§ 4. Підстави та порядок виникнення права власності на землю

   Відповідно до ст. 14 Конституції України право власності на землю набувається та реалізується його суб'єктами виключно відповідно до закону. Отже, суб'єктивне право власності на землю виникає на підставах та у порядку, визначеному Земельним кодексом та іншими законами України, що регулюють земельні відносини.
   Підстави та порядок виникнення права власності на землю обумовлені формою власності на землю. Тому їх доцільно класифікувати на дві основні групи — підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю і порядок та підстави виникнення права суспільної (публічної) власності на землю. Крім того, підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю можна поділити ще на дві самостійні підгрупи, а саме — підстави та порядок виникнення права приватної власності громадян на землю і підстави та порядок виникнення права власності юридичних осіб на землю. Що стосується виникнення права суспільної (публічної) власності на землю, то його підстави також можна поділити на дві підгрупи — підстави та порядок виникнення права державної власності на землю і підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю.
   Підстави та порядок виникнення права приватної власності на землю. Підставою виникнення права власності на землю є юридичний факт, з яким закон пов'язує виникнення такого права. Згідно з Земельним кодексом України до юридичних фактів, на підставі яких виникає право приватної власності на землю, належать: 1) рішення органу влади про передачу земельної ділянки громадянинові у приватну власність; 2) цивільно-правова угода; 3) успадкування земельної ділянки. Особливістю зазначених юридичних фактів є те, що за змістом вони являють собою активні дії органів влади та осіб, які набувають право власності на землю. Ці дії є складними за змістом. їх вчинення регулюється правовими нормами, які в сукупності становлять порядок набуття права приватної власності на землю.
   Однак порядок набуття права приватної власності на землю не є однаковим для всіх його суб'єктів і залежить від підстав набуття землі у власність. Так, земельне законодавство визначає порядок набуття права власності на землю громадянами шляхом: а) приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації; б) приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю); в) приватизації земельної ділянки за плату; г) придбання земельної ділянки за давністю користування (набувальна давність); ґ) придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правового договору; д) успадкування земельної ділянки.
   Порядок приватизації земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації. Відповідно до ст. 121 ЗК України право на безоплатну приватизацію землі мають лише громадяни України. Вони можуть претендувати на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано кілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше як 2,0-га; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, в селищах — не більше 0,15 га, в містах — не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га.
   Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності із зазначеною метою, мають подати заяву до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки, у якій зазначаються бажані розміри ділянки та мета її використання.
   Процедура набуття права власності шляхом приватизації земельної ділянки встановлена земельним законодавством.
   У разі відмови уповноваженого органу у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду громадянин має право звернутися до суду з заявою про примушення відповідного органу влади до вчинення дій, необхідних для безоплатної приватизації земельної ділянки.
   Порядок приватизації земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю). Громадяни — працівники державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій, звертаються з клопотанням про приватизацію цих земель відповідно до сільської, селищної, міської ради або районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації. Таке клопотання може бути прийнято на зборах трудового колективу працівників, рішення яких оформляється протоколом зборів. Якщо не всі члени трудового колективу виявляють бажання отримати земельну ділянку у приватну власність, то клопотання можуть подаватися індивідуально кожним, хто бажає отримати землю у приватну власність. Рішення про приватизацію земель цих підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням зазначених працівників (ст. 118 ЗК). Приватизація земельних ділянок цими працівниками, а також пенсіонерами з їх числа здійснюється безоплатно.
   Що стосується громадян, які отримали земельні частки (паї) із земель колективної власності і мають сертифікати на право на земельну частку (пай) чи інші документи, які посвідчують наявність у них такого права, то такі громадяни набувають у власність земельні ділянки в порядку, встановленому Законом України від 5 червня 2003 р. "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Згідно з Законом, громадяни-власники земельних часток (паїв) повинні подати до відповідної сільскої, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації заяву про виділення земельної частки (паю) в натурі у вигляді земельної ділянки та отримання державного акта на право власності на землю.
   Наступним кроком є укладення з землевпорядною організацію договору на виконання землевпорядних та інших робіт, необхідних для виділення земельних часток (паїв) у натурі та видачі державних актів на право власності на землю. Такий договір із землевпорядною організацією може бути укладений кожним з власників земельної частки (паю) або із суб'єктом, який фінансує виконання зазначених робіт.
   У процесі виконання робіт землевпорядна організація виготовляє необхідну проектну документацію щодо виділення земельних ділянок власникам земельних часток (паїв). На підставі проекту проводиться розподіл запроектованих земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) шляхом жеребкування або іншим обраним громадянами способом. Результати розподілу фіксуються у договорі (протоколі) розподілу земельних ділянок, який підписують усі громадяни—учасники розподілу. Відповідно до зазначеного договору (протоколу) землевпорядна організація переносить спроектовані земельні ділянки на натуру (місцевість), визначає їхні межі та закріплює їх межовими знаками установленого зразка, а також заповнює бланки державних актів на право власності на земельні ділянки та передає їх відповідній раді або райдержадміністрації для вручення громадянам—власникам земельних ділянок.
