|
Захист житлових прав громадян Кожен громадянин, чиї житлові права порушені, має право на ефективний засіб правового захисту у відповідному державному органі.
Нотаріальний захист при укладенні угод про відчуження квартири (будинку)
Нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує насамперед охоронювальну функцію, завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло, що має юрисдикційне значення.
Нотаріат в Україні — це система органів і посадових осіб, на які покладено обов’язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють у державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). У населених пунктах, де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняються уповноваженими на це особами.
Згідно зі ст. 55 Закону України “Про нотаріат” та пунктами 48-53 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. за № 18/5 визначається порядок посвідчення угод про відчуження майна. У першу чергу нотаріуси посвідчують угоди, відносно яких законодавством встановлено обов’язкову нотаріальну форму, а також за бажанням сторін і будь-які інші угоди, що не потребують обов’язкової нотаріальної форми. При цьому нотаріуси та інші посадові особи перевіряють, чи відповідає зміст посвідчуваної ними угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін.
При нотаріальному посвідченні договорів про відчуження жилого будинку, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно в осіб, які його відчужують.
Право власності на жилий будинок, квартиру може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів:
— нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;
— договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;
— свідоцтвом про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;
— свідоцтвом про право приватної власності на будинок (частину будинку);
— свідоцтвом про право власності, яке видається відповідним органом (у разі приватизації житла);
— свідоцтвом про право на спадщину;
— свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
— договором про поділ майна;
— рішенням суду тощо.
Крім правовстановлюючого документа на жилий будинок (квартиру), якщо він підлягає реєстрації, нотаріус вимагає довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризація не проведена, — довідку виконавчого комітету відповідної ради, в якій викладена характеристика відчужуваної будівлі.
Коли з довідки-характеристики видно, що власник, наприклад, жилого будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування жилого будинку, переобладнання нежилого приміщення в жиле і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без встановленого дозволу або без належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої адміністрації про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. У разі відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження жилого будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди.
При посвідченні договору про відчуження житлового будинку, квартири, перевіряється відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.
У разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується за наявністю згоди кредитора і набувача про переведення боргу на набувача. У разі переведення боргу на набувача нотаріус вимагає подання відповідної довідки (заяви), виданої кредитором.
Посвідчення таких угод про відчуження або заставу житла провадиться за місцезнаходженням вказаного майна.
Угоди про відчуження жилого будинку, будівництво якого не закінчено, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.
Разом з тим необхідно зазначити, що чинне законодавство не пов’язує можливість укладення громадянином договору купівлі-продажу, міни, дарування жилого будинку (частини його) залежно від дозволу на це виконавчого органу місцевої ради, наявності у набувача прописки за місцем знаходження будинку.
Повнота нотаріального захисту суб’єктів права власності на житло забезпечується правом на оскарження дій нотаріусів, відповідно до цього склалася судова практика, яка знайшла своє відображення у Постанові Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику в справах за скаргами на нотаріальні дії або відмову в їх вчиненні” від 31 січня 1992 р. за № 2.
Адміністративний захист
Відповідно до ч. 2 ст. 124 Конституції України, юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі. Тому у випадках, коли чинним законодавством України передбачено право суб’єкта фізичної чи юридичної особи оскаржити рішення державного чи іншого органу, їх посадових осіб за підпорядкованістю, суб’єкти житлового права вправі на власний розсуд вирішувати питання про оскарження актів таких органів за підпорядкованістю чи шляхом звернення до суду із позовною заявою чи скаргою.
Серед органів, уповноважених розглядати житлові спори в адміністративному порядку, треба назвати перш за все місцеві державні адміністрації та виконкоми місцевих рад. Цим органам підвідомчі такі спори: з питань обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень; про відмову наймача або членів його сім’ї у згоді на вселення в жиле приміщення інших осіб або у здаванні його у піднайом; вимоги наймача до наймача іншого жилого приміщення в тій самій квартирі про примусовий обмін жилого приміщення на підставі ст. 80 Житлового Кодексу або визнання його таким, що втратив право користування приміщенням на підставі статей 71 і 107 Житлового Кодексу; про переселення в межах одного і того самого гуртожитку й інші спори, для вирішення яких можливий адміністративний порядок прийняття рішень. Разом з тим, скарги на рішення виконкомів місцевих рад, місцевих державних адміністрацій, їх посадових осіб з цих питань можуть бути предметом розгляду суду в порядку, визначеному Цивільного Процесуального Кодексу, встановленому для оскарження неправомірних дій органів державного управління і службових осіб, що ущемляють права громадян.
