9.2. Накладання заборони на відчуження нерухомого майна

   Накладання заборони на відчуження нерухомого майна спрямоване на своєчасне виконання боржником відповідного зобов'язання. Суть цієї нотаріальної дії полягає в тому, щоб перешкодити вільному розпорядженню майном. Коли на майно накладено заборону, то власник конкретного об'єкта нерухомого майна не може розпорядитися ним, оскільки не має одного з елементів права власності — розпорядження цим майном.
   Вчинення цієї нотаріальної дії до 1 жовтня 1998 р. (дата набуття чинності Указу Президента України "Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні" [15]) належало до виключної компетенції державних нотаріусів або у передбачених законом випадках посадових осіб виконкомів місцевих рад. З 1 жовтня 1998 р. вчинення цієї дії належить також до компетенції приватних нотаріусів.
   У ст. 73 Закону та п. 134 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [23] міститься перелік випадків, коли нотаріус накладає заборону на відчуження об'єкта нерухомого майна. Заборона накладається у таких випадках:
   - коли установа банку, підприємство чи організація видає громадянину позичку на будівництво, капітальний ремонт або купівлю жилого будинку;
   - за посвідчення договору довічного утримання;
   - за посвідчення договору про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки та іншого нерухомого майна;
   - у разі накладення арешту на об'єкти нерухомого майна органами дізнання чи слідства, судовими установами у зв'язку зі справами, що перебувають у їх провадженні.
   За повідомленням установи банку, підприємства чи організації про видану громадянину позичку на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жилого будинку заборона на відчуження цього об'єкта накладається автоматично.
   При посвідченні договору довічного утримання заборона на відчуження нерухомого майна, яке є об'єктом договору, накладається обов'язково, оскільки набувач придбаного нерухомого майна (жилого будинку, квартири тощо) не має права розпоряджатися цим майном до смерті особи, яка є відчужувачем за договором. Накладання заборони на відчуження є самостійною нотаріальною дією, але вчиняється разом із посвідченням угоди про довічне утримання і є обов'язковою умовою для посвідчення договору довічного утримання.
   По-іншому вирішується питання про накладання заборони при посвідченні договору застави. Відповідно до ст. 32 Закону України "Про заставу" сторони за договором можуть самостійно вирішувати питання, чи накладати заборону на відчуження об'єкта нерухомого майна, про що зазначається в тексті договору.
   Якщо за домовленістю сторін заборона на відчуження майна не накладається і це зазначено в тексті договору, нотаріус не накладає заборону на відчуження предмета заборони. Якщо ж у тексті договору питання накладання заборону на відчуження об'єкта нерухомого майна вирішено позитивно або ж про це нічого не сказано, то нотаріус має право накласти заборону на відчуження об'єкта нерухомого майна, який є предметом застави.
   Накладання заборони на відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна здійснюється за місцем їх знаходження.
   При вчиненні цієї нотаріальної дії, по-перше, здійснюється власне вчинення нотаріальної дії і, по-друге, вносяться відомості про вчинену нотаріальну дію до Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. При цьому нотаріус повинен отримати відповідні документи, які є підставою для вчинення дії:
   - повідомлення установи банку, підприємства або організації про видачу громадянину позички на будівництво, капітальний ремонт або купівлю жилого будинку;
   - договір довічного утримання;
   - договір застави;
   - постанову слідчих або судових органів про накладання арешту на об'єкт нерухомого майна.
   Накладання заборони проводиться вчиненням відповідного напису на повідомленні установи банку, підприємству чи організації про видачу позички. Один примірник повідомлення з написом нотаріуса про накладання заборони надсилається відповідній установі банку, підприємству чи організації, що видала позичку, а другий залишається у справах нотаріуса.
   Заборона за договором довічного утримання та про заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, іншого нерухомого майна накладається шляхом вчинення відповідного напису на всіх примірниках договору.
   Заборону на відчуження жилого будинку, квартири на підставі договору довічного утримання, як правило, накладає нотаріус, який посвідчив договір довічного утримання, оскільки обидві зазначені нотаріальні дії вчиняються одночасно.
   Заборона відчуження нерухомого майна реєструється у спеціальних реєстрах заборони відчуження, а також в алфавітній книзі обліку заборон. Після вчинення цієї нотаріальної дії відомості про неї мають бути внесені до Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна, який є комп'ютерною базою даних, що містить такі відомості: про накладені заборони і арешти, про зняття заборон та арештів; про видані довідки щодо відсутності або наявності заборон і арештів.
   Держателем Єдиного реєстру є Міністерство юстиції України. Реєстраторами Єдиного реєстру є державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, що уклали відповідні угоди і мають прямий доступ до Єдиного реєстру через комп'ютерну мережу. Визнання реєстраторів у межах району, міста здійснюють відповідні управління юстиції.
   Для внесення до Єдиного реєстру відомостей про заборону відчуження та арешти об'єктів нерухомого майна є підставою:
   - накладання державним або приватним нотаріусом заборони на об'єкт нерухомого майна;
   - повідомлення посадової особи виконкому відповідної місцевої ради про накладання заборони на відчуження об'єкта нерухомого майна;
   - повідомлення слідчих і судових органів про накладання арешту на об'єкт нерухомого майна.
   Усі посадові особи, які накладають заборону на відчуження об'єкта нерухомого майна чи вчиненням нотаріальної дії, чи накладанням арешту, зобов'язані надіслати в день накладання заборони чи арешту повідомлення про вже накладені заборони чи арешти.
   Знімають заборону на підставі повідомлення установи банку, підприємства чи організації про погашення позички, повідомлення про припинення договору застави, а також припинення чи розірвання договору довічного утримання.
   Одержавши такі повідомлення, нотаріус знімає заборону на відчуження відповідного об'єкта нерухомості.
   Про зняття заборони, а також про зняття судовим або слідчим органом накладеного ними арешту на відчуження нерухомого майна нотаріус робить відповідні записи в реєстрі заборон та арештів і в алфавітній книзі обліку заборон на відчуження та арешт нерухомого майна. Повідомлення судових або слідчих органів про зняття арешту залишається у справах нотаріуса.
   Після того як знято заборону на відчуження чи арешт, зазначені відомості подаються до Єдиного реєстру. Підставами для внесення відомостей до Єдиного реєстру є повідомлення встановленого зразка, які надсилаються в день зняття заборони відчуження чи арешту об'єктів нерухомого майна.