3.1. Договір оренди

   Договори на користування чужим майном - нечисленні. Основними різновидами цих договорів є договір оренди та договір лізингу, хоча елементи оренди є в складних договорах (зокрема, в концесійному договорі).
   Правове регулювання відносин, що складаються в процесі укладення та виконання цієї категорії господарських договорів, здійснюється за допомогою таких нормативно-правових актів, як:
   Кодекси:
   - Господарський кодекс України (параграф 5 “Оренда та лізинг” глави 30);
   - Цивільний кодекс України (глава 58 “Найм (оренда)”);
   Закони:
   - від 14.03.1995 р. “Про оренду державного та комунального майна”;
   - від 04.03.1992 р. (в редакції Закону від 19.02.1997 р.) “Про приватизацію державного майна” (серед неконкурентних способів приватизації державного майна передбачає оренду з правом викупу, що застосовується лише за наявності певних умов);
   - від 21.09.1991 р. “Про господарську діяльність в Збройних Силах України” (передбачає можливість передання на конкурсних засадах та в передбаченому законом порядку військового майна, крім бойового та спеціального, юридичним та фізичним особам за умови, якщо це не шкодить бойовій мобілізаційній готовності);
   - від 07.02.2002 р. “Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України” (закріплює право НАН України щодо передачі в оренду закріплених за нею цілісних майнових комплексів та іншого нерухомого майна з метою одержання коштів на забезпечення своєї статутної діяльності);
   декрети Кабінету Міністрів:
   - від 29.12.1992 р. “Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг”;
   - від 31.12.1992 р. “Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається”;
   - від 20.05.1993 р. “Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду”;
   постанови Кабінету Міністрів:
   - від 10.08.1995 р. № 629 “Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві грошових коштів та цінних паперів”;
   - від 29.10.2003 р. № 1682 “Про затвердження зразка повідомлення про нотаріальне посвідчення договору оренди нерухомого майна” та ін.;
   відомчі нормативно-правові акти:
   Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу: затв. наказом ФДМ України від 04.03.1998 р. № 396;
   Примірний договір фінансового лізингу та Примірний інноваційний договір, який передбачає застосування фінансового лізингу: затверджено наказом Міністерства у справах науки та техніки від 03.03.1998 р. № 59 (зареєстровано в Міністерстві Юстиції 26.03.1998 р. №203/2643);
   Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства): затверджено наказом Фонду державного майна України від 23.08.2000 р. № 1774.
   Найбільш поширеним у сфері господарювання договором на користування чужим майном є договір оренди.
   За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ч. 1 ст. 283 ГК). У користування за договором оренди відповідно до ч. 2 ст. 283 ГК України може передаватися індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості.
   Об'єктом оренди можуть бути:
   - цілісні майнові комплекси підприємств чи їх структурних підрозділів, тобто господарські об'єкти, що забезпечують завершений цикл виробництва продукції (робіт, послуг), з відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; проте оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства;
   - нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);
   - інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.
   Умови договору оренди:
   - істотні умови (відповідно до ч. 1 ст. 284 ГК): об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації"); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
   Сторони договору оренди:
   Орендар (основні права та обов'язки визначені ст. 285 ГК):
   - має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;
   - зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню; здійснювати поточний ремонт орендованого майна (якщо інше не передбачено договором оренди), своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна у разі його втрати, знищення чи псування з вини орендаря; може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду.
   Орендодавець:
   - має права: на отримання орендних платежів, повернення майна у разі припинення чи розірвання договору оренди, відшкодування збитків за рахунок орендаря у разі втрати, псування чи знищення об'єкта оренди з вини орендаря;
   - зобов'язаний: передати об'єкт оренди орендареві у встановлений договором строк та у належному стані; здійснювати капітальний ремонт переданого в оренду майна (якщо інше не встановлено законом та договором оренди).
   Орендна плата (фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї господарської діяльності) встановлюється у грошовій формі (залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі); розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також у передбачених законодавством випадках (зокрема, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди); строки внесення орендної плати визначаються в договорі. Припинення та розірвання договору оренди:
   - договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.
   Договір оренди може бути розірваний:
   - за згодою сторін;
   - на вимогу однієї із сторін з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму (статті 783-784), в порядку, встановленому статтею 188 ГК України (загальний порядок зміни та розірвання господарських договорів).
   Так, відповідно до ст. 783 Цивільного кодексу, дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця можливе у випадках, якщо наймач:
   - користується річчю (майном) всупереч договору або призначенню майна;
   - без дозволу наймодавця передав річ (майно) у користування іншій особі;
   - своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі (майна);
   - не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
   Згідно із ст. 784 Цивільного кодексу наймач має право вимагати дострокового розірвання договору, якщо наймодавець:
   - передав у користування річ (майно), якість якого не відповідає умовам договору або призначенню речі (майна);
   - не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (майна).