Захист житлових прав у порядку адміністративного провадження здійснюється і судом у порядку, передбаченому ст. 236 Цивільного процесуального кодексу України, де визначено перелік та порядок розгляду справ, що виникають з адміністративно-правових відносин. Крім того, ст. 237 визначає, що справи цієї категорії справ вирішуються одноособове суддею.
Скарги на спільні рішення власника або уповноваженого ним органу підприємства, установи, організації і профспілкового комітету розглядаються виконавчим органом відповідної ради. Спори в порядку адміністративного провадження можуть розглядатися вищестоящими адміністративними органами в порядку підлеглості, тобто рішення виконавчого органу місцевої ради, місцевої державної адміністрації з питань квартирного обліку і надання жилих приміщень можуть бути в першу чергу оскаржені до виконавчого органу вищої за підпорядкованістю ради.
Оскільки для оспорювання правомірності прийнятих державними органами рішень у загальному порядку допускається звернення до того самого органу, який прийняв неправомірне, на думку заявника, рішення, то всі винесені рішення можуть бути оскаржені безпосередньо керівнику відповідного державного органу, власнику або уповноваженому ним органу підприємства, установи, організації, органу громадської організації, профспілкового комітету, який може винести остаточне рішення зі спірного питання.
Незгода з прийнятим будь-яким адміністративним рішенням може бути висловлена у формі: заяви; протесту; скарги; клопотання тощо. Відповідно до Закону України “Про звернення громадян” (ст. 3) під зверненнями громадян треба розуміти викладені в письмовій чи усній формі пропозиції, зауваження, заяви, клопотання та скарги. Заявою визнається звернення громадян із проханням про сприяння реалізації закріплених Конституцією та чинним законодавством їх прав та інтересів, або повідомлення про порушення чинного законодавства чи недоліки в діяльності підприємств, установ, організацій, незалежно від форм власності, України, депутатів місцевих рад, осадових осіб, а також висловлення думки щодо поліпшення їх діяльності.
Клопотання — це письмове звернення з проханням про визнання за особою відповідного статусу, прав чи свобод тощо. Скаргою є звернення з вимогою про поновлення прав і захист законних інтересів громадян, порушених діями (бездіяльністю), рішеннями державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, об’єднань громадян, посадових осіб. На жаль, у чинному законодавстві не визначено порядку, строків розгляду та інших правових наслідків, які повинні настати при поданні, розгляді, відхиленні різних форм звернень громадян. Цю прогалину в чинному законодавстві необхідно було б усунути, прийняттям закону про адміністративні процедури, з метою уніфікації проведення всіх адміністративних процедур, які здійснюються у кожному відомстві по своєму.
Конституційний захист, що здійснюється Конституційним судом
При вирішенні підвідомчості житлового спору необхідно вказати, що житлові спори можуть бути предметом розгляду Конституційного Суду України, який посідає особливе місце серед органів державної влади. Відповідно до Закону України “Про Конституційний Суд України” від 16 жовтня 1996 р. за № 422/96-ВР, завданням Конституційного Суду України є гарантування верховенства Конституції України як основного закону держави на всій території України.
Відповідно до ст. 38 цього Закону, формами звернення до Конституційного Суду України є конституційне подання та конституційне звернення.
Конституційне подання — це письмове клопотання до Конституційного Суду України про визнання правового акта (його окремих положень) неконституційними, про визначення конституційності міжнародного договору або про необхідність офіційного тлумачення Конституції та законів України.
Суб’єктами права на конституційне подання з питань прийняття рішень Конституційним Судом України є Президент України, не менш як 45 народних депутатів України, Верховний Суд України, Уповноважений Верховної Ради України з прав людини, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування.
Повноваження Конституційного Суду України поширюються на такі випадки: 1) конституційність законів та інших правових актів Верховної Ради України, актів Президента України, актів Кабінету Міністрів України, правових актів Верховної Ради Автономної Республіки Крим; 2) відповідність Конституції України чинних міжнародних договорів України або тих міжнародних договорів, що вносяться до Верховної Ради для надання згоди на їх обов’язковість.
Основною формою звернень громадян до Конституційного Суду є конституційне звернення — письмове клопотання до Конституційного Суду України про необхідність офіційного тлумачення Конституції України та законів України з метою забезпечення реалізації чи захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина, а також прав юридичної особи.
Суб’єктами права на конституційне звернення з питань дачі висновків Конституційним Судом України у випадку офіційного тлумачення Конституції та Законів України є громадяни України, іноземці, особи без громадянства та юридичні особи.
