§1. Загальні положення найму житла

   Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 4 Закону України “Про власність” власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном. Він може чинити по відношенню до свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, використовувати майно для здійснення господарської й іншої, не забороненої законом, діяльності, зокрема передавати його безоплатно або за плату у володіння і користування іншим особам.
   Очевидно, що коли йдеться про житло, то власник житлового приміщення може використовувати його для особистого помешкання, а також для проживання членів його сім'ї. Житло може здаватися власниками для проживання іншим особам на підставі договору.
   Основною юридичною формою такого договору є договір найму житлового помешкання як один із видів цивільно-правових договорів.
   За договором найму жилого помешкання одна сторона - власник житлового приміщення або уповноважена ним - особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) жиле помешкання за плату у володіння і користування для проживання в ньому. Договір найму житла має багато спільного з договором майнового найму, проте в системі договорів займає самостійне місце. Це зумовлено тим, що договір найму житлового приміщення спрямований на забезпечення постійного проживання громадян у житлі та правильного використання для цього житлового фонду, хоч треба відмітити, що проект ЦК розглядає його як різновид.
   Договір найму житлового помешкання досить широко врегульовано чинним законодавством України. Норми ЦК про майновий найм застосовуються до житлових відносин, лише коли це прямо передбачено законом. Самий же найм житлового помешкання виділений у ЦК в особливу главу.
   За своєю юридичною природою житлові правовідносини з користування є зобов'язальними. У ньому беруть участь: на одній стороні той, хто надає житлове помешкання в користування, а на інший - особа, якій воно надається (наймач). У якості особи, що надає помешкання в користування, виступає наймодавець. Наймодавцем може бути і громадянин - не тільки власник, але і наймач будівлі. Від того, який житловий фонд наймодавець представляє, залежить правовий режим виниклого зобов'язання. Коли здане в найм житлове помешкання перейде у власність або оперативне управління іншої особи, наймач не позбавляється своїх прав. Якщо будинок місцевої Ради передається відомству, яке навіть має право на виселення осіб, що припинили з ним трудові відношення, той, хто вже мешкав у переданому будинку, збереже ті ж права, що належали йому в будинку місцевої Ради. Навпроти, при передачі такими відомствами своїх будинків місцевій Раді проживаючі в них мешканці одержують звичайні права наймачів у будинках місцевих Рад, незалежно від трудових відносин з даним відомством.
   Наймачем за договором житлового найму може бути тільки громадянин, але не юридична особа. Якщо юридична особа наймає частину житлового будинку для власних потреб, виникають відносини майнового, а не житлового найму. Коли ж підприємство або установа за згодою власника поселяє в наданій йому квартирі або кімнаті своїх робітників для проживання, відносини власника будинку з юридичною особою регулюються нормами про майновий найм, а до його відносин із мешканцями застосовуються норми житлового законодавства.
   Найважливіша функція наймодавця складається в наданні житлового помешкання. Головна функція наймача зводиться до внесення квартирної плати і використання помешкання за його цільовим призначенням.
   Загальні положення про зміст договору
   Юридичний зміст житлових правовідносин, що виникають із договору найму, складають права й обов'язки його учасників. Розкривши зміст зазначених прав і обов'язків, ми зможемо розкрити зміст самих житлових правовідносин. Перед вирішенням цього завдання необхідно подати декілька зауважень. По-перше, йдеться про ту стадію розвитку житлового правовідношення, на котрій житлове помешкання уповноваженою особою отримано. На це варто звернути увагу, оскільки в поняття житлових правовідносин можна вкладати і більш широкий зміст. По-друге, у будь-яких житлових правовідносинах, як і в нежитлових взагалі, праву кореспондує обов'язок. Тому при розкритті змісту прав ми розкриваємо тим самим зміст протистоячих їм у житлових правовідносинах обов'язків і навпаки. По-третє, на даній стадії житлового правовідношення незалежно від підстав його виникнення, як І незалежно від того, чи є право на задоволення потреби в житлі зобов'язальним або речовим, вирішальне значення для задоволення цієї потреби мають власні дії уповноваженої особи.
   Перш ніж ми приступимо до розкриття змісту окремих правовідносин, які виникають із договорів найму житла, зазначимо, що в підрозділі будуть використані терміни “приватний найм житла” і “соціальний найм житла”. Приватний найм житла застосовується до сплатного, строкового користування жилими приміщеннями, що входять у приватний житловий фонд та фонд житлово-будівельних кооперативів. У випадках найму житла державного та громадського житлових фондів використано термін “соціальний найм житла”.