Організація та діяльність товариства співвласників квартир

   Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об’єднань власників жилих і нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Об’єднання створюється як організація для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їх обов’язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
   Метою створення та діяльності об’єднань товариства власників є організація власників для реалізації ними своїх спільних бажань, забезпечення належного утримання будинків, прибудинкової території, жилих і нежилих приміщень і порядку реалізації ними своїх прав щодо володіння, користування та розпорядження об’єктами будинку, що перебувають у спільній власності. Проте цієї мети практично неможливо досягти через те, що разом з утриманням квартир необхідно утримувати комунікації, що перебувають у власності адміністративно-територіальних одиниць.
   Для створення необхідно дотримання таких стадій: ініціативної, установчої, реєстраційної.
   Перша стадія ініціативна. З ініціативою про створення об’єднання може виступати власник будинку, уповноважений ним орган або громадяни-власники квартир, жилих приміщень, а також власники нежилих приміщень будинку (не менше 3).
   Ініціатори створення об’єднання власників скликають установчі збори, на які запрошуються власники будинку, квартир, інших жилих і нежилих приміщень, для вирішення питання про їх участь в управлінні, утриманні та використанні майна жилого будинку і прибудинкової території, яке перебуває у загальному користуванні.
   Письмове повідомлення про скликання установчих зборів повинно бути вручене кожному власнику під розписку або надіслане йому рекомендованим листом не пізніше як за 14 календарних днів до дати проведення зборів, що робить досить динамічним процес створення товариства.
   Установчі збори є чинними, якщо на них присутні більше половини власників. У разі відсутності кворуму призначається інша дата проведення установчих зборів, але не раніше як через 14 діб з дня зборів, що не відбулися.
   Повідомлення має містити інформацію про створення об’єднання власників, ініціатора створення, дату, час, місце проведення та порядок денний установчих зборів. Якщо власник не одержав повідомлення про скликання установчих зборів, ініціатори створення об’єднання повинні надіслати листа та (або) вжити інших необхідних заходів щодо повідомлення такого власника.
   Друга стадія установча. Рішення на установчих зборах приймається шляхом поіменного голосування. Рішення оформлюється особистим підписом кожного хто голосував у протоколі із зазначенням результату голосування.
   Існуюча правова практика виходить з добровільного членства при створенні юридичної особи, в тому числі і для створення товариства співвласників багатоквартирного житлового будинку.
   На установчих зборах розглядається питання про основні принципи користування-майном жилого будинку та порядок створення об’єднання власників. На установчих зборах розглядаються такі питання: а) створення об’єднання власників; б) розгляд і затвердження статуту об’єднання власників; в) створення робочої (ініціативної) групи для розробки проекту першого річного кошторису об’єднання власників; г) у разі потреби — термін і порядок скликання наступних зборів; ґ) інші питання.
   На установчих зборах кожний власник, у тому числі власник будинку, має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, жилих і нежилих приміщень. Отже, особи, які мають на праві власності квартири меншої площі, можуть вирішити питання про створення товариства, затвердження статуту без осіб, які мають на праві власності більшу жилу площу і, напевне, більше задавлені в належному утриманні будинку. У зв’язку з цим виникає питання, чи будуть правомірними положення про те, що прийняті рішення є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, хто незалежно від будь-яких причин не був присутній на установчих зборах або не брав участі в голосуванні. Такий підхід до створення, голосування на установчих зборах, визначення прав окремих власників квартир багатоквартирного будинку нагадує не так давно минулі часи примусової колективізації.
   Рішення на установчих зборах приймаються 2/3 голосів присутніх на них власників. Рішення, прийняті відповідно до цих вимог, є обов’язковими для всіх власників будинку, квартир, інших жилих приміщень, у тому числі й для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні. За рішенням установчих зборів відбувається затвердження статуту об’єднання співвласників.
   Така процедура скликання установчих зборів і прийняття рішень спрощує процес створення товариства, разом з тим ігноруються інтереси меншості оскільки головним має бути волевиявлення всіх осіб, які можуть створити товариство, не виключаючи всіх мешканців будинку.
   Реєстраційна стадія. Об’єднання набуває прав юридичної особи з дня його державної реєстрації.
   Після набуття статусу юридичної особи об’єднання може прийняти житловий комплекс на власний баланс для управління житловим комплексом, залишити весь комплекс чи його частину на балансі попереднього власника чи укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здіснення відповідної діяльності, про передачу їй на баланс житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до чинного законодавства та статуту об’єднань. Передача майна з балансу на баланс відбувається у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
   Об’єднання є господарською організацією і юридичною особою, має рахунок в установах банків. Для державної реєстрації необхідна наявність таких документів: заява про реєстрацію, протокол установчих зборів, статут, а також: а) завірені копії документів що встановлюють право кожного власника на володіння будинком, квартирою (квартирами), жилими приміщеннями; б) опис земельної ділянки за встановленою формою; в) технічний паспорт будинку; г) перелік і опис кожної квартири, жилого та нежилого приміщення і відомості про їх розташування, площу тощо; ґ) проект кошторису на перший рік існування об'єднання; д) копія висновку щодо технічного стану будинку та необхідний ремонт і поліпшення, які мають бути здійснені протягом 5 років після реєстрації статуту.