Структура та система судових органів, уповноважених розглядати спори у житловій сфері
Згідно з Конституцією України, правосуддя в Україні здійснюється тільки судом.
Відповідно до закону “Про судоустрій України”, діяльність суду при здійсненні правосуддя спрямована на всемірне зміцнення законності і правопорядку, запобігання злочинам та іншим правопорушенням і має завданням охорону від усяких посягань:
- закріплених у Конституції України суспільного ладу, його політичної та економічної систем;
- соціально-економічних, політичних та особистих прав і свобод громадян, проголошених і гарантованих Конституцією і законами України;
- прав і законних інтересів підприємств, установ, організацій.
Застосовуючи міри покарання, суд не тільки карає правопорушників, а й має своєю метою їх виправлення і перевиховання.
Правосуддя в Україні здійснюється на засадах рівності громадян перед законом і судом. Громадяни України мають право на судовий захист від посягань на честь і гідність, життя і здоров’я, на особисту свободу і майно.
Справи у судах першої інстанції розглядаються суддею одноособове, колегією суддів або суддею і народними засідателями, а також судом присяжних у випадках, визначених процесуальним законом. Суддя, який розглядає справу одноособове, діє як суд.
Перегляд справ в апеляційному, касаційному порядку і за нововиявленими та іншими обставинами, передбаченими Конституцією України та законами України, здійснюється судом колегіальне у складі не менш як з трьох професійних суддів відповідно до процесуального закону.
Систему судів загальної юрисдикції відповідно до Конституції України складають місцеві суди, апеляційні суди, Апеляційний суд України, Касаційний суд України, вищі спеціалізовані суди. Верховний Суд України.
1) Місцеві загальні суди діють у межах району, міста, району в місті, кількох районів чи району та міста одночасно. У назві місцевого суду використовується назва населеного пункту, в якому він розташований.
Місцеві господарські суди розглядають справи, що виникають з господарських правовідносин та інші справи, віднесені до їх компетенції.
Місцеві адміністративні суди розглядають адміністративні справи, пов’язані з правовідносинами у сфері державного управління.
Місцевий суд складається не менш як з трьох суддів. Із числа суддів місцевого суду Міністром юстиції України затверджується голова суду та заступник голови суду строком на п’ять років.
Місцевий суд розглядає як суд першої інстанції, а також у зв’язку з нововиявленими обставинами цивільні, адміністративні, кримінальні та інші справи у передбачених законом випадках, за винятком справ, віднесених законом до підсудності інших судів. Місцевими господарськими судами є господарські суди Автономної Республіки Крим, областей, міст Києва та Севастополя, а місцевими адміністративними судами є окружні суди.
2) Апеляційні загальні суди діють в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі та регіонах.
У системі судів загальної юрисдикції в Україні діють загальні та спеціалізовані апеляційні суди. Апеляційними спеціалізованими судами є апеляційні господарські та адміністративні суди.
Апеляційні суди діють як суди апеляційної інстанції щодо рішень місцевих судів, як суди першої інстанції в адміністративних, кримінальних і цивільних справах, що віднесені до їх підсудності законом, а також переглядають справи у зв’язку з нововиявленими обставинами.
В апеляційних судах можуть утворюватися відповідні судові палати для розгляду справ в апеляційному порядку, а також судові палати для розгляду справ у першій інстанції.
Апеляційний суд України діє у складі:
— судової палати у цивільних справах;
— судової палати у кримінальних справах;
— військової судової палати.
Касаційний суд України має таку ж структуру. До його повноважень віднесено розгляд в касаційному порядку справи, віднесені до його підсудності.
3) Вищі спеціалізовані суди є вищими судовими органами спеціалізованих судів. Ними є Вищий господарський, Вищий адміністративний, а також інші вищі спеціалізовані суди.
Вищі спеціалізовані суди складаються з обраних до них Верховною Радою України суддів, обраних на посади безстрокове голови суду та його заступників.
Вищі спеціалізовані суди діють як суди касаційної інстанції щодо рішень місцевих і апеляційних судів.
Перегляд в апеляційному порядку рішень місцевих господарських судів здійснюється апеляційними господарськими судами.
