Договір піднайму жилого приміщення

   Нерідко, в силу якихось обставин, наймачі жилих приміщень державного та громадського житлових фондів здають частину свого приміщення за відповідну плату у користування іншим особам. Своє право здавати у піднайом жилі приміщення наймачі реалізують шляхом укладення договору піднайму, за яким головний наймач тимчасово передає своє право користування частиною чи всім належним йому жилим приміщенням іншій особі — піднаймачу, а останній зобов’язується вносити йому за це визначену плату.
   Характерною рисою цього двостороннього договору є те, що наймач здає у піднайом іншій особі не своє майно, а жилу площу, що він найняв. Саме тому цей договір і має назву піднайму, тобто договору, залежного від договору найму. Договір піднайму може укладатися за письмовою чи усною згодою членів сім’ї, які мешкають у квартирі (у т. ч. тимчасово відсутніх, колишніх членів сім’ї, неповнолітніх в особі їх законних представників — опікунів чи піклувальників), та наймодавця.
   Сторонами договору піднайму є наймач і піднаймач жилого приміщення. Тільки між цими особами договір піднайму встановлює права і обов’язки та визначає їх відповідальність один перед другим. Перед власником житла відповідальність несе лише квартиронаймач. Здавання жилих приміщень у піднайом не означає, що наймач за договором піднайму передає всі права стосовно приміщення; піднаймач отримує лише право на користування жилим приміщенням. Він не користується іншими суттєвими правами, що належать основному наймачеві, наприклад правом на обмін, на розділ жилого приміщення, бронювання житла тощо.
   Піднаймач має право на вселення членів його сім’ї, якщо це передбачено договором. Надалі піднаймач має право вселяти членів сім’ї лише за згодою наймодавця, наймача та інших осіб, чия згода вимагається для здавання жилого приміщення в піднайом. Право піднаймача на жиле приміщення цілком залежить від прав на це приміщення головного наймача, а самостійних прав на жиле приміщення він не має. При звільненні жилого приміщення наймачем піднаймач має терміново звільнити його.
   Відмова наймодавця в укладенні договору піднайму може бути оспорювана в суді. Здавання в піднайом частини чи всього жилого приміщення не звільняє наймача від обов’язків перед наймодавцем, передбачених договором найму, у тому числі й з відшкодування шкоди, завданої жилому приміщенню. У піднайом може здаватися частина жилого приміщення, запрохідна та прохідна кімнати, навіть частина однієї кімнати. Термін дії договору піднайму визначається сторонами. Залежно від обставин він може бути укладений на визначений чи невизначений строк і на період тимчасової відсутності наймача, що виїхав з жилого приміщення, з правом його збереження.
   Здаючи у піднайом жиле приміщення, що розміщується у комунальній квартирі, слід отримати згоду всіх наймачів і членів їх сімей, які мешкають у квартирі. Відмова цих осіб у наданні згоди на здавання жилого приміщення в піднайом судовому оспорюванню не підлягає. Не вимагається такої згоди у випадку здавання в піднайом всього приміщення, що займає наймач, у зв'язку з тимчасовим виїздом з нього всієї сім’ї.
   У договорі піднайму, що укладається в письмовій формі має бути вказано місто, число, місяць і рік його укладення, прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання наймача жилого приміщення, який у цьому випадку виступає як наймодавець, та аналогічні відомості піднаймача та особи, яка бажає взяти у піднайом приміщення. Необхідно зазначити членів сім’ї наймача, характеристику жилого приміщення, що здається в піднайом (кількість кімнат або частина кімнати, розмір жилої площі, належність жилого будинку), майно, що передається в користування піднаймача, комунальні послуги, що надаються, обов’язково має бути обумовлене питання щодо придатності жилих приміщень і майна, вказується строк здавання приміщення в піднайом.
   У ст. 95 Житлового Кодексу зазначено, що розмір плати за користування жилими приміщеннями за договором піднайму встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, що сплачується наймачем за надане приміщення (частину приміщення), і відповідної частини його витрат з оплати комунальних послуг.
   Піднаймач зобов’язаний:
   - використовувати приміщення і майно за призначенням;
   - утримувати приміщення і майно в належному стані;
   - забезпечувати схоронність приміщення, майна, бережно ставитися до санітарно-технічного та іншого обладнання, виконувати за свій рахунок поточний ремонт приміщення;
   - виконувати правила пожежної безпеки, підтримувати чистоту та порядок у місцях загального користування, щомісячно вносити плату за користування приміщенням, майном, за послуги, що отримує, в розмірах, встановлених у договорі;
   - здавати помешкання та повернути майно в належному стані в обумовлений договором термін.
