§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення

   Діюче законодавство України передбачає, що права і обов'язки членів сім'ї, які є співвласниками житлових приміщень, базуються на праві приватної власності. Тому такі відносини регулюються або нормами про право спільної сумісної власності, якщо це подружжя чи члени фермерського господарства, або нормами спільної часткової власності, якщо це інші особи.
   Коли члени сім'ї власника житла проживають разом із ним у приналежній йому квартирі (будинку), то відповідно до ст. 156 ЖК України вони користуються житловим приміщенням нарівні із власником, якщо при вселенні не було іншої угоди про порядок користування цією жилою площею. Спробуємо визначити на підставі чого і які саме правовідносини народжуються у цьому випадку.
   Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
   Велике теоретичне і практичне значення має питання про підстави виникнення права користування жилою площею у членів сім'ї. Відповідь на нього дозволить окреслити зміст, об'єм житлових прав цих суб'єктів та природу правовідносин. У юридичній літературі існують різні думки з даного питання.
   В.П. Маслов висловив точку зору, що самостійне право користування жилим приміщенням може виникнути на підставі сімейних зв'язків. Подібної позиції дотримується і Ю.І. Зіоменко. Він стверджує, що оскільки ці відносини не набувають товарно-грошової форми, не базуються на еквівалентно-оплатних засадах, то вони не є цивільно-правовими, а сімейно-правовими. Схожу думку виказували й інші вчені.
   На протилежність вищезгаданій позиції деякі “цивілісти”, як нам вважається вірно, пропонують кваліфікувати такі правовідносини як цивільно-правові4. Однак і тут нема одностайності. Б.В. Дукальський вважає, що в основі виникнення житлових прав у членів сім'ї власника житла лежить специфічний договір позички. Є.В. Богданов стверджує, що ці відносини не зобов'язальні, а речові.
   На нашу думку, зміст ст. 156 ЖК України досить вдало відповідає на це запитання, коли вказує про існування угоди, відповідно до якої вселяються члени сім'ї власника житла. Але якої саме угоди? Як аргумент проти зобов'язальної природи житлових прав членів сім'ї власника житла, в основі яких лежить специфічний договір позички, можна навести таке: у деяких випадках воля сторін на вселення може не співпадати (наприклад, при вселенні неповнолітніх дітей до своїх батьків), а це є обов'язковим у позичці; право користування житлом у членів сім'ї виникає не на невизначений термін, а довічно, тому у даному випадку неможливо застосувати правила припинення договірних зобов'язань як це передбачено ст.ст. 324-331 ЦК. Відомо, що таких випадків договір позички не знає. З другого боку, житлові права членів сім'ї дійсно мають ознаки речового права. Справедливість висунутої теорії підтверджується ось таким:
   По-перше. Вони носять безстроковий характер, тобто зберігаються довічно і ніхто не може їх припинити та виселити членів сім'ї, навіть власник2, інакше як у судовому порядку та випадках, передбачених діючим законодавством. Об'єктом права є річ - житло. Оскільки ч.1 ст. 156 ЖК України вказує на рівність прав у користуванні жилим приміщенням між членами сім'ї власника житлового приміщення і власником, можна зробити висновок, що їх вимоги, як і вимоги власника, підлягають переважному задоволенню в порівнянні з тими, що випливають із зобов'язальних прав. Вважаємо, що властиве їм і право слідування. На абсолютний захист вказує ч. 4 ст. 9 ЖК України, коли встановлює, що ніхто не може бути виселеним із приміщення, яке займає, чи бути обмеженим у праві користування ним інакше як на підставі і у порядку, передбаченому законом; та п. 5 ст. 38 Закону України “Про власність”, наголосивши про абсолютний захист права особи, яка хоч і не є власником, але володіє майном на підставі, передбаченій законом або договором. Права членів сім'ї захищаються також і від посягань власника.
   Таким чином, можна стверджувати, що у членів сім'ї власника житла виникають речові права, а оскільки вони похідні від права власності, обмежені за обсягом, то можна зробити висновок, що має місце обмежене речове право.
   По-друге. Особливістю обмеженого речового права є те, що характер і зміст їх визначаються безпосередньо законом, а не договором. У свою чергу житлове законодавство України досить детально окреслює зміст прав членів сім'ї власника житла. Так, вказано, що вони:
   - наділені таким же правом користування помешканням, як і власник (ч. 1 ст. 156 ЖК України);
   - можуть вселяти, за певних умов, інших членів сім'ї (ч. 2ст. 156 ЖК У країни);
   - зобов'язані обережно поводитися з житлом, брати участь у витратах по утриманню будинку (квартири), придомової території і проведенню ремонту (ч.З ст.156 ЖК України).
   Таким чином, ми бачимо, що характер і зміст прав членів сім'ї власника житла окреслено саме законом, хоч їх обсяг і можливо змінити договором.
