|
Договір найму жилого приміщення Проект нового Житлового кодексу передбачає, що договір найму житла — це договір, за яким наймодавець надав наймачеві та членам його сім'ї житло у безстрокове володіння та користування для постійного проживання.
Єдиною правовою підставою для укладення договору найму жилих приміщень є ордер. Якщо договір найму укладається без видачі ордеру, він може бути визнаний судом недійсним. Оскільки громадяни отримують жиле приміщення у безстрокове користування, договір найму укладається в письмовій формі на невизначений термін.
Житлові правовідносини є одним з видів цивільних майнових правовідносин, що виникають з угоди між наймачем і наймодавцем з приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням. За договором найму одна сторона зобов’язується надати іншій стороні за плату жиле приміщення для проживання. Договір найму жилого приміщення в будинках, що належать громадянам на праві особистої власності, укладається наймачем з власником будинку.
В силу двостороннього договору наймодавець на підставі адміністративного акта надає у постійне користування наймачеві жилі приміщення, а наймач зобов’язується використовувати їх за прямим призначенням, забезпечувати належну схоронність і вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги. Договір найму жилого приміщення укладається на підставі Типового договору найму житла у будинках державного та комунального житлового фонду, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. за № 939.
Суб’єкти права на жиле приміщення за договором його найму, їх права та обов’язки
Згідно зі ст. 277 Цивільного кодексу та ст. 61 Житлового кодексу, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем — житлово-експлуатаційною організацією (а у разі її відсутності — відповідним підприємством, установою, організацією), і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Інтереси всіх членів сім’ї, що включені в ордер, представляє особа, на ім’я якої виданий ордер і яка укладає договір найму з наймодавцем. Але це не виключає можливості укладення договору найму жилого приміщення з другою, вказаною в ордері, особою, якщо до моменту укладення договору особа, на ім’я якої видано ордер, змінила місце проживання або померла. Це питання вирішується за взаємною згодою.
Сторонами договору найму є наймодавець, наймач і члени його сім’ї. Права і обов’язки сторін розподіляються. Наймодавець зобов’язується: здійснювати обслуговування будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства; забезпечувати надання комунальних послуг; на час проведення капітального ремонту або реконструкції будинку з відселенням осіб, що проживають у ньому, надати наймачу і членам його сім’ї інше житло, не розриваючи при цьому договору найму житла, що ремонтується або реконструюється; своєчасно проводити підготовку жилого будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період.
Наймодавець має право вимагати від наймача: дотримання Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги. У разі відмови наймача від переселення в інше жиле приміщення на період капітального ремонту або реконструкції будинку, вимагати переселення його в судовому порядку. Вживати всіх необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом. Вимагати в судовому порядку виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом з ним, без надання іншого житла, якщо вони систематично псують чи руйнують приміщення або використовують його не за призначенням, або створюють неможливі умови для спільного проживання з ними інших мешканців будинку. На вхід до займаного житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання і перевірки показань приладів обліку води, тепла та газу. Під час аварійних ситуацій проникати у жилі приміщення (квартири) у разі відсутності наймача або членів його сім’ї у порядку, встановленому законодавством.
Наймач, у свою чергу, зобов’язується: використовувати житло за призначенням; дотримуватися правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання у квартирі; забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги, економно використовувати воду, газ, електричну та теплову енергію; дотримуватися правил пожежної та газової безпеки; допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а у разі аварій і в нічний час, працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень. При виїзді разом з членами сім’ї із житла звільнити і здати його наймодавцю в належному технічному й санітарному стані.
Наймач має право: вселяти відповідно до законодавства в займане ним житло інших осіб; проводити в установленому порядку обмін займаного житла на інше; здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що проживають разом з ним, жиле приміщення відповідно до законодавства; бронювати в установлених законодавством випадках житло з отриманням охоронного свідоцтва; на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законодавством; вимагати від наймодавця згідно із законодавством виконання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найом житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у членів сім’ї наймача вимагати розподілу особового рахунку і переукладення договору найму з членами сім’ї наймача.
Визначення предмета договору найму жилого приміщення
Стаття 63 Житлового кодексу України передбачає вичерпний перелік предметів договору житлового найму. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного та комунального житлового фонду є окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок, кімнати в комунальній квартирі, частина будинку. Вони повинні бути призначені для постійного проживання і відповідати необхідним санітарним і технічним вимогам. Чинне законодавство не дає однозначного, юридичне закріпленого визначення понять “окрема квартира” чи “інше ізольоване жиле приміщення”. Проаналізувавши ряд термінів, можна дійти такого висновку.
Під окремою квартирою слід розуміти частину жилого будинку, яка призначена для постійного проживання однієї сім’ї, містить обладнані жилі та підсобні приміщення і має окремий вихід. Під іншим ізольованим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для однієї або кількох сімей.