   Статут об’єднання власників підлягає державній реєстрації безкоштовно. Орган місцевої державної виконавчої влади повинен зареєструвати статут протягом 30 календарних днів після дати подання заяви про реєстрацію та протоколу установчих зборів. Рішення надсилається особі, зазначеній у заяві про реєстрацію, протягом п’яти робочих днів після його прийняття. Відмова в реєстрації надсилається в письмовій формі і може бути оскаржена в судовому порядку будь-яким членом створюваного об’єднання.
   Зміст статуту об'єднання власників. Статут об’єднання власників повинен відповідати Типовому статуту й містити такі відомості: а) назва та місцезнаходження об’єднання; б) мета, завдання та предмет діяльності об’єднання; в) перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільного майна) та спільній частковій власності (загального майна); г) права та обов’язки членів об’єднання — власників щодо майна жилого будинку, яке перебуває у спільній сумісній та спільній частковій власності; ґ) розмір резервного фонду об’єднання та порядок його створення; д) назви всіх органів об’єднання, їхні повноваження, порядок формування, періодичність зборів, порядок голосування та прийняття рішень на них, перелік питань, для вирішення яких потрібна одностайність або кваліфікована більшість голосів; е) порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів об’єднання, включаючи резервні, а також порядок оплати спільних витрат; є) порядок прийняття та внесення змін до правил управління, утримання і використання майна, що перебуває у загальному користуванні; ж) міра відповідальності користувачів майна, що перебуває у загальному користуванні, за порушення положень статуту та вимог інших внутрішніх документів об’єднання; з) порядок здійснення права доступу до квартир, жилих і нежилих приміщень; й) порядок реорганізації або ліквідації об’єднання; і) порядок та умови, згідно з якими об’єднання може придбавати квартири, жилі та інші приміщення у володіння, користування і розпорядження ними; ї) порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників і кожним власником квартири, приміщення і майна, яке перебуває у загальному користуванні; й) перелік питань, для вирішення яких потрібне кваліфікована більшість голосів, які можуть вирішуватися зборами представників; к) джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об’єднання; л) порядок прийняття у члени об’єднання та виключення з нього, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об’єднання і вирішення майнових питань, пов’язаних з цим, порядок внесення змін до статуту; м) відповідальність за порушення статуту та рішення статутних органів. Статут може містити також інші положення, що є істотними для діяльності об’єднання.
   Вид відповідальності (адміністративну, цивільну) і міру відповідальності правопорушників визначає тільки суд.
   Розглядаючи вимоги до статуту, вбачається, що статутом можуть бути обмежені права власника, визначені законом “Про власність”, а саме — вимагається, що кожний співвласник повинен дотримуватися порядку на право доступу до його квартири, жилих і нежилих приміщень, висуваються додаткові вимоги щодо придбання квартири, порядок та умови укладення угод і договорів між об’єднанням власників та кожним власником квартири, вимоги щодо розпорядження власним майном, а також зобов’язання нового власника вступати до товариства й виконувати вимоги статуту товариства. і У п. 18 Положення зазначено, що у разі виникнення прав на квартиру, жиле чи нежиле приміщення особа, яка набуває цих прав, подає до об’єднання заяву про те, що вона ознайомлена і зобов’язується виконувати статут, а також інші правила і вимоги об’єднання, які є чинними на дату виникнення зазначених прав. Отже, членство у товаристві є обов’язковим, і з купівлею квартири особа повинна стати членом товариства або відмовитись від покупки. Власник квартири, у свою чергу, повинен вибрати покупця, який зобов’язується вступити до товариства. А це порушує принципи Цивільного права та обмежує права продавця на вільний виріб контрагента.
   Рішення загальних зборів щодо проведення реконструкції будинку з переплануванням приміщень вважається прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів, яких ця реконструкція торкатиметься. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. Але що може зробити суд власнику, який не бажає реконструювати й переплановувати свою квартиру, яка належить йому на праві власності? Крім того, це суперечить ст. 55 Закону України “Про власність”, яка визначила, що власник не може бути позбавлений права власності на своє майно, крім випадків, передбачених цим Законом та іншими законодавчими актами України.
   З проведеного аналізу нормативних актів, які регулюють порядок створення діяльності товариства співвласників квартир, можна зробити такі висновки. По-перше, нормативні акти, які регулюють порядок створення та діяльності товариства співвласників квартир, не відповідають нормам житлового та цивільного законодавства.
   По-друге, нормативна база, що передбачає створення об’єднань власників квартир не відповідає сучасним потребам суспільства, недосконала (в тому числі і з питань оподаткування), а це вплинуло на те, що не було таки створено багато цих юридичних осіб. Тому потрібно негайно вирішити питання прямої участі держави в утриманні жилих будинків до стабілізації соціально-економічного стану в державі, коли кондомінімуми зможуть бути самодостатніми. На нашу думку, держава повинна нести обов’язок утримання житлового фонду незалежно від того, хто є власником багатоквартирних будинків, оскільки будинки поступово руйнуватимуться. Це підтверджує практика експлуатації будинків житлово-будівельних кооперативів, які, відповідно до чинного законодавства, повинні здійснювати експлуатацію та проводити капітальний ремонт, але не роблять цього.