   При реєстрації договорів у житлово-експлуатаційних організаціях (у разі їх відсутності — на підприємствах, установах, організаці ях, що здійснюють експлуатацію будинку) перевіряється дотримання вимог законодавства щодо розмірів плати за користування приміщенням, майном і послугами, а також порядку укладення договорів. Договори, укладені з порушенням чинного законодавства, реєстрації не підлягають.
   Права і обов’язки тимчасово відсутніх наймача і членів його сім’ї
   Тимчасово відсутній наймач зберігає права та має обов’язки за договором найму жилого приміщення. Якщо в жилому приміщенні не залишилися проживати члени сім’ї наймача, він зобов’язаний забезпечити належне утримання приміщення. Наймач вправі здавати жиле приміщення в піднайом або поселити в ньому тимчасово жильців. Члени сім’ї, що проживають у жилому приміщенні, наймач якого тимчасово відсутній, вправі користуватися всім приміщенням і мають виконувати права і обов’язки за договором найму цього приміщення.
   Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов’язків за договором найму жилого приміщення, зокрема вчасного внесення квартирної плати, утримання приміщення у схоронності. За наймачем зберігаються всі права, у тому числі розпорядження жилим приміщенням у межах, встановлених чинним законодавством. Якщо в жилому приміщенні за тимчасової відсутності наймача не залишилися проживати члени його сім’ї, він не звільняється від відповідальності за шкоду, яку спричинив сусідам. Наприклад, у результаті затоплення квартири, якщо це мало місце з вини тимчасового мешканця чи гостя, та в інших подібних випадках.
   Тимчасове проживання. Наймач або член його сім’ї можуть дозволити тимчасове проживання без укладення окремого договору та за умови безоплатності користування жилими приміщеннями. Єдиною умовою для вселення тимчасових мешканців є взаємна угода наймача та членів його сім’ї. Вони можуть вселити друзів, знайомих, родичів, які приїхали в гості чи у службових справах. Згода наймодавця на їх вселення не вимагається. У разі відсутності згоди будь-кого з осіб, що проживають у квартирах, проживання тимчасових мешканців не дозволяється. Термін проживання тимчасових , мешканців не встановлений, однак якщо проживання триватиме понад 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу припадатиме жилої площі не менше рівня середньої забезпеченості громадян в даному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір жилої площі та кількість тимчасових мешканців, які вселяються, значення не мають.
   Виселення тимчасових мешканців не обмежено ніякими підставами. Тимчасові мешканці зобов’язані звільнити жиле приміщення за першою вимогою без передчасного попередження наймача або членів його сім’ї. У разі відмови звільнити жиле приміщення тимчасові мешканці підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.
   До тимчасових мешканців закон відносить опікунів і піклувальників, які мешкають у даному жилому приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. Тимчасові мешканці самостійного права на жиле приміщення не отримують. У разі припинення договору найму жилого приміщення вони виселяються у встановленому чинним законодавством порядку.
   Для виселення тимчасових жильців важливе значення мають підстави, за якими вони вселилися до наймача.
   У лютому 1995 р. П. Пред’явила позов до С. щодо виселення, посилаючись на те, що в 1989 р. дозволила відповідачці лише тимчасово проживати у своїй однокімнатній квартирі. Однак відповідачка вийшла заміж, привела в квартиру свого чоловіка, і виселитися добровільно відмовилася.
   С. подала зустрічний позов щодо визнання за нею права на жилу площу у спірній квартирі, посилаючись на те, що вона вселилася до П. як член її сім’ї в установленому законом порядку.
   Справа розглядалася судами неодноразово. Останнім рішенням Житомирського обласного суду від 16 січня 1996 р. позов П. задоволено в частині виселення К., а в решті його відмовлено. Зустрічний позов С. задоволене.
   За касаційною скаргою П. судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 6 березня 1996 р. визнала, що ця скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
   Згідно зі ст. 64 Житлового Кодексу члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами та несуть усі обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.
   До членів сім’ї наймача належать дружина наймача, їхні діти і батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з ним і ведуть спільне господарство. Особи, які вселилися до наймача жилого приміщення в установленому порядку на підставі ст. 65 Житлового Клдексу, набувають рівного з ним та іншими членами його сім’ї права користуватися жилим приміщенням, якщо інше не було визначено при вселенні.
   З матеріалів справи вбачається, що П. в 1986 р. одержала однокімнатну квартиру, а в січні 1989 р. в цю квартиру було прописано С. Судом установлено, що С. поселилась у спірну квартиру до родички П. як член її сім’ї в передбаченому законом порядку.
   Зазначені обставини підтверджуються показаннями свідків, документальним підтвердженням, зокрема даними щодо прописки С. до спірної квартири за згодою позивачки без зазначення терміну проживання, розрахунковими книжками сплати С. квартплати та комунальних послуг.