Предметом договору найму житла є жиле приміщення, призначене для проживання в ньому і впорядковане до умов даного населеного пункту, яке відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.
Не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше встановленого для надання одній особі; частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення — кухня, коридор, комора тощо, які перебувають у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Тобто на користь наймача може бути передано лише таке приміщення, яке прямо призначено для проживання в ньому. Воно має бути благоустроєним до умов даного населеного пункту і відповідати встановленим до нього вимогам. Безумовно, кухні, коридори, підсобні приміщення повинні надаватися громадянам, але тільки у складі квартири. У зв’язку з цим не можуть бути предметом договору найму окремі приміщення, призначені для задоволення господарських, побутових потреб, зокрема склади, комори тощо.
При укладенні договору найму на одну чи кілька кімнат у загальній квартирі, кухня, ванна кімната та приміщення господарського побутового призначення залишаються у загальному користуванні з наймачами інших кімнат цієї ж квартири.
Порядок користування підсобними приміщеннями господарського побутового призначення встановлюється за взаємною згодою всіх мешканців у квартирі, а у випадку недосягнення згоди або порушення вже встановленого порядку користування спори про це розглядаються судом.
У судовій практиці іноді виникають питання, чи можна вважати ізольованою кімнату, яка з’єднана дверима з другою кімнатою квартири, але разом з тим, має окремий вхід із загального коридору. Такі квартири визнаються ізольованими.
Житловим кодексом (ч. З ст. 50) закріплено правило про недопущення заселення квартири, збудованої для однієї сім’ї, двома і більше сім’ями або двома і більше одинокими особами. У зв’язку з цим виникає питання, чи вважатиметься ізольованою кімната, яка відповідає нормі жилої площі на одну особу і є частиною квартири, призначеної для однієї сім’ї. У разі позитивної відповіді, чи може ця кімната бути предметом самостійного договору найму для окремих членів сім’ї, що мешкають у квартирі, а також сторонніх осіб.
Позитивна відповідь на це запитання надається у зазначеній статті Житлового Кодексу, яка не поширює викладені в ній обмеження на випадки надання жилого приміщення, що звільнилося у квартирі, а також при зміні договору найму за вимогою члена сім’ї наймача. Загальне правило про недопустимість заселення таких квартир кількома сім’ями або одинокими особами поширюється на випадки надання жилих приміщень незалежно від правових підстав.
Проте якщо в квартиру, що призначена для заселення однією сім’єю, виявили бажання заселитися двоє або кілька сторонніх одиноких осіб, саме по собі призначення квартири не може бути підставою для того, щоб ізольовані жилі приміщення в ній не були предметом самостійного договору. Разом з тим, жиле приміщення із суміжними кімнатами не може бути предметом кількох договорів найму навіть при наявності згоди на це бажаючих вселитися в нього громадян.
Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, встановлюється за узгодженням між мешканцями квартири. Спори між власниками, наймачами і орендарями у квартирах, в яких проживає два і більше власників, наймачів, орендарів, про ремонт, прибирання і використання підсобних приміщень, розподіл витрат на оплату комунальних та інших послуг вирішуються судом.
Зміни договору найму жилого приміщення, умови і правові підстави таких змін
Обставини, що спричинюють необхідність зміни наймачем договору найму, в Житлового Кодексу України не визначені, але практика свідчить, що ними можуть бути: розлучення подружжя, створення повнолітніми дітьми окремих сімей, припинення спільного проживання тощо. Обмін жилого приміщення на інше, продаж приміщення тягне за собою зміну договору найму.
Договір найму може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст. 63 Житлового Кодексу. Законодавство виходить з визнання рівності прав і обов’язків усіх членів сім'ї і закріпленні можливості використання членом сім’ї наймача права на зміну договору найму.
Згідно зі ст. 104 Житлового Кодексу України, суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, що припадає на нього може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи можна за аналогією права поширювати й застосовувати для осіб, які бажають стати власником частини квартири.
При цьому слід враховувати п. 16 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, згідно з яким суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), розмір якого не менший за встановлений для надання одній особі.
Тому Донецький обласний суд задовольнив позов про укладення окремого договору найму жилого приміщення з урахуванням того, що у зв'язку з розірванням сторонами шлюбу користування ними жилими приміщеннями за одним договором стало неможливим і що у квартирі є жиле приміщення, яке припадає на частку позивача у жилій площі. Так, гр. Ш. звернувся в суд з позовом до Ш. В., Б., ЖЕО Кіровського району м. Донецька про зміну умов договору найму жилого приміщення. У позові було вказано, що в 1990 р. на сім’ю з чотирьох осіб, в тому числі і на нього, була надана трикімнатна, з ізольованими кімнатами, квартира. Посилаючись на те, що шлюб між ним і Г. В. в червні 1991 р. розірвано, склались неприязні стосунки, які перешкоджають нормальному користуванню житлом, позивач просив виділити йому ізольовану кімнату 11,5 м2, а відповідачам — інші дві. У додатковому позові Ш. просив вселити його у квартиру, посилаючись на те, що відповідачі не впускають його туди.
