Характеристика спорів, що розглядаються в судовому порядку

   Більшість житлових спорів є цивільно-правовими, які вирішуються місцевими судами, але в певних випадках може бути предметом розгляду господарського, адміністративного, кримінального, конституційного судочинства. За загальним правилом спори, що виникають з договору найму (оренди) жилого приміщення, пред’являються в суді за місцезнаходженням приміщення (ст. 127 Цивільного Процесуального Кодекса).
   Житлові спори, що підлягають розгляду в суді, залежно від правових підстав виникнення та обсягу повноважень сторін можна поділити на такі:
   1) ті, що випливають з Житлового кодексу України;
   2) ті, що випливають з права власності громадян на жилий будинок (квартиру);
   3) ті, що пов’язані із захистом права приватної власності громадян (друга і третя група житлових спорів безпосередньо пов’язані між собою);
   4) ті, що випливають з житлово-кооперативних відносин.
   Спори, що випливають з Житлового кодексу України
   Судовому розгляду підлягають спори, пов’язані з договором найму жилого приміщення, зокрема: про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у квартирі, в якій він проживає, якщо йому відмовлено в наданні цього приміщення або на нього видано ордер іншій особі чи воно передано іншому наймачеві, який проживає в цій самій квартирі; про відмову у видачі охоронного свідоцтва; про примусовий обмін жилого приміщення, яке він займає; відмову підприємства, установи і організації у згоді на обмін або виконкому — у видачі обмінного ордера; про переселення на час капітального ремонту жилого будинку; про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту; про визнання і втрату права на жиле приміщення; про видачу ордера на жиле приміщення, що надається згідно зі статтями 52, 53 Житлового Кодексу України у будинку відомчого житлового фонду за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету або в будинку громадського житлового фонду за спільним рішенням органу громадської організації і профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчого органу місцевої ради про надання жилого приміщення для заселення у випадку відмови виконавчого органу ради у видачі ордера; про надання жилого приміщення за вимогами громадян, які мають право на позачергове надання жилих приміщень, у тому числі у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.
   Спори, що випливають з права власності громадян на жилий будинок (квартиру)
   Судам підвідомчі справи, що прямо випливають з права власності, наприклад права успадкування житла, застави житла тощо.
   Зокрема, судам підвідомчі спори, пов’язані з правом власності на жилий будинок, а саме:
   а) про визнання права власності на будинок або його частину (частку), витребування цього майна з чужого незаконного володіння, усунення будь-яких порушень зазначеного права, хоча б ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування заподіяних цим збитків;
   б) про виділ частки з будинку (поділ будинку), що є спільною власністю (частковою чи сумісною);
   в) про надбудову, прибудову або перебудову будинку і підсобних будівель, якщо є дозвіл виконкому місцевої ради, але проти цього заперечують інші учасники спільної часткової власності;
   г) про визначення порядку користування жилим будинком;
   ґ) про зміну розміру часток будинку, що перебувають у спільній частковій власності;
   д) про право привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності на будинок;
   е) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, міни, дарування будинку тощо;
   є) про компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, спричинену діяльністю підприємств, організацій (пункти 2,3 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 листопада 1991 р. за № 7.
   Спори, що виникають з житлово-кооперативних правовідносин
   Судам підвідомчі такі спори:
   а) за позовами кооперативів
   — про стягнення з членів ЖБК заборгованості з платежів у погашення банківського кредиту, платежів у рахунок покриття витрат на експлуатацію та капітальний ремонт жилого будинку і утримання прибудинкової території, зі сплати комунальних послуг, коли втрачено можливість стягнення її за виконавчим написом, а також з внесків у спеціальні фонди;
   — про стягнення з членів кооперативу додаткових сум пайових внесків у зв’язку зі збільшенням загальними зборами членів ЖБК їх розміру при зростанні будівельної вартості квартири;
   — про переселення членів кооперативу та членів його сім’ї в інше жиле приміщення на час капітального ремонту жилого будинку;
   — про виселення членів кооперативу, членів їхніх сімей з жилих приміщень у будинку ЖБК, наданих на час капітального ремонту жилого будинку, із займаного приміщення при одержанні на всю сім’ю у порядку поліпшення житлових умов жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК, у випадках, передбачених ст. 148 Житлового Кодексу України, якщо член ЖБК не є власником квартири; осіб, які самовільно зайняли жиле приміщення;