   Держава має за мету перекласти, як це робиться в усьому світі, на товариства власників квартир свої обов’язки щодо утримання житлового фонду, але це можна зробити тільки тоді, коли виникне економічна зацікавленість і потреба створення товариства співвласників.
   Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що для забезпечення належного утримання багатоквартирного жилого будинку та прибудинкової території, співвласниками якого виступають три й більше фізичних та/чи юридичних осіб незалежно від форми власності належних їм приміщень, захисту прав власників квартир, їх частин і нежилих приміщень в обов’язковому порядку створюється об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку (будинків), а також з цією метою мешканці кількох компактно розташованих багатоквартирних жилих будинків можуть створювати товариство власників житла.
   У багатоквартирному жилому будинку може бути створено лише одне об'єднання співвласників.
   За рішенням загальних зборів членів об’єднань співвласників окремих багатоквартирних жилих будинків, товариств власників житла можуть створюватись асоціації власників житла. До складу асоціації можуть входити об’єднання та власники садиб, що використовують спільно внутрішньоквартирні інженерні мережі (споруди). Статут асоціації визначає назву, місцезнаходження, представництво від об’єднання, права і обов’язки членів асоціації, статутні органи, їх склад та повноваження, порядок утворення, діяльності та фінансування, підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) і вирішення майнових питань, пов'язаних з цим, порядок внесення змін до статуту та інші важливі для діяльності асоціації питання.
   Оформлення та реєстрація документів, які засвідчують створення об'єднання співвласників, товариства власників житла, покладається також на колишніх власників будинку.
   У разі перебування будинку у власності двох фізичних та/чи юридичних осіб утримання його здійснюється на підставі спільного договору.
   З метою забезпечення належного утримання одноквартирних будинків садибного типу їх власники можуть створювати об’єднання (товариства) власників будинків, реєстрація яких безоплатно здійснюється місцевим органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування.
   Об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку, товариство власників житла та їхні асоціації — це неприбуткові організації, створені для спільного утримання, управління та обслуговування цих будинків і приналежних до них прибудинкових територій, користування та володіння спільним майном.
   3 метою виконання статутних завдань, вони можуть здійснювати господарську діяльність.
   Об’єднання співвласників, товариство власників житла не відповідає за зобов’язання своїх членів, а члени об’єднання співвласників чи товариства власників житла не відповідають за зобов’язаннями об’єднання чи товариства.
   Відмова одного із співвласників багатоквартирного житлового будинку від користування частинами й елементами будинку, що перебувають у спільній сумісній власності, не звільняє його від сплати частки видатків, що припадає на нього у спільних витратах.
   Усі члени об’єднання співвласників та інші власники жилих та нежилих приміщень, які відмовилися від членства в об’єднанні, зобов’язані вносити плату на утримання спільного майна будинку та прибудинкової території в розмірі, встановленому загальними зборами членів об’єднання.
   Частка кожного члена об’єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку у спільних витратах на утримання будинку і прибудинкової території визначається пропорційно його частці у майні, що перебуває у спільній сумісній власності, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання співвласників.
   Об’єднання співвласників має право у судовому порядку стягнути суму заборгованості члена об’єднання у спільних витратах. і Субсидії, надані окремим членам об’єднання співвласників для оплати житлово-комунальних послуг, перераховуються на розрахунковий рахунок об’єднання співвласників і використовуються за цільовим призначенням.
   Власність членів об’єднання співвласників
   Власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання. До примірного переліку частин та елементів будинку, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, належать: допоміжні приміщення будинку (тамбури, вестибулі, вітальні, сходові клітки, міжквартирні коридори, холи, горища, приміщення технічних поверхів, приміщення підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, приміщення для зберігання матеріалів, обладнання та інструменту, розміщення обслуговуючого будинок персоналу, колясочні та інші приміщення будинку, які необхідні для забезпечення утримання будинку і прибудинкової території та культурно-побутового обслуговування мешканців, приміщення об’єктів цивільної оборони тощо), технічне обладнання будинку (ліфти, сміттєпроводи, система водопостачання та водовідведення, тепло-, газо- та електропостачання, система протипожежної автоматики, система опалення, димо- та газовідведення, радіо- та телеантени колективного користування, водостічні труби, шахти, блискавковідводи, пожежні драбини тощо; несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові, надпідвальні та горищні перекриття, парапети, фронтони, люки та інші виходи на дах і покрівлю, елементи архітектурного оздоблення будинку, балкони, тераси та лоджії); приналежні будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території; інші частини та елементи будинку, які призначені для користування всіма його мешканцями.
   Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку.
   За формою власності квартири, частини квартир і нежилі приміщення будинку можуть перебувати у державній, колективній і приватній власності.
   Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються, згідно з планами, що містяться в технічних паспортах, поверхнями, обмеженими несучими й огороджувальними конструкціями. Виключною власністю членів об’єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджувальних і несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.
   Власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися власним нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші цивільні угоди, не заборонені законом.
   Об’єкти, що перебувають у спільній власності членів об’єднання, передаються ними в управління правлінню об’єднання. Правління об’єднання має право використовувати об’єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання (здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому статутом).
