Правове становище співвласників квартир

   Умови користування жилим приміщенням, права і обов’язки наймачів і членів їхніх сімей визначаються Житловим кодексом.
   У ст. 24 цього Кодексу зазначено, що для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Вони зобов’язані забезпечувати охорону житлового фонду і належне його використання, а також високий рівень обслуговування громадян.
   Жилі будинки, побудовані або придбані громадянами на основі цивільно-правових угод, є їхньою власністю. Вони можуть заповідати їх, продавати, обмінювати, здавати в оренду, передавати в тимчасове користування іншим громадянам, юридичним особам і державі. Окрім того, вони зобов’язані здійснювати своєчасне проведення ремонту своїх будинків, забезпечувати їх охорону, утримувати в порядку територію біля будинку.
   Громадяни, які користуються державним житлом на умовах найму, можуть приватизувати його у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”.
   Користування будинками (квартирами) державного та громадського житлового фонду, фонду ЖБК, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов’язковим додержанням вимог “Правил користування приміщеннями жилих будинків і при-будинкових територій”, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572; Закону України “Про об’єднання співвласників в багатоквартирного будинку”.
   Власники житла за рахунок власних коштів зобов’язані сплачувати всі витрати, пов’язані з утриманням жилого будинку.
   У багатоквартирних жилих будинках їх власники або уповноважені ними органи мають право укладати договори на виконання робіт, пов’язаних з обслуговуванням і ремонтом будинків не тільки з державними, а й з приватними підприємствами.
   Тривалий час експлуатація державного житлового фонду залишалася гострою проблемою як для держави, так і для громадян, що в ньому мешкали. Фінансування затрат на експлуатацію, поточний і капітальний ремонт житлового фонду місцевих рад здійснювалося за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, а в разі їх нестачі — за рахунок державного бюджету.
   Затрати на відомчий житловий фонд здійснювалися за рахунок коштів житлово-експлуатаційних організацій, підпорядкованих підприємствам, установам, організаціям, а коли їх не вистачало — за рахунок коштів цих підприємств, установ чи організацій.
   Недостатність коштів у власника, монополізм створених ним структур, споживацьке відношення квартиронаймачів до житлового фонду призводило до руйнування будівель, зниження комфортності житла.
   Ситуація, що склалася у сфері житлового господарства з обслуговуванням житлового фонду надзвичайно складна. Постійно зменшується обсяг дотацій на його утримання, проведення ремонтних робіт. І це в той час, коли невпинно зростає кількість будинків і квартир, що потребують капітального ремонту або перебувають в аварійному стані.
   Перед державою постало запитання: яким чином змінити сферу послуг обслуговування житлових будинків. З моменту передачі житла у приватну власність (тобто його приватизації) виникли нові умови та система обслуговування цієї власності. Почалося впровадження нових форм експлуатації житла — залучення приватних структур до його обслуговування. Це було підказано самим життям. Претенденти на укладення контракту обиралися на конкурсній основі.
   Як зазначалося, всі послуги на утримання житла виконували житлово-експлуатаційні організації, які були монополістами у цій сфері. З часом рівень обслуговування погіршувався, мешканців не задовольняли обсяги та якість робіт, пов’язаних з ремонтом і утриманням будинків. Переважна їх кількість пасивно ставилася до необхідності належним чином утримувати й доглядати місця спільного користування у багатоквартирних будинках, особливо сходів, ліфтів тощо.
   Конкуренція у сфері утримання житла була відсутня. У разі її існування споживач має змогу отримати більш якісні послуги за нижчими цінами. Адже якщо необхідні роботи не виконуються належним чином, то власник будинку може розірвати контракт на обслуговування будинку і передати замовлення якійсь іншій приватній структурі для виконання зазначених робіт. Тобто гарантією якісного обслуговування буде можливість відмовитися від послуг приватної фірми після завершення строку, на який укладено контракт. У цьому разі приватна структура втрачає гарантований заробіток, що буде для неї не бажано. І саме цьому в неї з’являється зацікавленість у продовженні контракту.
