та надсилає нотаріальному органу за місцезнаходженням майна вимогу про реєстрацію даного факту.
Необхідно зазначити, що на практиці можуть виникнути різні життєві ситуації, які не однозначно повинні вирішуватися законом.
Так, ст. 62 Закону України “Про виконавче провадження” передбачає звернення стягнення на будинок, квартиру в разі відсутності у боржника достатніх коштів для задоволення вимог кредитора, наприклад, такий випадок може статися при виникненні заборгованості з квартплати. Але відсутність коштів у боржника (боржників) для обслуговування своїх зобов’язань, може виникнути за різних обставин. І житло можна втратити не тільки у випадках настання цивільної відповідальності за невиконання угод іпотеки (застава нерухомого майна, як спосіб забезпечення зобов’язань), а і за всіма іншими цивільно-правовими угодами, які укладають не тільки підприємці. Ними можуть стати громадяни, що потребують соціального захисту, — діти, хронічно хворі, особи похилого віку, що стали учасниками різного роду угод.
А також зобов’язань, що виникають внаслідок заподіяння шкоди (навіть у разі відшкодування моральної шкоди), які неминуче можуть виникнути у повсякденному житті. Для прикладу можна навести випадки, які виникають у зв’язку з аваріями, ушкодженням здоров’я джерелом підвищеної небезпеки тощо, а також випадки заподіяння неповнолітніми дітьми шкоди відповідно до ст. 446 Цивільного кодексу, яка відшкодовується в повному обсязі їх батьками, усиновителями або опікунами.
З переліку видів майна громадян, на яке не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, встановленого ст. 54 Закону “Про виконавче провадження” необачно вилучено, на нашу думку, дуже важливий п. 1 діючого раніше (передбаченого ст. 379 Цивільного процесуального кодексу України) додатку № 1, який передбачає неможливість звернення стягнення на “Жилий будинок з господарськими будовами або окремі його частини — в осіб, основним заняттям яких є сільське господарство, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають”. До речі, такі обмеження на примусове відчуження жилого будинку при стягненні на майно боржника закріплені були у Зводі Законів Російської Імперії, звідки перейшли до радянської правової системи. Перелік обмежень щодо конфіскації майна увійшов у вигляді додатку до нового Кримінального кодексу України, відповідно до якого у засудженого та членів його сім’ї не можна було конфіскувати жилий будинок, на відміну від Цивільного процесуального кодексу навіть незалежно від умови, чи займається засуджений сільським господарством. Обмеження для стягнення на певні види майна застосовувалися і для державних, кооперативних і профспілкових організацій (статті 93, 96, 99 Цивільного кодексу в редакції до 14 жовтня 1992 р. та статей 412-114 Цивільного процесуального кодексу в редакції до 5 травня 1993 р.). Ці норми випливали із самого змісту призначення покарання, а не знищення належних умов для існування. У злочинця чи боржника залишалося саме необхідне майно — житло, з метою продовження ним нормальної життєдіяльності та праці, що спонукало покарану особу до відшкодування боргу за рахунок заробітної плати, інших доходів і не спонукало до вчинення нових правопорушень.
Наша правова система, яка перебуває на стадії свого становлення, у новому Законі відмовилася від таких обмежень, не продублювала додатки до Цивільного процесуального та Кримінально-процесуального кодексів і цим надала правові можливості, за допомогою Державної виконавчої служби, для задоволення вимог кредиторів, позбавити людину житла, що знаходиться на праві власності, йдеться насамперед про одне житло, що забезпечує особисте немайнове право, право, яке гарантовано Конституцією, Концепцією державної житлової політики, Концепцією розвитку житлово-комунального господарства та чинними законами України, що в умовах глибокої економічної кризи призводить до збільшення кількості найменш соціальне захищених громадян.
Таке регулювання суспільних відносин, може призвести до створення численного прошарку громадян без житла, які потребуватимуть від держави надання нового житла. Закон не містить відмінностей та особливостей при зверненні стягнення на житло, яке належить фізичним чи юридичним особам. Але якщо юридичну особу можна залишити без будинків, то людину — громадянина не можна позбавляти житла (якщо звичайно воно єдине у людини), а якщо це і здійснювати, то тільки у випадках, чітко передбачених законами, які не дозволять цій особі в майбутньому претендувати на поліпшення житлових умов. Мабуть тому і розробники нового Житлового Кодексу, стоячи на захисті інтересів громадян України, у ст. 79 проекту обмежили права власника і вирішили, що відчуження власником приватного житла, в якому залишаються проживати члени його сім’ї, можливе лише в разі попереднього укладення договору найму, оренди житла між ними. Строк дії договору оренди приватного житла не може бути меншим ніж 3 роки, а якщо у членів сім’ї власника приватного житла є неповнолітні діти — до досягнення ними повноліття. Більше того, по цьому шляху йде і судова практика.