   Член об’єднання не вправі відчужувати свою частку у спільній частковій власності, відмовлятися від неї на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об’єднання або самого об’єднання, а також вчиняти інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності, окремо від належної йому на праві власності квартири. Частка кожного члена об’єднання у спільній частковій власності невід’ємно пов’язана з правом власності члена об’єднання на жилі або нежилі приміщення. При відсутності приміщення у жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
   Загальні збори членів об’єднання можуть прийняти рішення щодо передачі в оренду окремих об’єктів, що перебувають у спільній частковій власності членів об’єднання, одному або кільком своїм членам.
   Приміщення квартир повинні використовуватися відповідно до їх призначення. Нежилі приміщення будинку повинні використовуватися за своїм функціональним призначенням. Функціональне призначення нежилих приміщень може бути змінено.
   Членство в об’єднанні співвласників
   Членами об’єднання можуть бути фізичні та юридичні особи — власники квартир, жилих або нежилих приміщень у жилому будинку, а якщо об’єкти перебувають у спільній сумісній власності або у спільній частковій власності — уповноважені власники. Наймачі та орендарі приміщень не можуть бути членами об’єднання.
   Інтереси неповнолітніх, недієздатних та обмежено дієздатних членів об’єднання представляють їхні батьки, опікуни або піклувальники.
   Членство в об’єднанні припиняється з часу втрати членом об’єднання права власності на квартиру, жиле або нежиле приміщення у зв’язку з відчуженням квартири, жилого або нежилого приміщення чи з інших підстав, передбачених чинним законодавством.
   Якщо частина квартир або нежилих приміщень будинку перебуває у державній чи колективній власності, то у цьому випадку відповідні органи управління визначають уповноважену особу, яка і представлятиме їхні інтереси при створенні та діяльності об’єднання.
   Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що членом об’єднання співвласників може бути фізична та/чи юридична особа, зазначена у документах, що засвідчують право власності на квартиру (її частину) чи нежиле приміщення, або уповноважена власником особа у разі спільної (сумісної чи часткової) власності.
   Фізична чи юридична особа до набуття права власності на квартиру (її частину) або нежиле приміщення ознайомлюється із статутом об’єднання співвласників і приймає рішення відносно вступу до об’єднання співвласників.
   Фізична чи юридична особа, яка не стала членом об’єднання, зобов’язана укласти договір з ним щодо участі в утриманні та обслуговуванні спільного майна будинку та прибудинкової території.
   Права і обов’язки членів об'єднання співвласників
   Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України “Про затвердження Положення про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні” від 31 липня 1995 р. за № 588, наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 за № 28/389 затверджено Типовий статут об’єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. Власники квартир, жилих і нежилих приміщень зобов’язані виконувати вимоги свого власного статуту об’єднання, який розробляється на підставі цього Типового статуту і затверджується рішенням установчих зборів членів об’єднання.
   Член об’єднання має право:
   - безперешкодно користуватись об’єктами, що перебувають у спільній власності; самостійно без згоди з іншими членами об’єднання розпоряджатися належними йому на праві власності квартирами, жилими або нежилими приміщеннями;
   - брати участь у прийнятті рішень загальних зборів; в управлінні об’єднанням в порядку, визначеному Законом України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” і статуту об’єднання;
   - обирати та бути обраним до складу статутних органів об’єднання; передавати наймачу або орендарю квартири, жилого або нежилого приміщення права і обов’язки, пов’язані з утриманням цих приміщень;
   - провадити у встановленому порядку будь-які вдосконалення і зміни в належних йому на праві власності квартирах, жилих або нежилих приміщеннях, якщо вони не порушують структурну цілісність жилого будинку, технічного обладнання будинку, а також не завдають шкоди майну інших членів об’єднання тощо;
   - знайомитися з протоколами загальних зборів, робити з них виписки;
   - одержувати в установленому порядку інформацію про діяльність об’єднання;
   - вимагати від статутних органів захисту своїх прав та дотримання членами об’єднання правил добросусідства;
   - вийти в установленому статутом порядку з об’єднання;
   - одержувати в установленому статутом порядку інформацію про діяльність асоціації;
   - на вимогу члена об’єднання воно зобов’язане надати йому для ознайомлення всі свої рішення й звіти. Порядок здійснення прав власників визначається законом. Здійснення прав власника не може порушувати права інших власників. Спори щодо здійснення прав власників вирішується за згодою сторін або в судовому порядку.
   Член об'єднання зобов'язаний:
   - виконувати вимоги статуту, рішення статутних органів, прийняті в межах їх повноважень;
   - виконувати вимоги Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями;
   - своєчасно і в повному обсязі здійснювати оплату належних платежів; утримувати квартиру, жиле або нежиле приміщення, що перебуває в його власності, в належному технічному статі за власний рахунок; використовувати об’єкти, що перебувають у спільній власності, тільки за їх прямим призначенням, не порушуючи при цьому права та інтереси інших; самостійно вживати необхідних заходів до запобігання завданню шкоди об'єктам, що перебувають у спільній власності членів об’єднання; забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту;
   - забезпечувати доступ до частин і елементів квартири, жилого або нежилого приміщення у разі необхідності усунення пошкоджень об’єктів, що перебувають у спільній власності, або для запобігання можливої шкоди, яка може бути завдана цим об’єктам; додержувати чистоти в місцях загального користування та тиші в нічний час (з 23 до 7 години);
   - використовувати квартири, жилі або нежилі приміщення за призначенням з урахуванням обмежень, встановлених статутом чи рішенням загальних зборів тощо;
   - забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо здійснення ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та інтересів інших власників;
   - додержуватися вимог правил утримання жилого будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;
   - виконувати передбачені статутними документами обов’язки перед об’єднанням;
   - попереджувати псування неподільного та загального майна, інформувати органи управління об’єднання про пошкодження та вихід з ладу технічного обладнання.