Перегляд у касаційному порядку рішень місцевих господарських судів здійснюється Вищим господарським судом України. Відповідно до ст. 12 Господарського процесуального кодексу господарським судам підвідомчі:
1) справи у спорах, що виникають при укладенні, зміні, розірванні і виконанні господарських договорів та з інших підстав, а також у спорах про визнання недійсними актів з підстав, зазначених у законодавстві, крім:
- спорів, що виникають при погодженні стандартів і технічних умов;
- спорів про встановлення цін на продукцію (товари), а також тарифів на послуги (виконання робіт), якщо ці ціни і тарифи відповідно до законодавства не можуть бути встановлені за угодою сторін;
- інших спорів, вирішення яких відповідно до законів України, міждержавних договорів і угод віднесено до відання інших органів;
2) справи про банкрутство;
3) справи за заявами органів Антимонопольного комітету України з питань, віднесених законодавчими актами до його компетенції.
Господарські суди розглядають і вирішують спори між юридичними особами. Відповідно до ст. 1 Господарського процесуального кодексу України, підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб’єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
У випадках, передбачених законодавчими актами України, до господарського суду мають право також звертатися державні та інші органи, громадяни, що не є суб’єктами підприємницької діяльності.
Господарський суд порушує справи за позовними заявами: заінтересованих підприємств та організацій, чиї права та охоронювані законом інтереси порушено; державних та інших органів, які звернулися до господарського суду, у випадках, передбачених законодавчими актами України; прокурорів та їхніх заступників, які звертаються до господарського суду в інтересах держави (ст. 2 Господарського процесуального кодексу).
Господарські суди вирішують господарські спори у порядку позовного провадження.
Підвідомчий господарським судам спір може бути передано сторонами на вирішення третейського суду (арбітражу), крім спорів про визнання недійсними актів, а також спорів, що виникають при укладенні, зміні, розірванні та виконанні господарських договорів, пов’язаних із задоволенням державних потреб.
4) Верховний Суд України є найвищим судовим органом у системі судів загальної юрисдикції України і забезпечує однакове застосування законодавства усіма судами загальної юрисдикції в порядку, встановленому законодавством України.
Повноваження Верховного Суду України:
- переглядає у касаційному порядку рішення загальних судів;
- переглядає в порядку повторної касації усі інші справи, розглянуті судами загальної юрисдикції в касаційному порядку;
- у випадках, передбачених законом, розглядає інші справи, пов’язані з виключними обставинами;
- вивчає і узагальнює судову практику, аналізує статистику і дає роз’яснення судам у питаннях застосування законодавства, що виникають при розгляді судових справ;
Верховний Суд України складається з обраних до нього Верховною Радою України суддів.
Для організації роботи з розгляду та перегляду справ, не віднесених до підсудності вищих спеціалізованих судів, у Верховному Суді України діють судові палати у цивільних, кримінальних, господарських і адміністративних справах, Пленум та Президія Верховного Суду України.
Пленум Верховного Суду України є колегіальним органом, до складу якого входять усі судді Верховного Суду, голови вищих спеціалізованих судів, їх перші заступники, голови Касаційного та Апеляційного судів України.
Пленум Верховного суду України: 1) розглядає питання, віднесені до повноважень Верховного Суду України Конституцією України і законами України; 2) розглядає матеріали узагальнення судової практики і судової статистики та дає роз’яснення судам з питань застосування законодавства, а у разі необхідності визнає нечинними відповідні роз’яснення вищих спеціалізованих судів; 3) затверджує чисельний та персональний склад судових палат, обирає Голову Верховного Суду України, його першого заступника, заступників Голови — голів судових палат, їх заступників, інших адміністративних посад у Верховному Суді; 4) затверджує за поданням Голови Верховного Суду України регламент Верховного Суду України; 5) розглядає і вирішує питання про внесення звернень до Конституційного суду України про відповідність законів та інших правових актів Конституції України і офіційне тлумачення Конституції та законів України.
Третейський суд
Житлові спори можуть вирішуватися і третейським судом, який створюється за згодою всіх учасників конкретного спору. Рішення третейського суду, не виконані добровільно, можуть бути виконані примусово на підставі виконавчого листа, виданого районним судом, за місцезнаходженням третейського суду.
В Україні відсутній законодавчий акт, який регулював би діяльність третейського суду, у тому числі утворюваного сторонами для вирішення конкретного господарського спору. На території України в частині, що не суперечить Конституції і законам України, діє Положення про третейський суд для вирішення господарських спорів між об’єднаннями, підприємствами, організаціями та установами, затверджене постановою Державного арбітражу при Раді Міністрів СРСР від 30 грудня 1975 року № 121 (Роз’яснення Вищого арбітражного суду від 17 лютого 1997 р. за № 02-5/57).
Положення про третейський суд, що уповноважений розглядати і вирішувати спори між громадянами, вміщено у додатку № 2 до Цивільного процесуального кодексу.