Відповідачі звернулись із зустрічним позовом до Ш. про визнання його таким, що втратив право користування жилим приміщенням.
Посилаючись на те, що в лютому 1991 р. Ш. добровільно залишив спірну квартиру і не проживає в ній понад шість місяців без поважних причин, вони просили про задоволення їх вимог на підставі ст. 71 Житлового Кодексу.
Справа судами розглядалась неодноразово.
Рішенням судової колегії Донецького обласного суду від 18 травня 1994 р. постановлено вселити Ш. у виділену йому ізольовану кімнату 10,8 м2, а Ш. В. з дочкою та Б. залишити дві кімнати відповідно 15,9 і 13,2 м2.
Судова колегія Верховного Суду України від 6 липня 1984 р. знайшла, що рішення відповідає вимогам закону.
Як встановлено судом і видно з матеріалів справи, в січні 1990 р. сім’ї сторін з чотирьох осіб, а саме: Ш. В., її чоловіку Ш. (шлюб з яким розірвано в червні 1991 р.), їх доньці 1985 р. народження та матері Ш. В. — Б. була надана трикімнатна квартира з жилою площею 39,9 м2. Після розірвання шлюбу між сторонами склалися неприязні стосунки і відповідачки Ш. В. та Б. з 19 вересня 1991 р. закривали квартиру на замок, від якого позивач ключа не мав.
Крім того, певний час Ш. проживав у гуртожитку Донецького заводу іграшок.
Відповідно до ст. 104 Житлового Кодексу, член сім’ї наймача вправі вимагати за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 цього Кодексу.
У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також відмови наймодавця в укладенні такого договору спір може бути вирішено в судовому порядку.
Вирішуючи спір у частині зміни умов договору найму жилого приміщення, суд призначив технічну експертизу відповідно до висновків якої квартира складається з трьох ізольованих кімнат площею 10,8, 15,5 і 13,2 м2.
Суд дійшов правильного й обгрунтованого висновку, виділивши позивачеві кімнату 10,8 м2, оскільки перевищення частки є незначним і не ущемлює прав інших жильців.
Виділена кімната відповідає вимогам ст. 63 ЖК і може бути предметом окремого договору найму жилого приміщення.
При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допущений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов позивача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що потребує поліпшення житлових умов.
Вирішуючи справи про зміну договору найму жилого приміщення, суд має враховувати, що, згідно зі ст. 104 Житлового Кодексу, член сім’ї наймача вправі вимагати укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 цього Кодексу (є ізольованим і за розміром не менше встановленого для надання одній особі).
При вирішенні питання про зміну договору найму жилого приміщення суд повинен з’ясувати, чи можливо з урахуванням санітарних і технічних умов укласти два договори найму, чи не призведе зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов. Виділення жилого приміщення, яке за розміром менше від належної йому частки жилої площі, не допускається тільки через те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо наймачем жилого приміщення і членами його сім’ї було визначено порядок користування окремими жилими приміщеннями у квартирі, то угода про це повинна враховуватися судом і при вирішенні позову про зміну договору найму приміщення.
Зміна договору найму жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача не допускається в передбачених ч. З ст. 104 Житлового Кодексу випадках, незалежно від наявності згоди наймодавця на зміну такого договору, за винятком випадків, коли жиле приміщення наймач одержав не в зв’язку з трудовими відносинами або коли наймодавець втратив право на його виселення.
Громадяни, які проживають в одній квартирі і користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане приміщення. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Договір найму в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку.
Сторони у договорі найму жилого приміщення
Наймодавцями жилих приміщень у будинках державного та громадського житлових фондів є орган місцевого самоврядування, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації, а у разі їх відсутності — відповідні підприємства, установи, організації. Наймачами жилих приміщень можуть бути тільки фізичні особи, — громадяни України, оскільки головне призначення договору найму — задоволення житлових потреб громадян.
Договір найму — це договір, завдяки якому наймодавець зобов’язується надати за відповідну плату жиле приміщення у безстрокове користування в будинках державного і громадського житлових фондів для проживання в ньому. Цей договір є двостороннім, оскільки визначає права і обов’язки двох сторін — наймача і наймодавця. Договір найму має свої відмінності порівняно з цивільним договором майнового найму. Предметом договору найму може бути тільки жиле приміщення, що відповідає визначеним Житлового Кодексу вимогам.