   Статутом можуть бути встановлені й інші обов’язки власників — членів об’єднання відповідно до законодавства.
   Права і обов’язки об’єднання як юридичної особи
   Об’єднання має право:
   - визначати порядок обслуговування і ремонту будинку та утримання прибудинкової території;
   - здійснювати господарську діяльність, повязану з утриманням жилого будинку і прибудинкової території відповідно до мети діяльності, у тому числі укладати договори з фізичними та юридичними особами; встановлювати розмір платежів, зборів і внесків членів об’єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;
   - здійснювати контроль за своєчасною виплатою внесків та платежів;
   - організовувати проведення повної або часткової реконструкції жилого будинку;
   - організовувати виконання робіт з утримання, експлуатації та ремонту будинку і утримання прибудинкової території;
   - визначати підрядні організації, що надають послуги, пов’язані з утриманням будинку і прибудинкової території; укладати договори на управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною чи юридичною особою;
   - одержувати кредити в установах банків у порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством; брати на баланс майно об’єднання;
   - одержувати в користування або у власність членів об’єднання в установленому чинним законодавством порядку земельну ділянку (прибудинкову територію);
   - за погодженням з місцевим органом державної виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування здійснювати будівництво господарських та інших будівель на прибудинковій території, необхідних для забезпечення утримання будинку чи створення додаткових зручностей членам об’єднання;
   - придбавати у спільну часткову власність членів об’єднання квартири або нежилі приміщення будинку, іншу нерухомість, основні засоби, обладнання та інвентар;
   - здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єкти, що перебувають у спільній власності членів об’єднання, за рішенням загальних зборів об’єднання; виключати зі свого складу членів об’єднання, які не виконують своїх обов’язків;
   - ініціювати скликання загальних зборів;
   - захищати права, представляти законні інтереси власників в органах державної влади і місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
   - за рішенням загальних зборів за згодою власників приміщень, які не є членами об’єднання, використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління об’єднання;
   - розпоряджатися коштами об’єднання відповідно до кошторису, затвердженого загальними зборами членів об’єднання; вимагати своєчасної і у повному обсязі сплати всіх платежів, зборів і внесків від власників приміщень, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів передбачених Законом і статутом об’єднання;
   - робити членам об’єднання попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
   - вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майно об’єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
   - звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки;
   - виступати замовником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.
   Реалізація прав об’єднання здійснюється його управлінням за дорученням загальних зборів відповідно до статуту об’єднання.
   Загальні збори можуть приймати рішення про скликання зборів його членів у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання неподільного та загального майна об’єднання на суму боргу. Порядок розрахунків за ці операції визначається Кабінетом Міністрів України.
   Об'єднання зобов’язане:
   - забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан неподільного та загального майна, що належить членам об’єднання та санітарний стан прибудинкової території;
   - організовувати, при необхідності, проведення технічної інвентаризації жилого будинку, приналежних до нього будівель і споруд та прибудинкової території;
   - виступати замовником робіт і послуг, укладати угоди з відповідними підприємствами, що надають ці роботи і послуги, провадити їх оплату;
   - надавати послуги членам об’єднання відносно утримання належних їм на праві власності жилих і нежилих приміщень за їхній рахунок; здійснювати ремонт будинку в установленому порядку; визначати розміри платежів, що вносяться членами;
   - здійснювати контроль за виконанням договірних зобов’язань підприємствами і приватними особами, які здійснюють утримання будинку, інших будівель і споруд об’єднання, прибудинкової території та надають комунальні й інші послуги;
   - звітувати загальним зборам про виконання кошторису об’єднання за рік;
   - забезпечувати виконання вимог статуту та дотримання інтересів членів об’єднання, асоціації при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між членами об’єднання, асоціації витрат на експлуатацію та ремонт неподільного та загального майна;
   - припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав, володіння, користування і розпорядження неподільним та загальним майном членами об’єднання;
   - у випадках, передбачених законодавством, статутом об’єднання, асоціації, представляти інтереси членів об’єднання, асоціації, відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами.
   Кожний член об’єднання зобов’язаний відшкодувати об’єднанню або членам об’єднання збитки, заподіяні ним або членами його сім’ї чи будь-якою особою, яка користується його квартирою, жилим або нежилим приміщенням, об’єктами, які перебувають у спільній власності членів об’єднання або окремими приміщеннями, які є власністю членів об’єднання. Збитки відшкодовуються відповідно до чинного законодавства. Член об’єднання може зробити відповідні перепланування у квартирі, жилому чи нежилому приміщенні, власником якого він є, за умови наявності дозволу на таке перепланування місцевого органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування. Виконання зобов’язань об’єднання належить до повноважень його правління відповідно до статуту об’єднання.