Відповідно до цього положення громадяни можуть передати будь-який спір, який виник між ними, на розгляд третейського суду, за винятком спорів, що виникають з трудових і сімейних відносин.
Третейський суд організується всякий раз за окремою угодою всіх учасників спору.
Третейський суд утворюється за угодою сторін у складі одного судді або у складі кількох суддів, обраних в однаковій кількості від кожної сторони, і одного судді за загальним обранням сторін.
Відповідно до ст. 4, членами третейського суду не можуть бути: 1) особи, які не досягли повноліття; 2) особи, які перебувають під опікою або піклуванням; 3) особи, позбавлені за вироком суду права займати посади в суді і прокуратурі або займатись адвокатською діяльністю, — протягом строку, вказаного у вироку; 4) особи, притягнуті до кримінальної відповідальності.
Договір про передачу спору на розгляд третейського суду (третейський запис) повинен бути укладений в письмовій формі. У договорі про передачу спору на розгляд третейського суду (третейський запис) має бути зазначено: 1) найменування сторін і їх місце проживання; 2) предмет спору; 3) найменування обраних суддів; 4) строк вирішення спору; 5) місце і час укладення договору.
Розгляд справ у третейських судах провадиться безкоштовно.
Третейський суд не зв’язаний правилами судочинства, викладеними в Цивільному процесуальному кодексі України. Проте він не може вирішувати справи, не заслухавши пояснень сторін, крім випадків, коли сторона ухиляється від явки до суду для дачі пояснень.
Рішення третейського суду приймається більшістю голосів. Викладається воно у письмовій формі; в ньому обов’язково має бути зазначено: 1) час і місце постановлення рішення і склад третейського суду; 2) третейський запис, на підставі якого суд діяв; 3) найменування всіх учасників спору; 4) предмет спору; 5) мотиви, з яких третейський суд дійшов своїх висновків; 6) постанова третейського суду.
Усе провадження третейського суду після закінчення розгляду справи передається на зберігання до районного (міського) суду, в районі якого відбувався третейський суд.
Рішення третейського суду, не виконане добровільно, може бути виконано примусово на підставі виконавчого листа, виданого районним (міським) судом, в районі якого відбувався третейський суд.
Порядок виконання рішень третейських судів встановлено розділом V Цивільного процесуального кодексу України та Законом України “Про виконавче провадження”.
Зокрема, згідно з п. 10 ст. З Закону України “Про виконавче провадження”, рішення третейських судів підлягають виконанню Державною виконавчою службою.
Місцеві суди
Судовий захист є останньою інстанцією вирішення спору. Звичайно кожний спір можна вирішити на договірних засадах укладенням мирової угоди, відмовою від вимог, зверненням до третейських, адміністративних органів. Якщо згоди не досягнуто, суб’єкти житлового права можуть звернутися до державних судових органів за захистом своїх порушених чи оспорюваних житлових прав. Відповідно до ст. 24 Цивільного процесуального кодексу України, судам загальної юрисдикції підвідомчі справи у спорах, де принаймні однією стороною виступає громадянин.
Щодо підсудності деяких категорій спорів, які випливають з адміністративне правових відносин, то Конституційний Суд України у справі за конституційним зверненням громадянки Г. П. Дзюби щодо офіційного тлумачення ч. 2 ст. 55 Конституції України та ст. 2481 Цивільного процесуального кодексу України 25 листопада 1997 р. вирішив те, що ч. 2 ст. 55 Конституції України необхідно розуміти так, що кожен, тобто громадянин України, іноземець, особа без громадянства, має гарантоване державою право оскаржити в суді загальної юрисдикції рішення, дії чи бездіяльність будь-якого органу державної влади, органу місцевого самоврядування, посадових і службових осіб, якщо громадянин України, іноземець, особа без громадянства вважають, що рішення, дія чи бездіяльність перерахованих органів і осіб порушують або ущемлюють права і свободи громадянина України, іноземця, особи без громадянства чи перешкоджають їх здійсненню, а тому потребують правового захисту в суді.
Такі скарги підлягають безпосередньому розгляду в судах незалежно від того, що прийнятим раніше законом міг бути встановлений інший порядок їх розгляду (оскарження до органу, посадової особи вищого рівня відповідно до того органу і посадової особи, що прийняли рішення, вчинили дії або допустили бездіяльність).
Подання скарги до органу, посадової особи вищого рівня в адміністративному порядку не перешкоджає оскарженню цих рішень, дій чи бездіяльності до суду.
Підвідомчість суду конкретних спорів у деяких випадках прямо визначається відповідними статтями Житлового Кодексу (статті 108, 109).
|