   По-третє. До особливостей обмежених речових прав відносять і те, що виникнення їх може нерідко відбуватися і всупереч волі власника. При вселенні членом сім'ї своїх неповнолітніх дітей також згоди власника не потрібно, тому можна зробити висновок, що вселення неповнолітніх дітей може відбуватися як за згодою, так і поза згодою власника житла.
   Вищевказане підтверджує ту позицію, що в основі житлових прав членів сім'ї власника квартири (будинку) лежить обмежене речове право, яке, за словами Є.В. Богданова, являє собою сервітут, який у римському праві називали хабітатіо, тобто право довічного проживання в чужому будинку чи його частині, з тією тільки особливостю, що у Юстиніанівському праві управомочній особі вільно дозволялось здавати його у найм.
   Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
   Підставою виникнення сервітуту є воля уповноваженої особи, яка може лежати в основі одностороннього чи двостороннього правочину. Двосторонній правочин в нашій ситуації буде мати місце у тому випадку, коли вселяється одно із подружжя або, в якості члена сім'ї, інша особа. Вселення неповнолітніх дітей до своїх батьків може здійснюватись як на підставі двостороннього правочину (коли власник виявив своє бажання), так і на підставі одностороннього правочину (коли власник проти).
   Суб'єктний склад
   Суб'єктами розглядуваних відносин є власник житла і члени його сім'ї.
   Власником жилого помешкання (квартири чи будинку) може бути виключно фізична особа, що має повну право-суб'єктність.
   Відповідно до ч. 2 ст. 64 ЖК України членами сім'ї є: подружжя, їх діти та батьки, що спільно проживають із уповноваженою особою; інші громадяни, якщо вони постійно проживають із власником житла і ведуть із ним спільне господарство. Таким чином, сімейний зв'язок передбачає наявність для:
   - подружжя - фактів зареєстрованого шлюбу і спільного проживання у житлі власника;
   - дітей і батьків - фактів не тільки кровної спорідненості, тобто біологічних зв'язків, але й юридичне значимих відносин. До цього переліку включаються усиновителі і усиновлені діти одного з подружжів і т. д.;
   - інших осіб - фактів постійного проживання із власником, ведення із ним спільного господарства та визнання їх членами сім'ї.
   Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
   Відразу ж необхідно відмітити, що підстави для припинення прав членів сім'ї власника на житлове помешкання обмежені. І в цьому також виявляється природа сервітутних відносин. У цивільно-правовій літературі можна зустріти такі підстави припинення сервітутів: смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут, втрата інтересу, за для якого було встановлено сервітут, відмова суб'єкта сервітутного права, поєднання в одній особі суб'єкта сервітутного права і власника майна, на яке встановлено сервітут, невиконання сервітуту протягом певного, передбаченого законом строку, закінчення строку, на який було встановлено сервітут, рішення суду.
   Не викликає сумніву, що зі смертю члена сім'ї, який не є співвласником житла, його право припиняється. Подібної думки дотримується і Є.В. Богданов, коли вказує, що житлові права членів сім'ї носять особистий характер і не відчужуються3. Зазначимо, що до смерті прирівнюються й інші факти, що породжують неможливість здійснення права (наприклад, оголошення особи померлою).
   Очевидним є той факт, що зі зникненням інтересу право членів сім'ї власника жилого помешкання також припиняється. Наприклад, при зникненні житла або переході його в нежитлове приміщення звичайно припиняється і суб'єктивне житлове право на нього.
   Не можна не погодитися із твердженням, що за членами сім'ї власника зберігається право користування жилою площею до тих пір, поки самі вони бажають зберегти це право. Наприклад, особа виїхала в інше місто для постійного проживання. Виходячи із протилежного, робимо висновок, що відмова суб'єкта також припиняє право членів сім'ї на житло власника. Причому погодження волі окремого члена сім'ї із волею власника не потрібне.
   Логічним є висновок, що коли член сім'ї власника житла стає співвласником останнього, то право користування приміщенням випливає вже із права власності. В цьому випадку житлові права члена сім'ї припиняються, оскільки в одній особі поєднуються права і власника, і члена сім'ї. Цікаво відзначити, що у римському праві злиття власності і довічного користування в особі уповноваженій призводило до тих же результатів.
   Припинення прав членів сім'ї власника житла із закінченням строку, на який вони були встановлені, можуть мати місце тоді, коли це передбачено угодою про порядок користування приміщенням.
   За рішенням суду власник має право вимагати припинення житлових прав членів сім'ї, які не є співвласниками жилого приміщення, у разі систематичної руйнації і пошкодження житла, за використання його не за призначенням, за систематичне порушення правил суспільного співжиття, якщо це робить неможливим для інших громадян проживання з ними в одній квартирі (будинку). З тих же підстав можуть бути припинені житлові правовідносини членів сім'ї, які позбавлені батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, по відношенню до яких вони позбавлені батьківських прав, визнано неможливим.