У липні 1997 р. Г. звернувся до суду із позовом до Ш. Д. і третьої особи — паспортного відділу Дніпровського району м. Києва — про усунення перешкод у користуванні квартирою і виселення. У заяві позивач зазначав, що на підставі договору купівлі-продажу від 22 квітня 1997 р. він є власником квартири, яка належала Ш. С., матері відповідача. Посилаючись на те, що Ш. Д. залишається прописаним і проживає в зазначеній квартирі, чим перешкоджає йому як власнику володіти й користуватися нею, Г. просив виселити відповідача з квартири й зобов’язати останнього не чинити йому перешкод у здійсненні права власності на неї. Одночасно він просив зобов’язати паспортний відділ Дніпровського району м. Києва виписати відповідача з квартири.
У зустрічному позові до Г., Ш. С. і третьої особи — біржі “Десятинна” — Ш. Д. просив визнати за ним право власності на частину спірної квартири та визнати недійсним договір купівлі-продажу останньої, посилаючись на те, що частина паєнагромаджень у ЖБК належала йому і у зв’язку з повною виплатою паю разом зі своєю матір’ю, Ш. С., став співвласником квартири, а тому мати не мала права без його згоди продавати її позивачу.
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 12 жовтня 1998 р. позов Г. було задоволене, у зустрічному позові відмовлено. Президія Київського міського суду дійшла висновку скасувати судові рішення з таких підстав.
Як вбачається зі справи, розглядаючи спір, що виник між власником квартири і членом сім’ї колишнього її власника, суд виходив з того, що при його вирішенні потрібно керуватися нормами Закону від 7 лютого 1991 р. “Про власність”. При цьому суд не взяв до уваги, що питання, пов’язані з користуванням жилими приміщенням в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності, врегульовано нормами гл. 6 розд. III Житлового Кодексу, якими й необхідно керуватися при вирішенні спорів (про виселення з таких приміщень, право користування ними тощо).
Вирішуючи спір по суті, суд не врахував, що не є підставою для виселення членів сім’ї (у тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи, оскільки їх право користування жилим приміщенням урегульовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 Житлового Кодексу).
Рішення у справі про виселення з відчуженої квартири скасовано.
Звичайно з таким рішенням суду можна погоджуватися або не погоджуватися. Відповідно до судової практики, що склалася в європейських країнах, позивачі повинні довести потребу проживати в помешканні, в якому проживають малозабезпечені, інваліди тощо. У випадку недоведення цього факту власники квартир не можуть домагатися примусового виселення осіб, що наймають це житло. Але для забезпечення ефективної житлової політики, у відповідності з вимогами Конституції України, необхідно терміново внести доповнення до ст. 62 Закону України “Про виконавче провадження” і відновити обмежувальну норму, за якою: “не може бути звернено стягнення на жилий будинок, квартиру, якщо боржник і його сім’я постійно в ньому проживають, крім випадків стягнення на окремі частини будинку, квартири, в яких сім’я проживає, якщо жила площа, що припадає на одного члена сім’ї перевищує норми, встановлені Житловим кодексом”, та будинку, квартири, що є у власності сім’ї, в яких сім’я постійно не проживає”. Така норма Закону повинна бути нормою прямої дії, а не додатку, який має іншу правову силу та обов’язковість. До речі, в іншому випадку ці питання так і вирішені в цьому Законі. У ст. 73 “Кошти на які не може бути звернено стягнення” прямо визначено виплати, на які не може бути звернено стягнення.
Запропонована норма Закону відповідатиме реальним суспільним відносинам, а у випадку, якщо боржник у своєму будинку чи квартирі постійно не проживає, здає його в оренду, не використовує його як житло, якщо норми, що припадають на членів сім’ї перевищують норми, встановлені законодавством, то такий будинок, квартира, їхні частини можуть бути реалізовані на загальних підставах.