   Порядок приватизації земельної ділянки за плату. Громадянин, який має у користуванні земельну ділянку, розмір якої перевищує розмір безоплатної приватизації, а також громадянин, який раніше безоплатно приватизував земельну ділянку відповідного цільового призначення, має право на приватизацію земельної ділянки за плату. Для цього він повинен подати до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву про передачу йому у власність певної земельної ділянки чи її частини за плату. Відповідний орган влади протягом місяця повинен розглянути заяву та прийняти рішення. У разі прийняття позитивного рішення орган влади замовляє виготовлення проекту відведення земельної ділянки та підготовку експертної грошової оцінки. На підставі експертної грошової оцінки відповідний орган влади визначає вартість (ціну) земельної ділянки та укладає з громадянином договір купівлі-продажу землі, який має відповідати вимогам ст. 132 ЗК України, і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір є підставою для видачі громадянинові державного акта на право власності на земельну ділянку.
   Порядок придбання земельної ділянки за давністю користування (набувальна давність). Громадянин України, який добросовісно, відкрито і безперервно користується земельною ділянкою протягом 15 років, але не має документів, які б свідчили про наявність у нього права на цю земельну ділянку, може звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання в оренду (ст. 119 ЗК). У заяві має бути зазначено, якими документами чи показаннями свідків може бути підтверджений факт добросовісного, відкритого та безперервного використання громадянином земельної ділянки протягом 15 років. Відповідна районна, Київська чи Севастопольська міська державна адміністрація (якщо земельна ділянка знаходиться за межами населених пунктів чи у містах Києві і Севастополі) або сільська, селищна, міська рада повинні протягом місяця розглянути заяву громадянина та прийняти відповідне рішення.
   У разі прийняття органом влади позитивного рішення громадянин замовляє землевпорядній організації виготовлення проекту відведення земельної ділянки. Погоджений у встановленому порядку проект відведення земельної ділянки подається на затвердження відповідному органові влади — районній, Київській чи Севастопольській міській державній адміністрації або сільській, селищній, міській раді, які у місячний строк повинні розглянути проект та прийняти рішення про передачу земельної ділянки громадянинові у власність. У разі відмови у безоплатній передачі громадянинові земельної ділянки у власність на підставі давності користування він має право оскаржити відмову у суді.
   Слід також зазначити, що приватизація земельних ділянок за давністю користування здійснюється безоплатно. Тому така ділянка може бути приватизована громадянином лише в розмірах безоплатної приватизації земельних ділянок (ст. 121 ЗК).
   Порядок придбання земельної ділянки, що перебуває у приватній власності, на підставі цивільно-правової угоди. Громадянин України має право придбати земельну ділянку у власність у іншого громадянина чи юридичної особи на підставі цивільно-правової угоди — купівлі-продажу, міни, дарування, успадкування, довічного утримання та ін. Що стосується іноземних громадян та осіб без громадянства, то вони можуть набувати у власність лише земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також за їх межами, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності (ст. 81 ЗК).
   Цивільно-правова угода про перехід права власності на земельну ділянку має бути укладена у письмовій формі та нотаріально посвідчена. Зміст угод про перехід права власності на земельні ділянки повинен відповідати вимогам, закріпленим ст. 132 Земельного кодексу.
   Цивільно-правові угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їх нотаріального посвідчення. Однак право власності на земельну ділянку виникає у особи, яка набуває земельну ділянку у власність на підставі цивільно-правової угоди, лише після одержання нею державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації (ст. 125 ЗК).
   Порядок успадкування земельної ділянки. Відповідно до Цивільного кодексу України успадкування земельних ділянок може здійснюватися за законом та заповітом. Цивільний кодекс визначає також порядок успадкування будь-якого майна, у тому числі і земельних ділянок. Громадянин, який визнаний спадкоємцем іншого громадянина—власника земельної ділянки, повинен отримати у нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщину. Після цього він має подати до відповідного органу влади за місцем розташування земельної ділянки заяву про видачу йому державного акта на право власності на земельну ділянку. Отримавши та зареєструвавши державний акт, громадянин набуває право власності на землю. Слід мати на увазі, що права іноземних громадян та осіб без громадянства щодо набуття земельних ділянок у власність на території України обмежені законом.
   Порядок набуття земельних ділянок у власність юридичними особами. Юридичні особи не наділені правом безоплатної приватизації земельних ділянок. Однак вони можуть набувати земельні ділянки у власність на підставі цивільно-правових угод. Юридичні особи, які володіють земельними ділянками із земель державної чи комунальної власності на праві постійного користування чи оренди, можуть придбати їх у власність на підставі договору купівлі-продажу. Якщо на земельній ділянці державної чи комунальної власності розташований об'єкт нерухомого майна (будівля, споруда тощо), що є власністю юридичної особи, то остання також має право на переважне придбання (викуп) земельної ділянки під таким об'єктом у власність. Однак, якщо юридична особа має намір придбати у власність незабудовану земельну ділянку, яка перебуває у державній чи комунальній власності, то придбання таких земельних ділянок може здійснюватися в порядку, встановленому у ст. 134 ЗК України (на конкурентних засадах, тобто на земельних торгах).