Наймачами виступають тільки громадяни, в той час як стороною договору майнового найму можуть бути й юридичні особи. Коло прав наймача жилого приміщення значно ширше, йому надано додаткові права і гарантії цих прав, які забезпечують право безстрокового користування жилим приміщенням, можливість його бронювання, обміну, приватизації тощо. Цей договір забезпечує права не тільки наймача, який отримав ордер, а й усіх членів його сім’ї. Він є безстроковим. Предметом договору найму є те жиле приміщення, з приводу якого укладається договір. Договір найму укладається з особою, на ім’я якої видано ордер або на ім’я якої відкрито особистий рахунок. Якщо на момент укладення договору громадянин, на ім’я якого виданий ордер або відкритий рахунок, помер чи переїхав на інше місце проживання, договір може бути укладений з іншим повнолітнім членом сім’ї при наявності згоди на це членів сім’ї, які проживають разом з ним. Способи забезпечення виконання договору також різні.
Договір найму може укладатися лише з повнолітнім громадянином. У тих випадках, коли в квартирі залишаються проживати неповнолітні діти, договір найму укладається з опікуном дитини. Неповнолітні діти віком від 15 до 18 років можуть укладати договір самі за згодою батьків (усиновителів) або піклувальників (ст. 13 Цивільного кодексу).
Із загальних правил при укладенні договору найму можуть бути виключення. Вони випливають зі ст. 32 Житлового кодексу. В силу цієї статті неповнолітні особи, які одружилися або влаштувалися на роботу у передбачених законом випадках до досягнення 18-річного віку, мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлових фондів, а у зв’язку з цим їм надається право і самостійно укладати договір найму. У цих випадках громадяни не можуть здійснити право на отримання жилого приміщення без укладення договору найму.
Поняття члена сім’ї наймача жилого приміщення
До членів сім’ї наймача належить дружина наймача, їхні діти та батьки. Членами сім’ї може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Якщо ці особи перестали бути членами сім’ї наймача, але продовжують проживати в займаному жилому приміщенні, вони мають такі самі права і обов’язки, як наймач і члени його сім’ї.
Визначаючи коло членів сім’ї наймача, ч. 2 ст. 64 Житлового кодексу розділила їх на дві групи. Одні з них “належать” до членів сім’ї наймача, інші “можуть бути визнані” такими. До першої групи слід віднести дружину наймача, їхніх дітей і батьків. Дружина наймача — особа, з якою він (вона) перебуває у зареєстрованому шлюбі, оскільки взаємні права і обов'язки виникають тільки зі шлюбу, укладеного в органах ЗАГСу.
Права і обов’язки дружини щодо договору найму виникають одночасно з наймачем при включенні його до ордеру і спільному поселенні у жиле приміщення. Якщо чоловік і дружина проживають окремо і кожний з них має право на жилу площу у приміщеннях, які вони фактично займають, будь-яких прав і обов’язків за договором найму один з них не набуває, у тому числі й самостійного права на жилу площу.
Необхідно зазначити, що поняття члена сім’ї, яке використовується у Кодексі про шлюб та сім’ю, не можна ототожнювати з поняттям члена сім’ї наймача за Житловим кодексом. До членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, пов’язані між собою шлюбом і спорідненістю.
Якщо подружжя проживає в одному жилому приміщенні і чоловік є членом сім’ї наймача, якщо дружина проживає окремо, має самостійне право на своє жиле приміщення (що прямо передбачено Кодексом про шлюб та сім’ю), то вона хоч і залишається членом сім’ї, але не є членом сім’ї наймача.
У деяких випадках дружина, перебуваючи наймачем іншого приміщення, фактично мешкає у приміщенні чоловіка і зберігає право на своє приміщення. Претензії на жилу площу фактичного місця проживання не можуть бути задоволені, виходячи з визначеної наймачем і його дружини угоди про порядок користування жилими приміщеннями, хоч належність його (її) до членів сім’ї наймача не може бути оспорена.
За змістом статей 64, 65 Житловго Кодексу України наймачу і членам його сім’ї належить право користування тільки одним жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду. За особою, яка вселилась до наймача як член сім’ї, не може бути визнано право користування займаним ним жилим приміщенням, якщо ця особа зберігає за собою право користування іншим жилим приміщенням у будинку державного чи громадського житлового фонду.
Так, у травні 1993 р. Н. Л. звернулася до суду з позовом до Н. 3., У. Л. та У. І. про визнання їх такими, що втратили право користування жилою площею і недійсним свідоцтва про право власності. Позивачка зазначала, що спірну квартиру отримав Н. В. Вона вселилась туди як член сім’ї наймача в березні 1987 р., а в червні 1987 р. між нею та Н. В. було зареєстровано шлюб.
У квітні 1988 р. у неї з Н. В. народилася дочка, і оскільки спірна квартира була сира та невпорядкована, вони перейшли тимчасово проживати до її батьків. У квартирі залишилася мати наймача — Н. 3., з її згоди у квартиру вселилася сестра Н. В. — У. Л., її чоловік У. І. та їхня дитина. Усі вони були прописані у спірній квартирі.
У червні 1991 р. сім’я позивачки повернулась у спірну квартиру, а відповідачі добровільно виселилися з неї. Коли 1 лютого 1993 р. Н. В. помер, відповідачі, скориставшись пропискою, переоформили особовий рахунок на Н. 3. і приватизували квартиру.