   Органи управління об’єднання
   Органами управління об’єднання є загальні збори членів об’єднання, правління об’єднання і ревізійна комісія.
   Вищим органом управління об’єднання є загальні збори членів об’єднання. Кожний член об’єднання на загальних зборах має кількість голосів, пропорційну розміру загальної площі квартир, жилих і нежилих приміщень, що перебувають у його власності.
   Чергові загальні збори членів об’єднання скликаються один раз на рік. Позачергові загальні збори членів об’єднання можуть бути і скликані за вимогою членів правління або членів об’єднання, які мають понад 20 відсотків голосів від їх загальної кількості, або за вимогою ревізійної комісії (ревізора).
   Загальні збори членів об’єднання є чинними, якщо на них присутні члени об’єднання, які мають понад 50 відсотків голосів. Рішення загальних зборів приймаються більшістю в 2/3 голосів від загальної кількості голосів членів об’єднання, які присутні на загальних зборах. У разі відсутності кворуму доля проведення загальних зборів правління визначає нову дату і час їх проведення, про що членам об’єднання надається додаткова інформація.
   Рішення, прийняті загальними зборами, є обов’язковими для всіх членів об’єднання, в тому числі для тих, що не брали участі у голосуванні, окрім випадків, коли ці рішення зачіпають майнові інтереси членів об’єднання, які не брали участі у голосуванні.
   До виключної компетенції загальних зборів членів об’єднання належать:
   - затвердження статуту та внесення змін і доповнень до нього;
   - обрання членів правління;
   - питання про використання об’єктів, що перебувають у спільній власності членів правління, крім тих, що передані загальними зборами до компетенції правління;
   - затвердження кошторису балансу та річного звіту;
   - визначення розмірів внесків і платежів членами;
   - визначення розміру матеріального чи іншого виду заохочення членів об’єднання і правління;
   - визначення обмежень на користування об’єктами та прийняття рішень про передачу в оренду об’єктів, що перебувають у спільній власності;
   - затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об’єднання та угод про заснування товариств або участі в товариствах;
   - прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд;
   - визначення обмежень на користування об’єктами, які перебувають у спільній власності об’єднання.
   За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об’єднання, яким збори надають відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників. Статутом визначається порядок скликання та голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників.
   Керівництво поточною діяльністю об’єднання здійснює його правління. Правління має право приймати рішення з усіх питань діяльності об'єднання за виключенням тих, що віднесені до виключної компетенції загальних зборів.
   Правління є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок обирання та відкликання членів правління, їх кількісний склад і строки обрання встановлюються загальними зборами. При виконанні обов’язків і реалізації своїх прав члени правління об’єднання, які своїми діями завдали майнових збитків об’єднанню чи його членам, зобов’язані відшкодувати їх згідно з чинним законодавством.
   До компетенції правління об’єднання віднесені:
   - підготовка річного кошторису, річного звіту та балансу;
   - здійснення контролю за своєчасною сплатою внесків і платежів і вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
   - розпорядження коштами відповідно до затвердженого загальними зборами кошторису;
   - укладення договорів з підприємствами, які надають житлово-комунальні послуги, виконують будівельні роботи тощо, та здійснення контролю за їх виконанням;
   - ведення діловодства, бухгалтерського обліку та звітності про діяльність об’єднання;
   - скликання та організація проведення загальних зборів членів об’єднання або зборів представників.
   Правління об’єднання зі свого складу обирає голову правління та його заступника. Голова правління забезпечує виконання рішень загальних зборів членів об’єднання та рішень правління, діє без довіреності від імені об’єднання, укладає в межах своєї компетенції угоди, розпоряджається коштами об’єднання відповідно до затвердженого кошторису. У разі відсутності голови правління його обов’язки виконує заступник. Засідання правління проводиться один раз на три місяці і скликається головою. Рішення правління об’єднання приймається 2/3 голосів загальної чисельності членів правління.
   Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах з числа членів об’єднання обирається ревізійна комісія (ревізор), або приймається рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії (ревізора) та її кількісний склад затверджуються загальними зборами. Ревізійна комісія (ревізор) зобов’язана вимагати позачергового скликання загальних зборів у разі виникнення загрози суттєвим інтересам об’єднання чи виявлення зловживань, вчинених посадовими особами.
   Ліквідація та реорганізація об’єднання
   Об’єднання може бути ліквідовано тільки в одному з таких випадків:
   - фізичне знищення або руйнування будинку, що робить неможливим його відновлення або ремонт;
   - придбання однією або двома фізичними чи юридичними особами всіх частин будинку (квартир, жилих і нежилих приміщень);
   - відчуження житлового комплексу за рішенням судових органів у випадках, передбачених чинним законодавством у разі реорганізації. Ліквідація об’єднання вважається завершеною, а об’єднання таким, що припинило свою діяльність, з моменту внесення запису про це до державного реєстру.
   Реорганізація об’єднання (злиття, поділ, приєднання, перетворення, виділення) провадиться тільки за рішенням загальних зборів власників квартир, жилих і нежилих приміщень кожного будинку. При реорганізації об’єднання вся сукупність прав і обов’язків об’єднання переходить до його правонаступників.