   — про стягнення з члена ЖБК, який вибув до повної сплати пайового внеску, сум на проведення поточного ремонту для приведення квартири у належний стан;
   б) за позовами членів ЖБК
   — про надання в користування визначеної відповідно до п. 4 Примірного статуту ЖБК квартири (і в разі скасування рішення про це), про відмову виконавчого органу місцевої ради видати ордер на цю квартиру;
   — про відмову у наданні звільненої у будинку ЖБК квартири членові цього кооперативу, який потребує поліпшення житлових умов і користується переважним правом на її одержання;
   — про відмову в переважному праві на надання членові кооперативу кімнати, що звільнилася у квартирі, в якій він проживає;
   — про виключення з ЖБК;
   — про відмову (при неповній сплаті пайового внеску) правління ЖБК у згоді на здавання жилого приміщення в найом, загальних зборів членів ЖБК — у передачі паю членові сім’ї, в обміні жилими приміщеннями між членами того самого ЖБК, виконавчого місцевої ради — у видачі ордерів на обмін жилих приміщень, а також про примусовий обмін жилого приміщення, якщо між членом кооперативу, який не повністю сплатив пайовий внесок, і членами його сім’ї не досягнуто згоди про обмін;
   — про стягнення з кооперативу вартості проведеного ремонту у випадках, передбачених підпунктом 4 п. 30 Примірного статуту ЖБК, стягнення сум, що виплачені зайво у рахунок паєнагромадження, оспорювання виконавчого напису нотаріального органу за простроченими платежами;
   — про виділ члену кооперативу, який повністю сплатив пайовий внесок (члену його сім’ї, за яким визнано право на частину паєнагромадження) частки із спільної власності у вигляді ізольованих приміщень;
   в) за позовами до кооперативу про відмову в прийнятті до ЖБК осіб, які користуються, згідно з чинним законодавством, переважним правом на вступ до кооперативу;
   г) спори між членами кооперативу і членами їхніх сімей (у тому числі колишніми членами сім’ї) про порядок користування жилими приміщеннями;
   ґ) спори між кількома спадкоємцями, які проживають в одній квартирі, з питань про право на членство у кооперативі і право на жиле приміщення, яким користувався померлий.
   Судам підвідомчі також спори щодо оскарження прийнятих загальними спорами рішень: зокрема, про визнання члена кооперативу таким, що втратив право на жилу площу, про дозвіл на переобладнання та перепланування приміщення, що займає член кооперативу; про розмір і строки внесення вступних пайових внесків, внесків до спеціальних фондів, на експлуатацію жилого будинку і утримання прибудинкової території; про розподіл квартир між членами створеного кооперативу, а також надання звільненого жилого приміщення, спори про прийом до ЖБК, а також спір між членами кооперативу, які потребують поліпшення житлових умов, про те, хто з них має переважне право на одержання жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК, чи кому з членів кооперативу, що проживають у квартирі, має бути надана кімната (кімнати), що звільнилась у цій квартирі, якою особа, що вибула, не вправі була розпорядитись. Ці питання, відповідно до п. 32 Примірного статуту ЖБК, можуть вирішуватися загальними зборами членів кооперативу (зборами уповноважених), рішення яких може бути оскаржено в суді (пункти 2,3 Постанови Пленуму Верховного суду України “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи” від 18 вересня 1987 р. за № 9).
   Спори щодо захисту права приватної власності громадян на житло
   У позовах про витребування власником свого майна слід враховувати, що згідно зі ст. 50 Закону “Про власність” і ч. З ст. 145 Цивільного Кодексу власник у будь-якому випадку має право вимагати повернення (віндикації) свого майна з чужого незаконного володіння, а також належного йому майна, безоплатно набутого володільцем від особи, яка не мала права його відчужувати. Слід мати на увазі, що судовий захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за такими позовами:
   а) про визнання права власності на майно, про витребування майна з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника.
   Відповідно до ст. 46 Закону “Про власність”, власник або будь-яка інша особа, що володіє майном на законних підставах, може вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав на життя, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння і відшкодування завданих цим збитків. Якщо відповідач мав повернути майно в натурі, але з будь-якої причини ухиляється від цього, він, відповідно до ст. 203 Цивільний Кодекс, зобов’язаний відшкодувати кредитору завдані ним збитки, зокрема повернути таку суму грошей, яку потрібно на час розгляду заяви витратити, для придбання майна, що належало кредитору і не було повернуто боржником у натурі. Коли ж виконання рішення суду буде затримане з вини боржника і за цей час ціни на майно збільшаться, кредитор вправі пред’явити з цих підстав додаткові вимоги про відшкодування збитків.