Позивачка зазначала, що вона вселялась у квартиру як член сім’ї наймача і набула рівного з ним права користування жилою площею.
Відповідачі в зустрічній позовній заяві зазначали, що Н. Л. вселилась у квартиру не в установленому порядку і не набула права на проживання.
Рішенням Центрального районного суду м. Сімферополя від 2 лютого 1995 р. в позові Н. Л. було відмовлено, а зустрічний позов задоволено.
Судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 7 лютого 1996 р. цілком правильно визнала, що протест задоволенню не підлягає з таких підстав.
Пленум Верховного Суду України в п. 9 Постанови “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 (зі змінами, внесеними Постановами Пленуму від 10 березня 1989 р. за № 2 та від 25 грудня 1992 р. за № 13) роз’яснив, що, вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен з’ясувати, чи додержано встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи прописані вони в даному жилому приміщенні, чи було воно постійним місцем їх проживання і протягом якого саме часу, чи вели вони з наймачем спільне господарство, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім’ї, що з ним проживають, певний порядок користування жилим приміщенням.
Суд дійшов обгрунтованого висновку, що позивачка не набула права користування жилою площею у спірній квартирі. Посилання в про тесті на те, що зазначені висновки суду не відповідають обставинам справи, є безпідставними.
Відповідно до змісту ст. 65 Житлового Кодексу за особою, яка проживає у наймача жилого приміщення як член його сім’ї, не може бути визнано право користування цим жилим приміщенням, якщо вона зберігає право користування жилою площею в іншому жилому приміщенні.
З матеріалів справи видно, що позивачка з 1984 р. постійно прописана в іншій чотирикімнатній квартирі й в особовий рахунок на цю квартиру включено її дочку О. Це підтверджується випискою з домової книги про склад сім’ї та прописку позивачки, а також особовим рахунком.
Н. 3., У. Л. та У. І. вселились у спірну квартиру за згодою Н. В. з додержанням правил прописки, що підтверджується поясненнями позивачки та особовим рахунком на спірну квартиру. Відповідачі тимчасово не проживали в цій квартирі з поважних причин, оскільки вона є однокімнатною і, крім того, в ній проводився ремонт.
Зважаючи на ці обставини, судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України дійшла правильного висновку, що відповідачі не втратили права користування жилою площею в спірній квартирі і що при приватизації ними останньої закон порушено не було.
Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які проживають окремо від своїх батьків. Діти наймача, незалежно від того, чи є вони неповнолітніми або дорослими, належать до членів сім’ї наймача, якщо вони проживають разом з ним. При цьому не має значення, чи є вони дітьми наймача, чи його дружини (чоловіка), спільні чи усиновлені. Батьки належать до членів сім’ї наймача у зв’язку з родинними стосунками і спільним проживанням, незалежно від того, чи перебувають вони на його утриманні.
Виразом “належать” встановлена презумпція, що ці особи є членами сім’ї наймача, якщо не буде доведено протилежне. Тому при виникненні спору вони звільняються від доведення їх прав на жиле приміщення.
Друга група “може бути визнана” членами сім’ї наймача, якщо доведе наявність необхідних для того обставин. Її складають інші особи, які постійно проживають з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать тільки родичі та особи, які перебувають з наймачем у родинних стосунках (фактичне подружжя, особи, шлюб з якими визнаний недійсним, опікуни, піклувальники, утриманці). Тобто непрацездатний утриманець наймача може бути визнаний членом його сім’ї на таких самих умовах, що й інші особи.
Обов’язковою умовою для визнання особи членом сім’ї окрім спільного проживання є ведення з наймачем спільного господарства. Але слід враховувати, що спільне проживання і ведення спільного господарства не завжди свідчать про наявність єдиної сім’ї, зокрема, зазначені у другій групі особи можуть бути визнані членами сім’ї наймача при конкретних обставинах, якщо вони ведуть спільне господарство (загальні витрати), надають взаємну допомогу та існують інші обставини, які свідчать про наявність родинних стосунків.
У кожному конкретному випадку наймодавець або суд може й не визнати їх як членів сім’ї наймача, навіть якщо вони вселилися у зазначене жиле приміщення у встановленому порядку, спільно проживали і вели спільне господарство.
Одним з доводів постійного спільного проживання з наймачем є наявність у цієї особи прописки у даному приміщенні. Разом з тим, відсутність прописки не може бути достатньою підставою для відмови у визнанні особи членом сім’ї наймача. Право членів сім’ї на жиле приміщення виникає не у зв’язку з пропискою, а при наявності відповідних обставин. Але суд не може визнати особу такою, що постійно проживає у даному жилому приміщенні, якщо буде встановлено, що вона лише прописалася на спірній жилій площі, а для проживання поселилася в іншому жилому приміщенні. Не може бути визнано право на жиле приміщення за особою, яка вселилася в нього обманним шляхом як член сім’ї наймача з єдиною метою — вселення у квартиру.