   Земельні ділянки можуть набуватися у власність юридичних осіб також на підставі договорів міни, дарування, довічного утримання та інших незаборонених законом угод. Тккі угоди мають відповідати вимогам, встановленим ст. 132 ЗК України.
   Що стосується успадкування земельних ділянок юридичними особами, то воно може мати місце виключно на основі заповіту і здійснюватися у порядку, визначеному Цивільним кодексом України.
   У всіх випадках набуття юридичними особами земельних ділянок у власність право власності на землю виникає не з моменту укладення відповідної цивільно-правової угоди чи отримання свідоцтва на право на спадщину, а з моменту отримання державного акта на право власності на земельну ділянку та його державної реєстрації.
   Підстави та порядок виникнення права комунальної власності на землю. Підставами виникнення права комунальної власності на землю є: 1) проведення розмежування земель державної і комунальної власності на землю (п. 12 перехідних положень ЗК); 2) передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність (ст. 117 ЗК); 3) викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб (ст. 146 ЗК); 4) добровільна відмова власника земельної ділянки від прав на неї на користь територіальної громади села, селища чи міста (ст. 140 ЗК).
   Розмежування земель державної і комунальної власності — це одноразовий захід, який здійснюється з метою масової передачі протягом встановленого періоду частини земель державної власності у межах населених пунктів та за їх межами у власність територіальних громад сіл, селищ і міст, а також у їх спільну власність. Таке розмежування має здійснюватися відповідно до Закону України “Про розмежування земель державної і комунальної власності”.
   Передача земель державної власності у комунальну власність як окрема підстава виникнення права комунальної власності на землю полягає у передачі окремих земельних ділянок державної власності у власність територіальних громад за ініціативою (клопотанням) останніх. Така передача може мати місце лише після завершення розмежування земель державної та комунальної власності. Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність здійснюється в тому самому порядку, в якому земельні ділянки надаються юридичним особам у постійне користування.
   Порядок викупу земель приватної власності для суспільних потреб територіальних громад сіл, селищ і міст визначений ЗК України (ст. 146).
   Порядок набуття права комунальної власності на земельну ділянку в разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь відповідної територіальної громади визначений у ст. 142 ЗК України. Добровільна відмова від прав на земельну ділянку та передача її у власність територіальної громади здійснюється безоплатно. Для передачі земельної ділянки приватної власності у комунальну власність її власник повинен подати до відповідного органу місцевого самоврядування заяву про добровільну відмову від прав на земельну ділянку. На підставі цієї заяви власник ділянки та відповідна рада укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Така угода підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, за результатами якої вноситься запис до Державного реєстру земель.
   Підстави та порядок виникнення права державної власності на землю. Підставами виникнення права державної власності на землю є: 1) передача земельних ділянок комунальної власності у державну власність (ст. 117 ЗК); 2) викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб (ст. 146 ЗК); 3) відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності (ст. 140 ЗК); 4) добровільна відмова власника земельної ділянки від прав на неї на користь держави (ст. 140 ЗК); 5) смерть власника земельної ділянки за відсутністю спадкоємця (ст. 140 ЗК); 6) конфіскація земельної ділянки за рішенням суду.
   Передача земельних ділянок комунальної власності у державну власність може здійснюватися з ініціативи відповідних органів державної влади — Кабінету Міністрів України, обласних та районних державних адміністрацій (на території Автономної Республіки Крим — з ініціативи Ради міністрів АРК), які повинні звернутися з клопотанням до відповідної територіальної громади — власника землі або до районної чи обласної ради, якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності територіальних громад. Така передача здійснюється у порядку, встановленому Земельним кодексом України для передачі земельних ділянок у постійне користування юридичним особам (ст. 117).
   Порядок викупу земель приватної власності для суспільних потреб держави визначений ЗК України (ст. 146).
   Виникнення права державної власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника ділянки від прав на неї на користь держави здійснюється у порядку, визначеному у ст. 142 ЗК України.
   Підставою набуття державою права власності на земельну ділянку, що перебуває у власності громадянина чи юридичної особи, може бути її відчуження на користь держави з мотивів суспільної необхідності. Таке відчуження може мати місце лише у разі прийняття Президентом України відповідно до п. 21 ст. 106 Конституції рішення про введення воєнного або надзвичайного стану, яке підлягає затвердженню Верховною Радою України. Проте слід мати на увазі, що особа, у якої було примусово відчужено земельну ділянку з мотивів суспільної необхідності, після припинення дії обставин, у зв'язку з якими було проведено примусове відчуження, має право вимагати повернення цієї земельної ділянки (ст. 147 ЗК).
   Земельна ділянка, що належить на праві власності громадянинові, переходить у власність держави, якщо такий громадянин вчинив злочин, за вчинення якого суд призначив засудженому покарання у вигляді конфіскації майна (ст. 148 ЗК).
   Нарешті, у разі смерті громадянина—власника земельної ділянки та відсутності у нього спадкоємця земельна ділянка переходить у власність держави. Рішення про передачу земельної ділянки у власність держави приймає районна державна адміністрація на підставі документів, які засвідчують факт смерті власника земельної ділянки та відсутність спадкоємців.