Термінове прийняття таких пропозицій спричинено також недосконалістю та правовою невизначеністю механізму продажу з прилюдних торгів і аукціонів нерухомого майна. У даний час воно регулюється тільки статтями 62, 66 Закону України “Про виконавче провадження” та затвердженим наказом Міністерства юстиції України “Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна” від 27 жовтня 1999 р., які детально не визначають механізму проведення торгів, але який повинен визначатися ще не прийнятим законом.
Порядок звернення стягнення
Тимчасове положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна визначає умови й порядок проведення прилюдних торгів з продажу квартир, будинків, які є нерухомим майном і на які звернено стягнення відповідно до чинного законодавства, а також розрахунків за придбане майно.
Реалізація нерухомого майна, на яке звернено стягнення, проводиться за його місцезнаходженням, а якщо таке майно перебуває за межами населеного пункту, — у найближчому населеному пункті або районному центрі.
Підготовка до проведення прилюдних торгів
Відділ державної виконавчої служби укладає із спеціалізованою організацією договір, яким доручає реалізацію майна спеціалізованій організації за визначену комісійну винагороду, розмір якої визначається за погодженням сторін.
Спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявою державного виконавця, в якій зазначається мінімальна початкова ціна майна, що виставляється на торги.
До заяви додаються: 1) копія виконавчого документа; 2) копія акта арешту майна; 3) копії правовстановлювальних документів, що підтверджують право власності або право користування нерухомим майном; 4) документи, що характеризують об’єкт нерухомості (копію технічного паспорта на жилий будинок, квартиру, земельну ділянку тощо).
Спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує за місцезнаходженням нерухомого майна в друкованих засобах масової інформації повідомлення про нерухоме майно, що підлягає реалізації. Це інформаційне повідомлення може також бути публічно оголошене в інших засобах масової інформації.
Зміст інформаційного повідомлення повинен містити: 1) найменування, опис і характеристику нерухомого майна; 2) його місцезнаходження (адресу); 3) стартову ціну; 4) суму реєстраційного та гарантійного внесків учасника прилюдних торгів, найменування, адресу банку, номер рахунка для їх сплати; 5) порядок і строки сплати купівельної ціни; 6) дату, час і місце ознайомлення з майном; 7) дату, час і місце проведення прилюдних торгів; 8) дані про спеціалізовану організацію, яка проводить торги; 9) кінцевий термін реєстрації .для участі у прилюдних торгах; 10) дані про стягувача та боржника;
11) інші відомості, необхідні для проведення прилюдних торгів: розмір жилої та нежилої площі будинку, квартири; адресу чи місцезнаходження; правовий режим квартири, будинку; обмеження на використання квартири, будинку; відомості про земельну ділянку, на якій розташований будинок (її правовий режим і розмір); матеріали стін квартири, будинку; процент зносу.
Спеціалізована організація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.
Порядок проведення прилюдних торгів
Прилюдні торги розпочинаються з оголошення ліцитатором порядку їх проведення. Лот виставляється на торги за наявності не менше двох покупців. У ході торгів учасники прилюдних торгів повідомляють про готовність придбати заявлений лот за оголошену ліцитатором ціну, піднімаючи аукціонну картку з номером, повернутим до ліцитатора, або одночасно піднімають картку учасника прилюдних торгів і пропонують свою ціну.
Якщо протягом трьох хвилин після триразового оголошення стартової ціни покупці не висловлюють бажання придбати майно за ціною, оголошеною ліцитатором, запропонований об’єкт продажу знімається з торгів і прилюдні торги за даним лотом не проводяться.
Повторні прилюдні торги проводяться не раніше ніж через місяць з часу проведення перших прилюдних торгів. На повторних торгах стартова ціна лота може бути зменшена, але не більш як на 30 відсотків.
Якщо майно не було продане або прилюдні торги не відбулися, майно знімається з прилюдних торгів.
Якщо запропонована учасником прилюдних торгів ціна є більшою за ціну, запропоновану ліцитатором, то останній називає номер учасника і запропоновану ним ціну. Якщо протягом трьох хвилин після триразового повторення останньої ціни не буде запропоновано вищої ціни, то ліцитатор одночасно з ударом молотка оголошує про продаж лота, називає продажну ціну й номер переможця, під яким він зареєстрований як учасник прилюдних торгів.
Керівник спеціалізованої організації, яка проводила прилюдні торги, зазначає в протоколі відповідні суми та номери рахунків, на які переможцю потрібно внести кошти за придбане майно, та затверджує протокол у день проведення прилюдних торгів.