   Таким чином, ми бачимо, що підстави припинення житлових прав членів сім'ї, які не є співвласниками жилого приміщення, співпадають із підставами припинення сервітутних прав. Усе це дає можливість зробити висновок, що члени сім'ї власника житла дійсно набувають обмежено-речові права, а саме сервітутні. Російські вчені вже визнали їх такими.
   В свою чергу з припиненням сімейних правовідносин із власником житлового помешкання колишні члени його сім'ї не втрачають права користування ним. У цьому випадку, якщо власник не згоден, щоб вибулі із його сім'ї особи безоплатно проживали у його житлі, на останніх може бути покладено тільки обов'язок сплачувати за користування приміщенням та за комунальні послуги відповідно до тих же правил, що і наймач (ст. 162 ЖК України). Але, як правильно відзначено у правовій літературі, це ще не означає, що колишній член сім'ї автоматично стає наймачем, а власник - наймодавцем. Дійсно, Житловий кодекс України не дає підстав вважати ці відносини наймом. Вважаємо, що їх природа залишиться незмінною з тією особливістю, що житлові права вибулих членів сім’і додатково обтяжуються обов'язком вносити платню за користування житлом і комунальні послуги.
   Не можна обійти стороною і майже загальновизнану точку зору, що із припиненням права власності (наприклад, при купівлі-продажу) припиняються і права членів сім'ї власника. В цьому випадку у правовій літературі було відзначено, що характерну рису сервітуту складає насамперед належна йому речова властивість - “Право користування чужою річчю пов'язане із останньою, а не з суб'єктом права власності, а тому, до кого б і за якою б угодою річ не перейшла, ця обставина не впливає на силу сервітуту”. А тому зміна власника не зумовлює припинення правовідносин, що нами розглядаються.
   Виселення
   Діюче законодавство України передбачає, що члени сім'ї власника жилого помешкання можуть бути виселені тільки у судовому порядку при наявності таких підстав:
   - у разі систематичної руйнації або пошкодження житла;
   - при використанні його не за призначенням;
   - при систематичному порушенні правил суспільного співжиття, якщо це робить неможливим для інших громадян проживання з ними в одній квартирі (будинку);
   - при позбавленні членів сім'ї власника жилого помешкання батьківських прав, якщо спільне проживання з дітьми, по відношенню до яких вони позбавлені батьківських прав,' визнано неможливим. Цей перелік можна доповнити і ще однією підставою - закінчення строку, на який вселились особи і який був зазначений в угоді, укладеній при їх вселенні.
   Деякі вчені-юристи, практики також висловлюють думку, що за систематичну несплату квартирної платні колишні члени сім'ї власника житла можуть втратити своє право і бути виселеними без надання іншої жилої площі. Вважаємо таке припущення хибним, оскільки ст. 157 ЖК України дає вичерпний перелік випадків виселення членів сім'ї власника жилого помешкання, а робити висновок, що в результаті чогось, наприклад, новації, виникли відносини по найму (оренді) діюче законодавство не дає підстав.
   Цікавим є і вирішення на практиці питання виселення членів сім'ї власника житла після відчуження (наприклад, продажу) його останнім. У цьому випадку новий власник може подати позов про усунення перешкод у користуванні будинком (квартирою) і виселити продавця і членів сім'ї1. Вважаємо, що це хибний шлях. Відомо, що вимога власника про усунення перешкод у користуванні - це речово-правовий засіб захисту права власності і може бути реалізованим через подання до суду негаторного позову. Для пред'явлення негаторного позову необхідна наявність ряду умов, зокрема відсутність договірних відносин між власником і особою, що перешкоджає здійснювати право власності по відношенню до надбаного житла; порушення не повинно припиняти суб'єктивного права власності.
   Існування договору купівлі-продажу не дає можливості подати негаторний позов до власника житла. Тоді відповідно до статті 128 ЦК України право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі при відсутності іншого в законі чи договорі. Тому, якщо набувач не отримав житла, то і речовий позов не може бути подано, оскільки суб'єктивного права власності ще не виникло і мова йтиме тільки про неналежне виконання зобов'язань по передачі. Якщо ж договором було передбачено перехід права власності раніше передачі житла, то набувач може вимагати від свого контрагента виконання зобов'язання у натурі.
   Члени сім'ї власника житла з моменту вселення набувають, як вказувалось вище, самостійного права користування приміщенням. На інше не вказує і діюче законодавство України. А тому нема підстав не визнати за членами сім'ї прав як третіх осіб на майно власника. Зміна ж власника, як правило, не тягне за собою припинення прав користування у третіх осіб. Вищенаведене свідчить, що члени сім'ї правомірно користуються житлом, а тому не можуть бути виселені на тій підставі, що воно потрібно самому власнику. Таке виселення суперечило б правилам ч. 4 ст. 9 ЖК України, а тому, вважаємо, що виселення набувачем членів сім'ї відчужувача у порядку усунення перешкод у користуванні є незаконним.