§2. Судовий захист житлових прав

   Цей засіб захисту суб'єктивних житлових прав громадян є найбільш впливовим та ефективним. Як правило, він застосовується при вирішенні житлових суперечок тоді, коли такий порядок прямо передбачений законом, чи коли усі інші засоби захисту не принесли позитивного результату. Судовий порядок захисту передбачає подання зацікавленою особою позову до відповідного суду.
   Закон визначає деякі суперечки, що витікають з житлових правовідносин, які вирішуються виключно в судовому порядку. Так, ст. 108 ЖК України визначає, що договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодав-ця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом. Ст. 109 ЖК України також встановлює, що виселення із займаного приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом, та провадиться в судовому порядку.
   Стосовно житлових відносин ст. 6 ЦК УРСР надає можливість захищати їх судом, арбітражним або третейським судом шляхом:
   - визнання права на житло;
   - відновлення становища, яке існувало до порушення житлового права, і припинення дій, які порушують його;
   - присудження до виконання обов'язку в натурі;
   - компенсації моральної шкоди;
   - припинення або зміни житлового правовідношення;
   - стягнення з особи, яка порушила право, завданих збитків, а у випадках, передбачених законом або договором, - неустойки (штрафу, пені);
   - іншими засобами, передбаченими законом.
   Засоби захисту порушених житлових прав у суді поділяються на речово- та зобов'язально-правові. Для пред'явлення речового позову необхідно, щоб порушувалось речове право та щоб не існувало договірних відносин між власником майна і порушником житлового права. До речових засобів захисту цивільних прав відносяться віндікаційний позов, негаторний позов, позов про виключення майна із опису та з-під арешту, позов про визнання права власності.
   Віндикаційний позов - це позов власника, що не володіє майном, про витребування майна з чужого незаконного володіння. Метою віндікаційного позову є відновлення порушеного права власності. На позови щодо повернення майна з чужого незаконного володіння розповсюджується трирічний строк позовної давності.
   Для подання віндикаційного позову необхідними є такі умови: щоб майно вибуло з фактичного володіння власника; щоб майно збереглося у натурі і перебувало у володінні іншої особи; щоб предметом позову була саме та, а не така ж індивідуально-визначена річ, яку її власник втратив; щоб були відсутні договірні зв'язки між власником та особою, що володіє річчю.
   Якщо майно знаходиться у недобросовісного набувача, Віндикаційний позов задовольняється в будь-якому випадку та майно повертається власнику.
   Щодо витребування майна власником від добросовісного набувача за віндикаційним позовом, то згідно зі ст. 145 ЦК УРСР діють такі правила. Якщо майно за плату придбане у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не повинен був знати (добросовісний набувач), то власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, коли майно загублене власником або особою, якій майно було передане власником у володіння, або викрадено у того чи іншого, або вибуло з їх володіння іншим шляхом поза їх волею.
   Якщо майно набуто безоплатно від особи, яка не мала права його відчужувати, власник вправі витребувати майно в усіх випадках.
   Негаторний позов - це позов власника, що володіє майном, про усунення перешкод з боку третіх осіб у здійсненні права власності. Метою цього позову є усунення будь-яких перешкод, що чиняться власнику майна, хоч ці порушення й не поєднані з правом володіння майном. На негаторний позов не поширюються вимоги щодо позовної давності. Отже, негаторний позов може бути поданий у будь-який час, доки триває порушення з боку третіх осіб чи не ліквідовані його наслідки, що впливають на нормальне користування чи розпорядження майном з боку власника.
   Для подання негаторного позову необхідна наявність таких умов: відсутність договірних відносин між власником і особою, що чинить перешкоди у здійсненні права власності щодо речі; річ повинна знаходитись у володінні власника; мають бути перешкоди з боку третіх осіб щодо нормального користування чи розпорядження власником своїм майном. Сторонами негаторного позову є власник майна та третя особа, що своїми протиправними діями перешкоджає власникові у нормальному здійсненні ним права власності.
   Крім віндикаційного та негаторного позовів, на захист права власності також спрямовані інші позови. Наприклад, про визнання чи про виключення майна з опису.
   Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.95 № 20 “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” судовий захист права приватної власності громадян здійснюється шляхом розгляду справ, зокрема за позовами:
   а) про визнання права власності на майно, про витребування майна з чужого незаконного володіння (а в передбачених законом випадках і від добросовісного набувача) чи відшкодування його вартості, про усунення інших порушень прав власника;
   б) про визначення порядку володіння, користування і розпорядження майном, що є спільною власністю;
   в) про поділ спільного майна або виділ з нього частки;
   г) про визнання недійсними угод про відчуження майна та дійсними у випадках, передбачених ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР а також про визнання незаконними актів державних органів, органів місцевого самоврядування про неправомірне втручання у здійснення власником правоспроможності щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном;
   г) про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним учасником спільної часткової власності щодо своєї частки з порушенням права іншого учасника даної спільної власності на привілейовану купівлю цієї частки;
   Д) про передачу в приватну власність майна яке за законом підлягає відчуженню громадянину (зокрема відповідно до ст.1 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” підлягають передачі сім'ям наймачів квартири (будинки) та належні до них господарські споруди і приміщення; згідно п. 12 ст. 20, п.1 ст. 21, п. 10 ст. 22 Закону України “Про статус і соціальний Захист громадян які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи” відповідним категоріям цих громадян передаються у власність жилі приміщення тощо);
   е) про визнання недійсною угоди про відчуження квартири (будинку) з громадського житлового фонду з порушенням передбаченого ст. 15 Закону “Про власність” права наймача цього приміщення на придбання його у власність або про переведення на наймача прав і обов'язків набувача за цією угодою;
   є) про відшкодування шкоди, заподіяної майну, або збитків, завданих порушенням права власника (включаючи и неодержані доходи);
   ж) про виключення майна з опису.
   Судами розглядаються й інші позови, пов'язані з охороною права приватної власності. Відповідні положення щодо захисту права приватної власності поширюються також і на особу, яка хоч не є власником, але володіє майном з підстав, передбачених законом чи договором.
   З аналізу судової практики та юридичної літератури можна виділити такі категорії справ, що випливають з житлових відносин при користуванні житлом:
   - про право користування житловою площею;
   - про визнання особи такою, що втратила право на житлову площу на підставах згідно зі ст. 71 ЖК;
   - про обмін житлових приміщень;
   - про виселення піднаймачів та тимчасових жильців за вимогою наймачів;
   - про зміну договору найму житлового приміщення за вимогою члена сім'ї наймача;
   - про втрату права на жилу площу наймачами і членами їх сімей, що вибули на інше місце проживання;
   - про виселення із службових жилих приміщень та гуртожитків;
   - про виселення членів сім'ї власника та про розірвання договору найму і виселення наймачів з будинків і квартир, що належать громадянам на праві приватної власності.
   Отже, захист порушених житлових прав осіб забезпечується державою через створені правові механізми, що закладені у нормах чинного законодавства та підтверджені судовою практикою. Через це носії житлових прав - фізичні та юридичні особи - мають широкі можливості для охорони від порушень та захисту.