   У разі відмови у позові про визнання договору купівлі-продажу недійсним через те, що покупець є добросовісним, з особи, яка провела відчуження майна, не маючи права на це, на користь власника стягується, відповідно до ст. 440 Цивільний Кодекс, дійсна вартість майна на час розгляду справи.
   Відповідно до ст. 9 Житлового Кодексу ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом. Тому при незаконному позбавленні права користування жилим приміщенням та обставина, що особа, яка купила це приміщення, є добросовісним набувачем, не може бути підставою для відмови у відновленні порушеного права і визнанні недійсним акта про приватизацію та угоди про відчуження жилого приміщення;
   б) про визначення порядку володіння, користування і розпорядження майном, що є спільною власністю;
   в) про поділ спільного майна або виділ з нього частки. При розгляді спорів, пов’язаних зі спільною власністю громадян, слід виходити з того, що, відповідно до чинного законодавства, спільною сумісною власністю є: майно, нажите подружжям за час шлюбу (ст. 16 Закону “Про власність”, ст. 22 Кодексу про шлюб та сім’ю України); квартира (будинок), передана під час приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою членів сім’ї наймача у їх спільну сумісну власність (ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”).
   В інших випадках спільна власність громадян є частковою. Якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спільної власності при надбанні майна не виходили з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначається ступенем його участі працею й коштами у створенні спільної власності.
   Частка учасника спільної сумісної власності визначається при поділі майна, виділі частки із спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його боргами, відкритті після нього спадщини. Розмір частки учасника спільної сумісної власності може визначатися ступенем його трудової участі у створенні майна. Розмір часток у спільній сумісній власності подружжя визначається за нормами Кодексу про шлюб та сім’ю. У разі відсутності доказів про те, що участь когось з учасників спільної сумісної власності (крім сумісної власності подружжя) у надбанні майна була більшою або меншою — частки визначаються однаковими.
   Квартира, яка є спільною сумісною чи спільною частковою власністю, на вимогу учасника (учасників) цієї власності підлягає поділу в натурі, якщо можна виділити сторонам ізольовані жилі та інші приміщення із самостійними виходами, які можуть використовуватися як окремі квартири або які можна переобладнати в такі квартири. У противному разі може бути встановлено порядок користування приміщеннями квартири, якщо про це заявлено позов;
   г) про визнання недійсними угод відносно відчуження майна та дійсними — у випадках, передбачених ч. 2 ст. 47 Цивільного Кодексу, а також про визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правомочностей щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном;
   ґ) про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності, на привілеєву купівлю цієї частки.
   При розгляді позову про переведення на підставі ст. 114 ЦК прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеному з порушенням права привілеєвої купівлі частки у спільній частковій власності, слід виходити з дійсної вартості частки на час розгляду справи і з’ясовувати, чи спроможний позивач її сплатити. Доказом цього може бути внесення позивачем на депозитний рахунок суду суми дійсної вартості частки;
   д) про передачу в приватну власність майна, яке за законом підлягає відчуженню громадянинові (зокрема, відповідно до ст. 1 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, підлягають передачі сім'ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно з п. 12 ст. 20, п. 1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи” відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо);
   е) про визнання недійсною угоди про відчуження квартири (будинку) із громадського житлового фонду з порушенням передбаченого ст. 15 Закону “Про власність” права наймача цього приміщення на придбання його у власність або про переведення на наймача прав і обов’язків набувача за цією угодою;
   є) про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи й неодержані доходи).
   При вирішенні питання про грошові стягнення у справах про захист права приватної власності на майно необхідно виходити з того, що вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а в разі відсутності — за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в даному населеному пункті чи місцевості. Для її визначення у разі необхідності призначається експертиза; якщо в будинку житлово-будівельного кооперативу кошти внесено повністю і за твердженням сторін вартість квартири перевищує кошторисну, дійсна її вартість може бути визначена за погодженням сторін, а в разі недосягнення згоди — з урахуванням чинних ринкових цін на квартири в даній місцевості. Коли пай сплачено неповністю, фактичне підвищення кошторисної вартості квартири в будинку ЖБК у зв’язку з інфляцією має враховуватися як при вирішенні питання про повернення особі, що вибула з кооперативу, пайового внеску, внесеного до виникнення інфляції або до підвищення її рівня, так і при визначенні його розміру для внесення новоприйнятою особою;
   ж) про виключення майна з опису.
   Судами розглядаються й інші позови, пов’язані із захистом права приватної власності на житло. Відповідні положення щодо захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоча не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором. (Постанова Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” від 22 грудня 1995 р. за № 20.).