   Проблеми удосконалення законодавства
   Що стосується організаційно-правової форми створення товариства, то право вибору тієї чи іншої мети діяльності товариства належить співвласникам (квартир і будинків). У зв’язку з тим, що товариство власників квартир створюється добровільно у формі господарського товариства, то, безумовно, засновники для створення товариства укладають установчий договір, а також затверджують статут товариства. Але слід пам’ятати, що тільки об’єднання співвласників багатоквартирного будинку звільняються від оподаткування як неприбуткові організації відповідно до змін, внесених Законом “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” до Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств”.
   На нашу думку, об’єднання повинно створюватися у вигляді товариства або кооперативу. Лише тоді воно матиме широкі права для здійснення господарської діяльності, пов’язаної з утриманням жилого будинку і прибудинкової території, у тому числі й укладення договорів з фізичними та юридичними особами, одержання кредитів в установах банків у порядку і на умовах, передбачених чинним законодавством, одержання у власність членів або в користування земельних ділянок. За погодженням з місцевим органом державної виконавчої влади об’єднання зможе здійснювати будівництво господарських чи інших будівель на прибудинковій території для створення додаткових зручностей членам об’єднання. Тільки тоді, коли об’єднання буде господарським товариством, воно набуде права придбавати у спільну часткову власність квартири чи нежилі приміщення будинку, іншу нерухомість, основні засоби та інвентар за рішенням загальних зборів, зможе здавати в оренду фізичним або юридичним особам окремі об’єкти, що перебувають у спільній власності членів. Крім того, воно захищатиме права та законні інтереси власників квартир у державних органах.
   Основна мета Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” — надати власникам квартир права вільного вибору способів організації експлуатації жилого будинку, а також підвищити їхню особисту відповідальність за утримання жилого будинку. Власники квартир, нежилих приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення ефективного використання і спільного користування жилим будинком повинні мати цивільні права і нести цивільні обов'язки.
   Із назви Закону можна зробити висновок, що багатоквартирний будинок, це той будинок, який має дві і більше квартири. Хоча в тексті закону такої дефініції не наводиться. В законодавстві зустрічається термін “об’єднання співвласників житла”, що значно ширше поняття, оскільки охоплює і житловий фонд — квартири, що знаходяться не тільки у багатоквартирному будинку. Для утримання житлового фонду; відповідно до Постанови Верховної Ради України “Про держану дотацію на утримання квартир житлово-будівельних (житлових) кооперативів і молодіжних житлових комплексів” від 26 листопада 1996 р. за № 3696 надаються державні дотації. Але державні дотації в умовах ринку — це не вихід із складної ситуації відносно приватного утримання житла. Вважаємо, що виникла нагальна потреба врегулювати суспільні відносини, які виникають при створенні та діяльності товариств власників. Чинне законодавство насамперед повинно відповісти на головне: визначити статус об’єднань власників, порядок і ставки їх оподаткування, принципи та порядок створення об’єднання (в межах одного будинку, кількох будинків, району тощо), випадки, коли власник не бажає брати участь у спільній діяльності або фінансове неспроможний оплатити житлово-комунальні послуги.
   У процесі виникнення різних форм власності повинні обов’язково створюватися об’єднання власників. Оскільки ж товариство може створюватися тільки за згодою всіх власників, поєднаних єдиною спільною метою, і при цьому захищатимуться інтереси кожної особи, всі рішення приймаються за результатами голосуванням на загальних зборах бажаючих вступити, а не всіх мешканців будинку. Створення та діяльність об’єднань власників відповідатиме інтересам окремих власників, але повинні бути створені умови для можливостей громадян свідомо робити правильний вибір.
   При цьому треба знати, що інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли майно перебуває у спільній власності громадянина та держави але не визначає (і не може це зробити) особливості здійснення спільної власності у житловій сфері, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього будинок або його частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина і держави, які однаково володіють, користуються та розпоряджаються цим майном і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому без створення об’єднань. Існуючі сьогодні положення мають бути приведені у відповідність з Цивільним кодексом України, і сподіваємося, що найближчим часом ці питання будуть вирішені і новим Цивільним кодексом, і новим Житловим кодексом.
   Коли у власності в будинку є лише одна приватизована квартира, то цей будинок вже перебуває у спільній власності (держави і громадянина). Звичайно, в цьому разі питання спільного користування можуть вирішуватися і без створення товариства власників, якщо в цьому немає заінтересованості у власників. Розвитку системи утримання будинків має слугувати чітке встановлення статусу товариства власників як самоврядної організації. Необхідно визначитися, на яких засадах функціонує та існує товариство власників, які є відмінності в діяльності порівняно з давно вже існуючими кооперативними будинками та молодіжними жилими комплексами. Правові основи діяльності товариства власників в повній мірі можна застосовувати для випадків, коли особи об’єднують спільні зусилля для побудови нового будинку або в будинку викуплені всі квартири, тоді власники можуть виступати єдиним блоком і навіть певний час отримувати дотації на утримання будинку від держави.