   У разі, якщо предметом договору оренди є державне або комунальне майно, такий договір має певні особливості, а саме:
   І. Спеціальне правове регулювання відносин, які складаються в процесі укладення та виконання договору оренди державного та комунального майна: ГК України (статті 287-289), Закон 14.03.1995 р. “Про оренду державного та комунального майна”, Декрет від 31.12.1992 р. “Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається”, низка підзаконних нормативно-правових актів (Методика оцінки вартості об'єктів оренди, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Перелік документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 17.-04.2001 р. № 649; Порядок проведення конкурсу на укладання договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, його структурного підрозділу, затверджений наказом Фонду державного майна від 04.03.1998 р. № 396, та ін.);
   II. Орендодавцями щодо державного та комунального майна є:
   1) Фонд державного майна України, його регіональні відділення - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу національної академії наук України;
   2) органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим або місцевими радами управляти майном, - відповідно щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке належить Автономній Республіці Крим або є у комунальній власності;
   3) державні (комунальні) підприємства — щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна прощею до 200 кв. м, а з дозволу орендодавців, зазначених у пунктах 1 і 2 цієї статті, - також щодо цілісних майнових комплексів їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
   III. Обмеження щодо об'єкта оренди на підставі закону (такі обмеження встановлені Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.1992 р. “Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається”) та ч. 2 ст. 4 Закону “Про оренду державного і комунального майна”.
   IV. Спеціальний порядок укладення договору оренди, що передбачає кілька етапів:
   а) подання претендентами на укладення договору орендодавцеві заяви, проекту договору оренди та комплекту необхідних документів згідно з Переліком документів, які подаються орендодавцеві для укладання договору оренди державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 17.04.2001 р. № 649;
   б) у разі надходження однієї заяви - прийняття орендодавцем за погодженням (у передбачених законом випадках) із заінтересованими органами рішення про укладення договору оренди або про відмову за наявності передбачених законом підстав (прийняття рішення компетентним органом про приватизацію відповідного об'єкта; включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади; відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду; відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу; інші передбачені законом підстави); в) організацію та проведення орендодавцем в установленому порядку конкурсу на визначення орендаря - у разі надходження заяв від двох і більше претендентів і за умови відсутності поданої в установлений термін заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства/його структурного підрозділу, якому надається пріоритетне право на укладення договору оренди);
   V. Істотними умовами договору оренди відповідно до ст. 10 Закону “Про оренду державного та комунального майна” є:
   - об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до порядку, визначеного низкою нормативно-правових актів (Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158; Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629; Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. № 1554; Порядком проведення експертної оцінки майна при приватизації, затвердженої на казом Фонду державного майна України від 02.02.1995 р. № 100;
   - термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін; у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором; після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право на продовження договору оренди на новий термін;
   - орендна плата - платіж (зазвичай у грошовій формі), який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності; розмір визначається відповідно до Методики розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786;
   - порядок використання амортизаційних відрахувань: використовуються на відновлення орендованих основних фондів;
   - відновлення орендованого майна та умови його повернення: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди; якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини; орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди; якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди; вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає;
   VI. Підстави припинення договору оренди, передбачені ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”:
   - закінчення строку, на який було укладено договір оренди;
   - приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); у разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;
   - банкрутство орендаря;
   - загибель об'єкта оренди.
   - розірвання договору за погодженням сторін;
   - дострокове розірвання договору на вимогу однієї із сторін (за наявності передбачених законом підстав) відповідно до рішення суду (господарського суду) та інших підстав, передбачених актами законодавства; так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січня 1993 р. № 5-93 “Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності”, договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.
   VII. Суборенда державного та комунального майна: щодо цілісних майнових комплексів - заборонена, а щодо індивідуально визначеного майна (окремих об'єктів) - допускається, якщо інше не передбачено законом або договором оренди (ст. 288 ГК).
   VIII. Викуп (приватизація) об'єкта оренди: згідно із ч. 1 ст. 289 ГК орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди; умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) визначаються відповідно до закону (зокрема, Закону “Про приватизацію державного майна”, який передбачає оренду з правом викупу як один з неконкурентних способів приватизації"); приватизація цілісних майнових комплексів, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених цим законом (ст. 17) — шляхом створення на базі орендного підприємства відкритого акціонерного товариства за участю держави та орендного підприємства).