§ 1. Поняття та класифікація обмежень прав на землю

   Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України (ст. 41), якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Межі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони земель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.
   Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права Додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок.
   Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дією в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного кодексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, в окремих випадках Земельний кодекс України передбачає можливість встановлення обмеження прав на землю за рішенням суду. Отже, за способом встановлення обмеження прав на землю поділяються на обмеження, які встановлені: 1) законом; 2) договором; 3) судом. Прикладом встановленого законом обмеження прав на землю є заборона набуття іноземцями у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення (статті 81—82 ЗК). Що стосується договору, то, наприклад, договором оренди землі може бути встановлена заборона на передачу земельної ділянки в суборенду. Нарешті, за позовом власника чи користувача однієї земельної ділянки суд може заборонити певну діяльність власника сусідньої земельної ділянки, якою завдається неприпустимий вплив (ст. 103 ЗК). Така заборона являтиме собою обмеження прав на використання земельної ділянки.
   Крім способу встановлення, обмеження прав на землю розрізняються за об'єктом обмеження. За цим критерієм обмеження прав на землю поділяються на обмеження щодо певних суб'єктів та обмеження щодо певних земель. Так, Земельний кодекс України, закріпивши безоплатну приватизацію земельних ділянок громадянами України, одночасно заборонив безоплатну передачу у власність земельних ділянок іноземним громадянам та особам без громадянства. Однак, частіше дія обмежень прав на землю поширюється не на суб'єктів земельних прав, а на їх об'єкти, тобто на певні види земель, наданих громадянам у власність чи користування. Так, згідно зі ст. 114 ЗК, навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, створюються санітарно-захисні зони з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. В зв'язку з цим у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.
   Особливим видом обмеження прав на землю, дія якого “прив'язана” до землі, є обтяження земельної ділянки. Обтяження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земельної ділянки є використання її в якості об'єкта застави (іпотеки), при якій встановлюються обмеження щодо розпорядження земельною ділянкою її власником на період до виконання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язання. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.
   Важливе значення має термін дії встановленого відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю. За цим критерієм вони класифікуються на постійні та тимчасові. До постійних обмежень прав на землю належать ті з них, термін дії яких не визначений. Прикладом постійно діючого обмеження прав на землю можна назвати заборону для громадян та юридичних осіб самостійно змінювати цільове призначення наданих їм у власність або в користування земельних ділянок (ст. 20 ЗК). Така зміна може здійснюватися лише на підставі рішення відповідного органу влади. Тимчасовими вважаються ті обмеження прав на землю, термін дії (закінчення) яких чітко визначений законом, договором або судом. Так, до тимчасових обмежень прав на землю належить заборона на відчуження до 1 січня 2005 р. земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Саме таке обмеження прав власників відповідних земельних ділянок передбачене п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.
   Встановлене відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю може мати правову форму заборони чи додаткового обов'язку. Заборона на вчинення дій щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками — найбільш поширений вид обмежень прав на землю. Забороняючи певні дії щодо землі, законодавець чітко визначає межі дозволеної поведінки суб'єктів, земельних відносин. Власники земельних ділянок та землекористувачі, володіючи та користуючись ними, не мають права самовільно здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Такі дії без отримання спеціального дозволу на те органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, заборонені (ст. 168 ЗК). Однак, з точки зору нормотворчої техніки, в ряді випадків встановлення певного обмеження прав на землю доцільніше здійснювати не шляхом введення заборони на вчинення певних дій, а шляхом покладення на суб'єкта земельних відносин певних обов'язків щодо володіння, користування чи розпорядження земельними ділянками. Причому, мова йде не про загальні обов'язки, дотримання яких є обов'язковим для всіх власників землі та землекористувачів (статті 90, 96 ЗК). Зазначені обов'язки є елементом правового режиму земель в Україні, а не обмеженнями прав власників землі та землекористувачів. Обмеженням прав на землі можна вважати лише додаткові обмеження прав власників та користувачів земельних ділянок, які введені саме з метою обмеження прав на землю певної категорії суб'єктів земельних прав. Так, обмеженням прав на землю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб слід вважати покладення на них обов'язку відчуження протягом року земельних ділянок сільськогосподарського призначення, набутих ними у спадщину шляхом спадкування (статті 81 і 82 ЗК).