За змістом ст. 65 Житловий Кодекс за особою, яка проживає у наймача жилого приміщення як член його сім’ї, не може бути визнано право користування цим приміщенням, якщо вона зберігає постійне місце проживання у приватизованому нею жилому приміщенні.
Член сім’ї як суб’єкт права на пільги
Аналіз положень Конституції України, законів України, якими встановлюються пільги на оплату житлово-комунальних послуг, низки ратифікованих Україною міжнародних угод, в яких вживається термін “член сім’ї”, проведений Конституційним Судом України (у справі про офіційне тлумачення терміна від 3 червня 1999 року, Справа № 1-8/99) засвідчив, що у них відсутні узагальнюючі норми-дефініції щодо понять “член сім’ї” та “утриманство”. Не розроблено єдиного критерію розуміння цих термінів і у відповідній, у тому числі науковій, літературі.
У Конституції України терміни “сім’я”, “члени сім’ї”, “родичі”, “сімейне життя”, “утримання” тощо без визначення змісту вживаються неодноразово.
Житловий кодекс Української РСР, визнаючи гарантії права громадян на житло, встановлює права і обов’язки наймача жилого приміщення та членів його сім’ї, які проживають разом з ним, за дого вором найму, обов’язковим елементом якого є плата за користування житлом і за комунальні послуги. Частина 2 ст. 64 цього Кодексу передбачає, що до членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їхні діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство. Аналогічні положення щодо членів сім’ї власника будинку (квартири) містить ч. 4 ст. 156 Кодексу.
Таким чином, законодавець не встановив вичерпного переліку осіб, які належать до кола членів сім’ї наймача, але визначив критерії, за якими осіб, не пов’язаних шлюбними або родинними стосунками, віднесено до них.
У Кодексі про шлюб та сім’ю України терміни “сім’я”, “члени сім’ї” та похідні від них “сімейний”, “сімейні відносини”, “родинний” використовуються у багатьох статтях. Відповідні положення або конкретний перелік осіб, які вважаються членами сім’ї, тут також відсутні. Але зважаючи на загальний зміст Кодексу, особливо розділів II і III, можна дійти висновку про такі важливі ознаки сім’ї, членства в сім’ї, як кровна спорідненість, родинні зв’язки, шлюбні відносини, а положення про встановлення батьківства, викладені у ч. З ст. 53 (статтях 125, 126 нового Сімейного кодексу України), дають підстави для визнання ознаками сім’ї фактичних шлюбних відносин. Стаття 17 цього нормативного акта (відповідно ст. 26 нового Сімейного кодексу України) вводить до правового обігу поняття родичі по прямій лінії, повнорідні та неповнорідні брати й сестри, а у ст. 95 (розділ 5 нового Сімейного кодексу України) вжито термін “інші родичі”, до яких віднесено прадіда, прабабу, діда, бабу, брата, сестру, а також вітчима й мачуху дитини та осіб, які постійно виховували дитину й утримували її як члена своєї сім’ї, надаючи їй систематичну матеріальну допомогу.
У п. 1.26 ст. 1 Закону України “Про оподаткування прибутку підприємств” від 28 грудня 1994 р. членами сім’ї фізичної особи “вважаються її чоловік або дружина, прямі родичі (діти або батьки) як фізичної особи, так і її чоловіка або дружини, а також чоловік або дружина будь-якого прямого родича фізичної особи або її чоловіка (дружини)”. У цьому Законі застосовано термін “прямі родичі”, до яких належать діти та батьки.
Про поняття “близькі родичі” йдеться у п. 11 ст. 32 Кримінально-процесуального кодексу України. До них віднесено батьків, дружину, дітей, рідних братів, сестер, діда, бабу, онуків. Таке саме коло близьких родичів закріплює і ст. 2 Закону України “Про державний захист працівників суду і правоохоронних органів” від 23 грудня 1993 р.
Стаття 37 Закону України “Про пенсійне забезпечення” визначає коло непрацездатних членів сім’ї. Ними вважаються:
а) діти, брати, сестри й онуки, які не досягли 18 років або старші цього віку, якщо вони стали інвалідами до досягнення 18 років, при цьому брати, сестри й онуки — за умови, якщо вони не мають працездатних батьків;
б) батько, мати, дружина, чоловік, якщо вони є інвалідами або досягли: чоловіки — 60 років, жінки — 55 років;
в) один із батьків, або чоловік (дружина), або дід, бабуся, брат чи сестра, незалежно від віку і працездатності, якщо він (вона) зайнятий доглядом за дітьми, братами, сестрами чи онуками померлого годувальника, які не досягли 8 років, і не працює;
г) дід і бабуся у разі відсутності осіб, які за законом зобов’язані їх утримувати.
