§1. Договір безоплатного користування житлом

   Договір безоплатного користування житлом - це угода, у силу якої одна сторона зобов'язується передати або передає жиле приміщення в безоплатне користування іншій стороні, а остання після закінчення терміну дії договору зобов'язана повернути його. Договір безоплатного користування житлом може бути як самостійним, так і похідним від договору найму.
   У цивільному праві договір безоплатного користування має й другу назву - позичка. Але в зв'язку з тим, що на практиці термін “позичка” застосовується часто і до відношень цілком іншого роду, наприклад, говорять про видачу банком позичок на індивідуальне житлове будівництво. Таке застосування термінів призводить до помилкового ототожнення безоплатного користування і позички. Зазначимо, що при висвітленні даного питання мова йтиме тільки про позичку в точному розумінні цього слова, тобто про надання майна (житла) в тимчасове безоплатне користування.
   Ціль договору позички житла - забезпечити надання жилої площі в тимчасове безоплатне користування.
   Суб'єкти договору безоплатного користування - позичкодавець і позичкоодержувач.
   Позичкодавець - це особа, що надає житло у користування. Ним виступає власник житлового помешкання або особа, уповноважена законом чи власником на це. Так, наприклад, ст. 98 ЖК України передбачає, що наймачі жилого приміщення і проживаючі разом з ним члени їх сімей можуть по взаємній згоді укладати договір позички житла.
   Громадянин, що бере участь у цьому договорі в якості позичкодавця, повинен мати дієздатність, тому що передача в безоплатне користування майна підопічних не припускається навіть за згодою опікунів.
   Юридичні особи можуть бути позичкодавцями, якщо виконання таких функцій не протирічить меті їх створення. Наприклад, власник будинку надає своїм працівникам у безоплатне користування квартири.
   Позичкоодержувач - це особа, що одержує житлове помешкання у безоплатне користування. У якості позичко-одержувача може виступати фізична особа. У тому випадку, коли договір позички житла укладається із наймачем, то по-зикоодержувач називається тимчасовим мешканцем.
   Юридична характеристика договору
   Договір безоплатного користування житлом є:
   1. Безоплатний, оскільки має місце тільки надання (передача майна у користування) з одного боку.
   2. Договір позички може бути як консенсуальним, так і реальним залежно від того, в якому порядку він укладається. Якщо сторони домовилися про те, що жила площа буде передана в позичку після здійснення правочину, то договір консенсуальний. Якщо ж момент виникнення прав і обов'язків приурочено до передачі приміщення в позичку, у наявності - реальний договір.
   3. Консенсуальна позичка - взаємний договір: позич-кодавець зобов'язаний до передачі житла, а позичкоодержу-вач - до його повернення. Реальна позичка - односторонній договір: здійснювана позикодавцем передача жилого помешкання втілює факт вчинення угоди, і тому надалі він володіє тільки правами вимагати у визначений момент повернення житла, а на позичкоодержувача покладаються тільки обов'язки (повернути його до встановленого терміну).
   Істотні умови договору - предмет і термін
   Предмет договору безоплатного користування - жиле приміщення, що відповідає вимогам, поставленим житловим законодавством. Коли договір позички укладається на термін більше ніж півтора місяці, жила площа повинна бути не менше рівня забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті.
   Термін може бути визначеним у самому договорі позички. Враховуючи те, що спеціальне законодавство не передбачає особливих вимог, а загальне встановлює їх (ст. 325 ЦК), робимо висновок - термін безоплатного користування житлом не повинен перевищувати одного року. Якщо сторони передбачають більш тривалий термін, договір вважається складеним на один рік або строк, передбачений спеціальними правилами. Це правило не розповсюджується на випадки укладення договору між наймачем і тимчасовим мешканцем. Оскільки у останньому випадку позичка є залежною від найму - вона припиняється із припинення останнього.