Оформлення результатів торгів
Після повного розрахунку покупців за придбане майно, на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів і копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на затвердження начальнику відповідного відділу державної виконавчої служби.
В акті зазначаються: ким, коли і де проводилися прилюдні торги; коротка характеристика реалізованого майна; прізвище, ім’я та по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного покупця; сума, внесена переможцем торгів за придбане майно; прізвище, ім’я та по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса; дані про правовстановлюючі документи, що підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлюючого документа, ким виданий, посвідчений, дата видачі посвідчення, номер за реєстром, орган реєстрації, дата та номер реєстрації. Затверджений акт державний виконавець видає покупцеві.
На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів.
Визначають різні підходи для звернення стягнення на житло. Зокрема, ст. 66 Закону та положення визначають, що прилюдні торги по реалізації нерухомого майна організують і проводять спеціалізовані організації, що мають право здійснювати операції з нерухомістю, з якими укладено відповідний договір Державною виконавчою службою. Але при цьому в нормативних документах не визначено, що розуміється під спеціалізованою організацією, якої форми власності вона повинна бути, організаційно-правової форми.
Порядок проведення прилюдних торгів визначається законом, який ще не прийнято. Тому правові проблеми також можуть виникнути при оцінці початкової вартості будинку (квартири) через відсутність об’єктивної інформації про фактичну початкову вартість нерухомості, яка продається. Явно необ’єктивні умови, за яких торги вважаються такими, що відбулися при наявності всього двох учасників. Усе це призводить до прямого заниження вартості нерухомого майна.
Оскільки захист прав у житловій сфері перебуває на стадії свого становлення, його слід було б проводити з урахуванням досвіду розвинутих Європейських країн. Стаття 1 Першого протоколу до Європейської конвенції з прав людини дозволяє позбавити особу майна в інтересах суспільства і на умовах, перебачених законом. Держава може вводити в дію такі закони, необхідні для здійснення контролю за користування майном відповідно до загальних (суспільних) інтересів. У випадку позбавлення власності або встановлення обмежень особи, які постраждали від цього, повинні мати можливість для оскарження рішення щодо встановлення контролю за власністю і їм повинно бути надано відшкодування. У даний час державний контроль не сприяє зміцненню законності у житловій сфері та зменшенню строків розгляду спорів, що випливають із житлових правовідносин. Необхідна реформа судової системи, спричинена об’єктивними факторами, які повинні передбачати диференціацію судових процедур, що дозволить більш повно і всебічно розглядати житлові справи в суді. Європейський суд, проаналізувавши судову практику, відзначив, що деякі держави намагались в окремих випадках використовувати правову казуїстику для того, щоб не виконувати зобов’язання щодо відшкодування приватним особам збитків, яких ті зазнали в результаті вилучення майна. Цьому сприяли такі фактори: 1) складність законодавства та процедур, що регулюють питання вилучення майна, 2) тривалість цих процедур, 3) збитки, що завдаються тривалим процесом позбавлення власності, 4) визначення відповідного розміру відшкодування.
Сьогодні чинне законодавство України передбачає можливість оскарження рішень будь-якого органу в суді, але це положення носить дещо декларативний характер, оскільки Цивільний процесуальний, Господарський процесуальний кодекси та Кодекс України про адміністративні правопорушення детально не регламентують особливості провадження в такій складній житловій сфері, що піддається значному адміністративному впливу. У цій сфері дуже багато залежить саме від рішення конкретних посадових осіб, дії яких в суді оскаржити складно або майже неможливо.
Нині постає також завдання вдосконалення системи підготовки та перепідготовки суддів, що розглядають спори у сфері житла. Спеціалізація повинна формувати відповідну практику саме застосування житлового законодавства. Численні звернення до судових органів і судова тяганина свідчать про недостатнє вирішення організаційних питань у цій сфері.
Під судовою владою розуміється система незалежних судів, які в установленому законом порядку здійснюють правосуддя і мають владні повноваження для поновлення порушеного права. Єдність судової влади повинна забезпечуватися єдиним законодавством, принципами правосуддя, статусом суддів, застосуванням судами законів держави, що не виключає новацій у цій сфері. Існування в Україні Конституційного суду, системи судів відповідає вітчизняному та зарубіжному досвіду спеціалізації судів, але для ефективного функціонування судової системи, спеціалізацію судів треба розширювати і створювати в судах колегії по розгляду спорів в житловій сфері. А в місцевих судах впроваджувати спеціалізацію суддів по розгляду цієї категорії спорів.
|