Аналогічного змісту є ст. 30 Закону України “Про пенсійне забезпечення військовослужбовців та осіб начальницького і рядового складу органів внутрішніх справ”, де зазначається, що право на пенсію в разі втрати годувальника мають непрацездатні члени сімей загиблих, померлих або таких, що пропали безвісти, військовослужбовців, осіб начальницького та рядового складу органів внутрішніх справ, які перебували на їх утриманні. Відповідно до зазначеної статті, незалежно від перебування на утриманні годувальника, пенсія призначається:
- непрацездатним дітям;
- непрацездатним батькам і дружині (чоловікові), якщо вони після смерті годувальника втратили джерело засобів до існування;
- непрацездатним батькам і дружині (чоловікові) військовослужбовців, осіб начальницького і рядового складу органів внутрішніх справ, які загинули чи померли або пропали безвісти в період проходження служби, або пізніше — внаслідок поранення, контузії, каліцтва чи захворювання, що мали місце під час служби.
Згідно з п. 2 ст. 10 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту” від 22 жовтня 1993 р. до членів сімей загиблих (тих, які пропали безвісти) військовослужбовців, партизанів та інших осіб належать:
- утриманці загиблого або того, хто пропав безвісти, яким у зв’язку з цим виплачується пенсія;
- батьки; один з подружжя, який не одружився вдруге, незалежно від того, виплачується йому пенсія чи ні;
- діти, які не мають (і не мали) своїх сімей; діти, які мають свої сім’ї, але стали інвалідами до досягнення повноліття;
- діти, обоє з батьків яких загинули або пропали безвісти.
Не встановлено єдиних критеріїв чи поосібного переліку членів сім’ї міжнародно-правовими актами. Так, відповідно до ст. 16 Загальної декларації прав людини (прийнятої Генеральною Асамблеєю І ООН 10 грудня 1948 р., резолюція № 217 А/ІІІ/), п. 2 ст. 23 Міжнародного пакту про громадянські та політичні права (прийнятого Генеральною Асамблеєю ООН 16 грудня 1966 р., резолюція № 2200 А/ХХІ), ратифікованого Указом Президії Верховної Ради УРСР від 19 жовтня 1973 р. за № 2148-УШ ) за чоловіками та жінками, які досягли шлюбного віку, визнається право на одруження і право засновувати сім’ю.
Ті що стосується поняття “член сім’ї”, який проживає з наймачем, власником, тобто суб’єктом права на пільги щодо безоплатного забезпечення житлом з опаленням і освітленням за встановленими нормами, а також на користування іншими пільгами, передбаченими законодавством для тих, хто живе і працює у сільській місцевості та в селищах міського типу, то вирішальне значення для його розуміння має з'ясування місця і часу проживання того чи іншого члена сім’ї.
У зв’язку з вищенаведеним Конституційний Суд вирішив, що під членом сім’ї треба розуміти особу, яка перебуває з суб’єктом права на пільги щодо оплати користування житлом і комунальними послугами у правовідносинах, природа яких визначається:
- кровними (родинними) зв’язками або шлюбними відносинами;
- постійним проживанням;
- веденням з ним спільного господарства. Такі ознаки (вимоги) застосовуються диференційовано у конкретних випадках визначення членів сім’ї.
До кола членів сім’ї належать дружина (чоловік), їхні діти та батьки. Щодо них, ознака (вимога) ведення спільного господарства з суб’єктом права на пільги в оплаті користування житлом і комунальними послугами застосовується лише у передбачених законом випадках. Діти є членами сім’ї незалежно від того, чи є це діти будь-кого з подружжя, спільні або усиновлені, народжені у шлюбі або позашлюбні.
Членами сім’ї можуть бути визнані й інші особи за умови постійного проживання разом із суб’єктом права на пільги і ведення з ним спільного господарства, тобто не тільки його (її) близькі родичі (рідні брати, сестри, онуки, дід, баба), а й інші родичі чи особи, які не перебувають у безпосередніх родинних зв’язках (неповнорідні брати, сестри; зять, невістка; вітчим, мачуха; опікуни, піклувальники, пасинки, падчерки та інші).
Щодо членів сім’ї, які проживають з громадянином, треба розуміти так, що ці особи постійно проживають разом з громадянином в будинках приватного, державного і громадського житлового фонду.
Права і обов’язки членів сім’ї наймача
У ст. 64 Житлового Кодексу зазначено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з ним усіма правами й мають обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення. Повнолітні члени сім’ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов’язаннями, що випливають із зазначеного договору.
Наймач вправі за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом з ним, вселити в займане жиле приміщення свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей загальної згоди непотрібно.
Особи, які вселилися в жиле приміщення як члени сім’ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем і членами його сім’ї, які проживають з ним, не було іншої угоди про порядок користування жилими приміщеннями.
У разі вирішення спорів про право користування жилим приміщенням особами, які вселилися до наймача, відповідно до п. 9 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї наймача, чи приписані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім'ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням. З урахуванням обставин конкретної справи суд може взяти до уваги поважність причин, за яких особа, котра вселилася до наймача як член його сім’ї, не була прописана в жилому приміщенні (незаконно відмовлено у прописці тощо).