   Не слід забувати, що з підвищенням квартирної плати та плати за комунальні послуги як квартиронаймачі, так і власники квартир мають право вимагати поліпшення якості послуг, що надаються на утримання й обслуговування будинку. Адже вони зацікавлені у підвищенні цінності їх квартир.
   Приватне утримання житла не ставить перед собою за мету відміну житлово-експлуатаційних організацій. Порівнювати їх неможливо. Одні з цих виробничих підприємств працюють з чудовими результатами, нарікань на їхню роботу від мешканців немає. Інші ж практично не справляються зі своїми обов’язками. Але, незважаючи на це, вони обслуговують житловий фонд і прибудинкові території, конкуренція на виконання цих робіт відсутня, а, отже, відсутня і мотивація для підвищення якості житлово-комунальних послуг, які надаються населенню.
   З метою створення більш ефективного механізму у сфері надання послуг на обслуговування та ремонт житлового фонду в Харкові, Одесі, Києві проводилися експерименти щодо залучення недержавних підприємств на виконання вказаних робіт.
   Претенденти обиралися на конкурсній основі з урахуванням їх досвіду, кваліфікації персоналу, вартості обслуговування. Життя підказало залучати до цієї роботи приватні структури. Але головне — це те, що мешканці не повинні відчувати різницю між вартістю обслуговування за часів господарювання житлово-експлуатаційних організацій і тією, що складається за умов функціонування приватної структури.
   Проте, на жаль, система приватного утримання житла не завжди виправдовує себе як у м. Києві, так і в інших містах, де вона застосовувалася, і поки що достатніх результатів не принесла. Можливо за нею майбутнє. Органи державної виконавчої влади постійно повинні тримати питання експлуатації житлового фонду під контролем.
   З урахуванням положень “Концепції державної житлової політики” Верховною Радою, Президентом та Урядом України проведена робота щодо правового забезпечення і організаційного реформування житлової політики, зокрема, щодо створення конкурентного середовища у сфері обслуговування та ремонту житлового фонду.
   Держбудом розроблено і введено в дію “Типове положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій” та “Типовий договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій”. Зазначені положення затверджені наказом Держбуду України від 7 вересня 1998 р. за № 194.
   З часу прийняття Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” державний житловий фонд, за винятком відомчого, передається у комунальну власність органам місцевого самоврядування, які забезпечують його утримання.
   Протягом десятиріч експлуатація державного житлового фонду залишається гострою проблемою як для нашої держави, так і для її громадян. Хоча в результаті приватизації державного житлового фонду квартири в багатоквартирних будинках і знаходять справжніх своїх власників, це не вирішує питань утримання всього житлового фонду, що значно ширше за своїм правовим змістом, ніж утримання власної квартири. Власниками будинків залишаються місцеві органи влади та управління, які займаються обслуговуванням житла. Після передачі державного житла у приватну власність держава отримує можливість зменшити обсяг дотацій на його утримання. Нові власники квартир можуть частково брати участь в утриманні житлового фонду, але все одно цього недостатньо для вирішення всіх питань управління будинком, до того ж вони не несуть за неналежне утримання будинку відповідальності.
   Одна з проблем — це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й більше квартир, виникає багато співвласників будинку з різною часткою власності та різною правосуб'єктністю. У даний час відсутнє підзаконне правове регулювання взаємовідносин між власниками квартир і власниками нежилих приміщень у цих будинках, а також між місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами, що обслуговують житло. Хоча на виконання положень “Концепції державної житлової політики” проведена певна робота щодо правового й організаційного реформування житлової політики, зокрема, щодо створення конкурентного середовища у сфері обслуговування та ремонту житлового фонду. Але Кабінет Міністрів повинен вжити низку заходів, визначених законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
   Створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків і недержавних форм обслуговування житла відповідає інтересам як мешканців, так і місцевих органів влади. Особливо важливо те, що змінюється структура фінансування державного житлового фонду.