   Нині поява власників у будинку не змінює умови та порядок користування місцями загального призначення. Коли приватизується квартира, то в цьому випадку в загальному користуванні залишаються місця загального призначення: коридори, маршеві сходи, прилегла територія тощо. У будинках державного житлового фонду, в яких тільки частина квартир приватизована, співвласниками залишаються громадяни й уповноважені державні органи, які на договірних засадах повинні вирішувати питання спільного володіння і користування будинком.
   Твердження про те, що відмова від вступу в товариство власників може порушити права інших власників будинку, оскільки вони втрачають право на управління будинком, не відповідає дійсності, оскільки це прямо не випливає з Цивільного кодексу (всі питання мають вирішуватися на рівні цивільно-правових договорів). При цьому необхідно виходити з положень ст. 4 Закону України “Про власність”, якою передбачено, що право власності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтересам інших громадян або держави.
   Тільки у випадку, коли всі мешканці виявили бажання створити товариство власників, вони мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання державних дотацій на проведення капітального ремонту тощо.
   Вважаємо, що неможливо перетворити кожен будинок на товариство власників будинку, не можуть бути приватизовані система комунікацій, інженерних споруд, обладнання, система надання житлово-комунальних послуг (яка має залишатися в комунальній власності). Звичайно, всі питання, пов’язані з утриманням житла, мають вирішуватися спеціальним законодавчим актом.
   Наприклад, в Росії прийнято Закон “О товариществах собственников жилья”, де врегульовані питання відносин власності, обов’язки власників будинку, управління кондомінімумом і його обслуговуванням, організація товариства власників житла, діяльність таких товариств та інші питання. В Україні теж прийнято подібний нормативний акт — Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, в якому передбачено можливість створення спеціалізованих організацій, кращі з яких за рішенням тієї чи іншої місцевої ради повинні допускатися до здійснення робіт, пов’язаних з обслуговуванням житла, до речі, як це вирішується нині за приватного утримання житла, коли будинки обслуговують не державні ЖЕКи, а приватні структури. Саме в такому напрямі визначені шляхи прискорення реформування житлово-комунального господарства, схвалені Указом Президента України від 19 жовтня 1999 р. за № 1351/99.
   Тільки такі підходи відносно залучення на конкурсній основі підприємств різних форм власності для обслуговування об’єктів житлово-комунального господарства на договірних засадах із застосуванням санкцій за порушення договірних зобов’язань чможуть дійсно в комплексі вирішити всі питання утримання житла. За обслуговування будинків в умовах конкурентного середовища, вже у найближчий час необхідно буде боротися як ЖЕКам, так і підприємницьким структурам. Якщо місцева рада прийме рішення на користь останніх, то звичайно зменшиться фінансування у ЖЕКів. І не останнє слово мають сказати саме мешканці будинку, незалежно чи є вони власниками, чи проживають на умовах найму.
   Державний нагляд за використанням і утриманням житлового фонду передбачений і Проектом нового Житлового кодексу. А саме таким чином.
   Збереження житлового фонду забезпечується шляхом належного його утримання. Утримання жилого будинку передбачає комплекс робіт, спрямованих на створення належних для проживання у ньому умов і забезпечення експлуатаційних параметрів його елементів — санітарного і технічного обслуговування, ремонту будинку.
   Санітарне та технічне обслуговування жилого будинку здійснюється спеціалізованими підприємствами або самим власником.
   Санітарне обслуговування жилих і нежилих приміщень будинку, прибудинкової території включає комплекс робіт, спрямованих на виконання санітарно-гігієнічних вимог щодо утримання цих приміщень і прибудинкової території.
   Технічне обслуговування жилого будинку передбачає комплекс робіт, спрямованих на забезпечення належного технічного становища елементів будинку та параметрів і режиму роботи технічного обладнання.
   Власники житла несуть відповідальність за належну його схоронність.
   Невиконання власником передбачених договором найму, оренди обов’язків щодо ремонту житла дає наймачу, орендарю право вимагати у судовому порядку від власника житла виконання умов, передбачених договором.
   Власник житла або наймач, орендар відповідно до умов договору найму, оренди житла повинен виконувати роботи з санітарного обслуговування його приміщень та технічного обслуговування обладнання житла за власні кошти.
   Договори між власником житла та підприємствами, що здійснюють санітарне й технічне обслуговування жилого будинку і прибудинкової території, укладаються, як правило, на конкурсній основі.
   Місцеві органи виконавчої влади й органи місцевого самоврядування:
   1) сприяють створенню та функціонуванню спеціалізованих (аварійних) підприємств (служб) для ремонту окремих елементів будинків, пошкодження яких потребує термінового усунення (протягом доби);
   2) сприяють створенню умов для забезпечення конкуренції підприємств, що займаються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;
   3) можуть надавати пільги з оподаткування підприємств, що займаються санітарним і технічним обслуговуванням жилого будинку і прибудинкової території;
   4) притягають до адміністративної відповідальності (із застосуванням штрафних санкцій) порушників санітарно-гігієнічних вимог стосовно утримання приміщень жилого будинку та прибудинкової території.
   Відповідальність за санітарний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території покладається на власника житла.
   Відповідальність наймача, орендаря перед власником за санітарний і технічний стан жилого будинку і прибудинкової території визначається умовами договору найму, оренди житла.