Проте відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони висловлювали таку згоду.
З огляду на вищесказане характерним прикладом може бути справа П., який звернувся до суду з позовом до О. щодо визнання права користування жилим приміщенням і вселення у квартиру. Позивач посилався на те, що, перебуваючи з 1987 р. з наймачем спірної квартири О. у фактичних шлюбних відносинах, проживав у згаданій квартирі як член сім’ї. З грудня 1993 р. у зв’язку з погіршенням стосунків відповідачка почала чинити перешкоди в користуванні квартирою, тому позивач просив задовольнити позов.
Рішенням Рубіжанського міського суду від 7 квітня 1994 р. позов задоволене, за яким постановлено: визнати П. членом сім’ї О. та вселити його у спірну квартиру.
Але судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. визначила, що неправильні рішення підлягають скасуванню.
Постановляючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що П. був членом сім'ї О., у зв’язку з чим набув права користування спірним жилим приміщенням. Однак з таким висновком погодитися не можна, оскільки його зроблено без всебічного з’ясування дійсних обставин справи.
Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 9 Постанови “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, суд при вирішенні спорів щодо права користування жилим приміщенням особами, які вселилися до наймача, має з’ясувати, чи додержано встановлений порядок при їх виселенні.
За поясненнями самого позивача, відповідачка О. письмової згоди на вселення його як члена сім’ї у спірну квартиру не давала. Суд не з’ясував, з яких причин позивач не прописаний у спірній квартирі та чи не було між ним і відповідачкою певної домовленості щодо прописки та проживання у квартирі.
Обставини щодо постійного місця проживання позивача не були повністю з’ясованими тому, що П. прописаний у будинку своєї матері і відповідно до рішення Кудряшівської сільської Ради саме він є забудовником цього будинку.
Враховуючи викладене, судова колегія Верховного Суду України від 9 жовтня 1996 р. скасувала зазначене судове рішення, а справу направила на новий розгляд.
Незалежно від прав наймача на певну квартиру всі члени сім’ї мають право проживати в ній, а у разі вибуття наймача не можуть бути виселені з квартири і за спільною згодою можуть вимагати від наймодавця укладення договору найму з будь-ким із повнолітніх членів сім’ї. Вимоги Житлового кодексу дають підстави вважати суб’єктами договору найму з боку наймача всю його сім’ю, за дорученням якої договір укладає уповноважена особа — наймач.
Наймач не користується ніякими додатковими правами перед членами його сім’ї. Він є її представником перед наймодавцем. Члени його сім’ї не втрачають право на жиле приміщення навіть у випадку, якщо наймач вибув до іншого жилого приміщення, а вони не включені до ордеру і не надавали письмової згоди на проживання в цьому жилому приміщенні.
Рівність прав наймача жилого приміщення і членів його сім’ї закріплено в нормах, що регулюють обмін і поділ жилих приміщень, здавання жилої площі в піднайом, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми особами, зміну умов договору житлового найму. Вони не втрачають право на жиле приміщення і у разі, якщо припинили бути членами сім’ї наймача (при розірванні шлюбу між чоловіком і дружиною, оформленні шлюбу одного з членів сім’ї), але продовжують проживати в цьому приміщенні.
З припиненням договору найму жилого приміщення наймачем, водночас припиняються права і обов’язки, що випливають з цього договору, в усіх членів його сім’ї. Це може наступити, наприклад, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні ордеру недійсним тощо.
Права й обов’язки членів сім’ї за договором найму жилого приміщення регулюються нормами житлового, а не цивільного законодавства. Зокрема, права й обов’язки, пов’язані з поліпшенням житла, належить визначати не за ст. 272 Цивільного Кодексу, а за ст. 61 Житлового Кодексу і Правилами користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями (затверджені Постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572). Згідно з п. 36 цих Правил вартість виконаних наймачем (орендарем) робіт, пов’язаних з поліпшенням спорядження квартири або встановленням нового обладнання, демонтаж якого неможливий без пошкодження квартири, відшкодуванню не підлягає. Виходячи з цього поліпшення, можуть бути демонтовані без пошкодження квартири (наприклад, збудований сарай, погріб), і наймач та члени його сім’ї може на свій розсуд демонтувати або за погодженням сторін на визначених ними умовах передати наймодавцю чи новому наймачу.
Відповідно до ч. 4 ст. 61 Житлового Кодексу умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача і членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими Житлового Кодексу, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наявність Типового договору найму не заважає конкретизувати окремі його положення, що стосуються прав, обов'язків і відповідальності сторін. Однак, якщо в договорі найму будуть обумовлені будь-які права наймача, що обмежують його дії (наприклад, користування жилими приміщеннями без права вселення в приміщення інших осіб, обміну тощо), вони не можуть бути визнані чинними.
|