   У випадку продовження користування майном після закінчення строку договору і при відсутності заперечень із боку позичкодавця він вважається відновленим на певний строк, тому кожна зі сторін має право у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону за один місяць.
   Якщо договір позички укладено без терміну, він вважається здійсненим на невизначений строк і кожна зі сторін управі відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це в письмовій формі іншу сторону за три місяці. У випадку із тимчасовими мешканцями наймач і повнолітні члени його сім'ї можуть у будь-який час зажадати, щоб він звільнив помешкання і вправі виселити його в судовому порядку. Лише такі тимчасові мешканці, як піклувальники та опікуни, що поселились до своїх підопічних, виселяються після припинення опіки або піклування.
   Форма договору позички
   Договір позички підпорядковується загальним правилам ЦК про форму правочинів. Поряд із загальними вимогами до форми договору безоплатного користування застосовуються і спеціальні правила. Так, відношення по передачі майна в безоплатне користування, що виникають між громадянами, повинні бути письмово оформлені, якщо вони укладаються на термін більше одного року. Письмова форма необхідна і при позичці, де одним з учасників виступає юридична особа.
   При недотриманні вимоги про письмову форму сторони не вправі у випадку суперечки посилатися на підтвердження існування договору на показання свідків, але можуть надавати інші докази.
   Зміст договору позички
   Обов'язки позичкодавця
   У реальному договорі позичкодавець не несе будь-яких обов'язків, тому що свою єдину функцію - передати житло іншому контрагенту - виконує вже в момент укладення угоди.
   У консенсуальному договорі на позичкодавця покладається обов'язок передати обумовлене майно позичко-одержувачу. У протилежному випадку позикоодержувач має право вимагати виконання договору в примусовому порядку, а також зажадати відшкодування збитків. З огляду на те, що позичкодавець зобов'язався надати майно в тимчасове користування безоплатно, його відповідальність обмежується тільки збитками у вигляді позитивного збитку в майні і не поширюється на збитки у формі нестриманих доходів.
   Договір безоплатного користування майном відповідно до ст. 330 ЦК, укладений без означення терміну, може бути розірваний за вимогою особи, до якої перейшло право власності на це майно.
   Обов'язки позичкоодержувача
   На відміну від позичкодавця позичкоодержувач несе обов'язки, що залишаються тими самими незалежно від реальності чи консенсуальності позички, односторонності чи взаємності.
   Він зобов'язаний:
   - використовувати отримане житло за його цільовим призначенням і відповідно до договору. Порушення цього обов'язку надає право позичкодавцю розірвати договір достроково і зажадати майно з відшкодуванням йому збитків, які виникли;
   - підтримувати отримане майно в справному стані, нести витрати по його утриманню, якщо інше не встановлено договором, робити поточний ремонт;
   - відповідати за знищення з його вини або ушкодження житла;
   - по закінченні терміну договору, а якщо договір укладено без указівки терміну, то в межах установленого пільгового періоду з моменту висловлення позичкодавцем вимоги, повернути майно в збереженому стані. При оцінці виконання цього обов'язку природний знос, обумовлений нормальним використанням житла, до уваги не береться.
   Розірвання договору безоплатного користування житлом
   Договір позички жилого приміщення може бути припинено із таких підстав:
   - закінченні строку договору безоплатного користування житлом;
   - припиненні договору найму, якщо позичка є похідною від найму;
   - вимоги наймача і повнолітніх членів його сім'ї;
   - використання житла не у відповідності за його призначенням або до договору;
   - навмисному або по необережності пошкодженні житла;
   - передачі без дозволу позичкодавця іншій особі жилого приміщення у користування;
   - за вимогою власника, до якого перейшло житлове помешкання, якщо договір позички укладено без зазначення терміну його дії;
   - смерті сторони договору позички або припинення юридичної особи.
   Припинення договору безоплатного користування передбачає виселення позичкоодержувача. У разі незгоди останнього виселитися добровільно він підлягає виселенню у судовому порядку без надання іншого житла.