   Існуюча державна система обслуговування не може запропонувати чогось нового в обслуговуванні житла. Так, 65 відсотків опитаних громадян не задоволені роботою ЖЕКів, 2/3 взагалі ніколи не звертаються до них, всі поточні ремонти роблять самостійно. Радикальна реорганізація взаємин у системі житлово-комунального господарства спричинює необхідність появи альтернативи ЖЕКам. Умови проживання людей значно поліпшаться, якщо буде створено ринок з надання житлово-комунальних послуг, виникне конкуренція щодо права укладення договорів на утримання житлового фонду.
   Термін “кондомініум” походить з римського права і означає сумісне володіння й користування майном кількома власниками. Така форма власності знайшла значне поширення в європейських країнах і в США. Кондомініум — товариство, що об’єднує мешканців багатоповерхового жилого будинку, має статус юридичної особи. У нас кондомініумами називаються товариства (об’єднання) власників (співвласників) жилих приміщень у багатоквартирних будинках, де встановлені умови сумісного володіння та користування допоміжними приміщеннями будинку (ліфтами, сміттєпроводами, тамбурами, сходовими клітками, вестибулями, холами, горищами, спорудами та елементами благоустрою прибудинкової території та іншими місцями загального користування). Метою цих товариств є збереження будівель і управління місцями загального користування (спільними частинами). Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків повинні взяти на себе вирішення всіх питань утримання будинків, нормативна база з цього питання достатньо розроблена і дозволяє зробити це.
   Ініціатива власників приватизованих квартир заохочується державою, яка надає зазначеним товариствам статус юридичної особи з дня його державної реєстрації.
   Відповідно до п. З ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир (будинків) і управління ними можуть створюватися товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Таким чином, власники можуть створювати об’єднання. Це їх право.
   Постанова Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588, Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” регламентує створення і функціонування об’єднань співвласників жилих будинків та інші питання, пов’язані з утриманням житла, організацією та діяльністю цих об’єднань. Створені також і товариства власників квартир відповідно до ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. У кондомініумах, на відміну від кооперативів, мешканці мають незалежне право власності на свої квартири.
   В Україні ще діє законодавство про кооперативи і, на нашу думку, створення товариства власників можливе і на кооперативних засадах, що відповідатиме сучасним потребам громадян з утримання та користування житлом.
   Створення товариства співвласників. Для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності може створюватися об’єднання власників. Але в Україні цей вид юридичної особи не дістав поширення, незважаючи на те, що у Концепції державної житлової політики, схваленої Верховною Радою, одним із шляхів реалізації житлової політики визнається обов’язкове об’єднання власників квартир багатоквартирних будинків у товариства (об’єднання).
   Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588 було затверджене Положення “Про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні”, яка регулювала цю сферу до прийняття Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” від 29 листопада 2001 р. № 2866-ІІІ). Цим положенням для забезпечення ефективного використання житла житловим і житлово-будівельним кооперативам, члени яких повністю розрахувалися за надані їм на будівництво кредити, було рекомендовано реорганізуватися в товариства (об’єднання) співвласників будинку.
   Постанова Кабінету Міністрів від 31 липня 1995 р. за № 588 була прийнята на виконання Концепції житлової політики, спочатку закріпила положення про те, що для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, у процесі виникнення різних форм власності обов’язково створюється об’єднання власників. Але зміни 2000 року визначили, що вони створюються у добровільному порядку. Тобто була поставлена крапка на тривалій дискусії про обов’язковість або добровільність створення товариств співвласників квартир. Тому і в проекті нового Житлового Кодексу, і це є позитивним, передбачено існування і діяльність житлово-будівельних, житлових кооперативів і молодіжних житлових комплексів. Хоча за ними залишається право реорганізовуватися в об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирних будинків.