   У судовому засіданні П. не заперечувала, що відповідачка поселилась у спірну квартиру за її згодою ще неповнолітньою, тому що вона, позивачка, була одинокою, мала пенсійний вік і бажала створити для родички (відповідачки) кращі умови життя, оскільки та була інвалідом дитинства II групи. Неприязні стосунки склалися між ними після того, як С. вийшла заміж і до неї поселився чоловік. У квартирі стало тісно, і тому вона вимагає виселення відповідачів.
   Суд дійшов обгрунтованого висновку, що С. поселилася до П. як член її сім’ї та набула права користування спірною жилою площею, тому у позові П. про виселення С. було відмовлено. Посилання позивачки на те, що відповідачка проживала у спірній квартирі тимчасово як квартирант, спростовуються зібраними у справі документами.
   Щодо рішення суду про виселення К., то воно відповідає вимогам ст. 65 Житлового Кодексу, оскільки він поселився у спірну квартиру без згоди П.
   Тому судова колегія в цивільних справах Верховного Суду України від 6 березня 1996 р. дійшла висновку, що суд правильно відмовив у задоволенні позову про виселення відповідачки як тимчасового мешканця, оскільки встановив, що вона вселилася за згодою наймача як член сім’ї останнього і, згідно зі ст. 65 Житлового Кодексу України, набула рівного з ним права користування жилим приміщенням.
   Умови, за яких договір піднайму жилого приміщення не може бути укладений
   Законодавством передбачено дві умови, за якими прямо заборонено здавати жилі приміщення у піднайом. Здавання жилого приміщення в піднайом не допускається, якщо:
   1) в результаті вселення піднаймача розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає у цьому приміщенні, буде меншим від установленого для надання жилих приміщень (це стосується випадків, якщо розмір жилої площі виявиться меншим від норми середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті);
   2) як піднаймач жилого приміщення або член його сім’ї в квартиру, де проживає два або більше наймачі, вселяється особа, хвора на тяжку форму хронічного захворювання, у зв’язку з чим не може проживати в такій квартирі.
   Підстави припинення та розірвання договору піднайму жилого приміщення
   Наслідок недодержання встановленого порядку здавання жилого приміщення в піднайом тягне за собою недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов’язані негайно звільнити його, а в разі відмови — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Виселення таких осіб проводиться без визнання судом договору піднайму недійсним, оскільки недійсним такий договір є відповідно до чинного законодавства України.
   Юридична сила договору піднайму тісно пов’язана з дотриманням встановленого порядку здавання жилого приміщення в піднайом. Порушення цього порядку тягне недійсність договору. Недійсним може бути визнаний:
   - договір піднайму, укладений без згоди членів сім’ї наймача, наймодавця або наймачів і членів їхніх сімей, які проживають у комунальній квартирі;
   - договір, укладений в усній формі або навіть у письмовій, але без реєстрації його в житлово-експлуатаційній організації;
   - договір, укладений при недотриманні встановленої мінімальної норми жилої площі на одну людину чи договір, що передбачає проживання у квартирі хворого тяжкою формою хронічного захворювання.
   Після закінчення терміну дії договору піднайму піднаймач не вправі вимагати поновлення договору і на вимогу наймача зобов’язаний звільнити займане приміщення, тобто договір піднайму діє в межах терміну, визначеного між наймачем жилого приміщення та піднаймачем. Наймодавець не має права втручатися у відносини між сторонами при визначенні термінів дії договору. Після закінчення терміну дії договір піднайму автоматично припиняється і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, якщо цьому заперечує наймач і члени його сім’ї або члени сімей комунальних квартир. За згодою на поновлення договору піднайму всіх заінтересованих осіб він переукладається у звичайному порядку.
   Договір піднайму може бути достроково розірваний, якщо піднаймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням. Це може бути зроблено також у випадку систематичного порушення правил спільного життя піднаймачем і членами його сім’ї, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, а також у разі систематичного невнесення піднаймачем плати за користування квартирою (жилим будинком) і за комунальні послуги.
   Підставою для дострокового розірвання договору піднайму можуть бути не тільки дії, пов’язані з руйнуванням або псуванням жилого приміщення, а й невиконання обов’язків щодо проведення поточного ремонту, внаслідок чого приміщення руйнується або псується. Разове причинення пошкодження жилого приміщення, хоч би і суттєве, не є підставою для розірвання договору. Не можуть бути підставою для дострокового розірвання договору піднайму руйнування або псування жилого приміщення за наявності причин, що не перебувають у причинному зв'язку з діями піднаймача.
   Договір піднайму може бути припинений, якщо піднаймач використовує жиле приміщення не за призначенням, а для задоволення інших потреб: обладнує під майстерню, складські приміщення тощо. Підставою для дострокового розірвання договору піднайму може бути порушення правил спільного проживання, що робить неможливим проживання для інших в одній квартирі чи будинку, протиправна поведінка особи, яка створює умови для неможливого проживання, тобто влаштовує бійки, ображає, кривдить мешканців, ігнорує встановлені правила користування жилими чи підсобними приміщеннями, а також вчиняє інші дії, які роблять неможливим спільне проживання.
   Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов’язаний письмово попередити піднаймача щодо припинення дії договору за три місяці. У такий же строк має бути попереджено піднаймача, якщо тимчасово відсутній наймач або член його сім’ї повертається до закінчення строку, обумовленого договором піднайму.
   У разі відмови звільнити займане приміщення після припинення договору піднайму піднаймач і члени його сім’ї підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Припинення договору піднайму у зв’язку з закінченням терміну чи після закінчення тримісячного терміну попередження проводиться автоматично і піднаймач та члени його сім’ї зобов’язані звільнити займане приміщення.
   Піднаймач жилого приміщення вправі за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму. Якщо наймач, який здав жиле приміщення в піднайом на визначений термін не має права до закінчення терміну його дії розірвати договір, то піднаймач має на це право.
   Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинення договору найму жилого приміщення
   Виселення піднаймачів і тимчасових мешканців у разі припинення договору найму жилого приміщення передбачено ст. 99 Житлового Кодексу.
   У разі припинення дії договору найму жилого приміщення водночас припиняється і дія договору піднайму. Піднаймач і члени його сім’ї, а також тимчасові мешканці зобов’язані негайно звільнити займане жиле приміщення. Таке виселення провадиться без надання іншого жилого приміщення.
   Піднаймачі та тимчасові мешканці самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання.
   На практиці можливі випадки, коли у наймача та іншої особи, що вселилася до жилого приміщення як тимчасовий мешканець, стосунки переростають у сімейні і така особа стає членом сім’ї. За цією особою, з урахуванням конкретних фактів, може бути визнано самостійне право на житло. І навпаки, інколи до жилого приміщення наймача вселяються родичі чи інші особи для догляду, який вони здійснюють протягом досить довгого часу, виконують добросовісно ці обов’язки, а після смерті наймача претендують на вивільнену жилу площу, вважаючи себе членом сім’ї чи утриманцем. Але спільне сімейне господарство, наявність спільного бюджету ще не свідчать, що такі особи набули право на жилу площу, оскільки інші необхідні умови при цьому відсутні.
   Право користування жилим приміщенням, до якого вселилися піднаймачі чи тимчасові мешканці, є похідним від прав на нього наймача та членів його сім’ї, які проживають разом з ним. Незалежно від строку проживання в жилому приміщенні ці особи самостійного права на жиле приміщення не набувають. Як правило, спори виникають у випадках, якщо особи, які вселилися у жиле приміщення як піднаймачі або тимчасові мешканці, оспорюють тимчасовий характер проживання та посилаються на вселення за згодою наймача і осіб, які мешкають разом з ним як члени його сім’ї, і вважають, що набули самостійного права на жилу площу. У таких випадках важливе значення мають умови, за яких мало місце вселення до жилого приміщення та обставини, що супроводили укладення договору піднайму чи прописку тимчасових мешканців, у зв’язку з чим не дотримано встановленого порядку для вселення їх як членів сім’ї наймача.
   Право користування жилим приміщенням у піднаймачів і тимчасових мешканців припиняється водночас з припиненням договору найму жилого приміщення, незалежно від підстав припинення. За таких умов договір піднайму автоматично втрачає свою силу. А під наймачі та члени їхніх сімей або тимчасові мешканці зобов’язані терміново звільнити приміщення.
   Інколи після припинення договору найму та виїзду наймача з членами його сім’ї з жилого приміщення у ньому залишаються проживати піднаймачі та тимчасові мешканці, які внаслідок безконтрольності житлових органів, а у деяких випадках і з їх відома, продовжують проживати навіть довгий час у звільненому наймачем приміщенні, вносять плату за квартиру та комунальні послуги. Але незалежно від тривалості проживання вони не набувають права на жилу площу.
   Слід зазначити, що до припинення договору найму вимагати виселення піднаймачів і тимчасових мешканців має право лише наймач або члени його сім’ї, які проживають разом з ним. Наймодавець користується таким правом, якщо договір найму розірваний чи особа визнана у встановленому порядку такою, що втратила право на жилу площу. Попередження піднаймача про виселення у зв'язку з припиненням договору найму не вимагається. У випадку відмови звільнити приміщення піднаймачем і тимчасовими мешканцями за умови припинення договору найму виселення проводиться в судовому порядку.