§1. Приватизація житла

   Приватизація житла є дещо новим правовим інструментом у нашій країні. В ранні радянські часи широке розповсюдження мали процеси вилучення майна на користь держави, протилежні приватизації, - націоналізація, реквізиція, конфіскація. Зараз, коли Конституція України проголосила рівність усіх форм власності, пропорційного розвитку отримує кожна з них. Цей процес невідривне пов'язаний з необхідністю переходу деякої частини державної власності у приватну власність як за кошти, так і безкоштовно, щоб подолати той дисбаланс, який спостерігався донедавна між формами власності. Саме цей процес переходу власності від держави До приватних власників дістав назву приватизації. Унікальність приватизації для нашої країни полягає ще й у тому, що за радянських часів хоч на примітивному рівні, але все ж існували договори купівлі-продажу, міни, дарування, які опосередковували врегульований державою процес привласнення майна громадянами. Навпаки, такий спосіб отримання майна у власність як приватизація почав своє законодавче зекріплення, так би мовити, з білого листа.
   1. Поняття та особливості приватизації житла
   Значне розповсюдження, якого набула приватизація у житловій сфері, обумовлюється тим, що у радянські часи житло за малим винятком перебувало саме у державній власності, а ті, хто безпосередньо проживав у ньому, були лише наймачами. У приватній власності знаходилось переважно житло у сільської місцевості, що було побудовано за власні кошти та власними силами громадян. Адже там житлове будівництво велося значно повільніше, ніж у містах. Тому у міських жителів майже вперше з'явилася можливість отримати житло, що займалося ними на умовах соціального найму у приватну власність. Передумовою тому стало прийняття Конституції України, Законів України “Про власність” та “Про приватизацію державного житлового фонду”. Саме завдяки приватизації житла отримав розвитку ринок житла. Як наслідок, набули значення договори з житлом, які опосередковували перехід права власності на приватне житло. Зараз, щоб здійснити право на житло, не обов'язково дотримуватись процедури постання на облік осіб, що потребують поліпшення житлових умов, знаходитись у черзі на отримання житла, отримувати ордер, а вже потім тільки вселятись у житло. Адже є реальна альтернатива у вигляді отримання житла в приватному житловому фонді у власність чи користування. Житлова сфера все більш підкоряється суто приватноправовим та ринковим законам попиту та пропозиції, потреби та можливостей. Це значною мірою стало можливим завдяки приватизації житла, великі обсяги якої обумовлюються ще й тим, що вона значною мірою замислювалась як безкоштовний процес отримання житла його наймачами у приватну власність. Зараз приватизація житла продовжується, тому необхідно зрозуміти її юридичну природу та ті механізми, що впливають на процес її здійснення.
   Приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація житла) - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. і.), державного житлового фонду на користь громадян України. Таким чином, можна зробити висновок, що приватизація - це підстава припинення права державної власності та водночас підстава виникнення права приватної власності. Підстави виникнення, зміни та припинення суб'єктивних прав і обов'язків у цивільному праві іменуються юридичними фактами. З цієї позиції доцільно розглянути і приватизацію.
   Звичайно, до події приватизацію віднести не можна, оскільки подія - це обставина, яка протікає незалежно від волі людини. Тоді логічно зробити припущення, що приватизація є дією, тобто юридичним фактом, що змінюється по волі особи. Очевидно, що дії, направлені на приватизацію, є правомірними. Виникає питання про те, що має місце при приватизації - юридичний вчинок чи акт? Відомо, що юридичний вчинок - це правомірні дії, що породжують цивільно-правові наслідки незалежно, а іноді навіть всупереч наміру людини, що здійснює юридичний вчинок. У свою чергу, юридичний акт - це правомірна дія, що породжує відповідні юридичні наслідки лише тоді, коли вони здійснені зі спеціальним наміром викликати їх. Не викликає сумніву, що особи, які беруть участь у приватизації, бажають, щоб житлове приміщення перейшло із державної власності у приватну, тобто при приватизації житла має місце дія у вигляді юридичного акту. У свою чергу до юридичних актів відносять правочини та адміністративні акти. Щоб зробити висновок, чи є роздержавлення житла правочином чи це адміністративний акт, необхідно проаналізувати процедуру цього акту.
   Відповідно до ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” органи приватизації на підставі заяви громадянина приймають рішення про приватизацію, згідно з яким житло передається у приватну власність. Така передача житла у власність громадян оформлюється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації та не потребує нотаріального посвідчення. Отже, у межах цього акту Закон передбачає, по-перше, наявність волі громадянина на приватизацію житла; по-друге, прийняття відповідного рішення органом приватизації, який у конкретних правовідносинах впроваджує волю держави, що виражена у Законі. Мабуть саме тому, хоч і не у зв'язку з приватизацією житла, передачу об'єктів приватизації відносять до договорів, тобто до двосторонніх правочинів.
   Враховуючи способи приватизації, наведені у ст. 38 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, можна зробити висновок, що цей договір може бути як безоплатним, так і сплатним. Більше того, останній поіме-новано продажем, тобто передбачається, що це договір купівлі-продажу. Безоплатну приватизацію житла у приватну власність можна віднести до такого різновиду дарування як пожалування.
   Об'єктом приватизації житла є житлові приміщення, що знаходяться у державному житловому фонді, тобто житловому фонді місцевих Рад та житловому фонді, який знаходиться у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.
   Не підлягають приватизації: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забруднені внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС (п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”).
   Отже, Закон містить ряд обмежень щодо об'єктів приватизації та має вичерпний перелік тих категорій житла, що не може бути приватизованим. Але у кожному випадку відмови від приватизації необхідно з'ясувати, чи дійсно мають місце ті підстави, за якими така відмова може статися. Наприклад, службове житло не підлягає приватизації. Тому необхідно з'ясувати, чи є житлове приміщення службовим, чи набуло цього статусу належним чином, або, навпаки, вже позбулося його. Так, постановою КМ України “Про зміну та визнання такими, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питання надання житлових приміщень у будинках радгоспів” від 11 липня 1992 р. № 391 скасовано статус службового житла у будинках радгоспів. Отже, ті особи, яким раніш надавалося службове житло у радгоспах, вже можуть його приватизувати. Як вже зазначалося вище, приватизації не підлягають кімнати у гуртожитках. Але якщо будинок дійсно є гуртожитком, то для цього не достатньо розпорядження адміністрації підприємства чи навчального закладу. Згідно з п. 5 Примірного положення про гуртожитки, що затверджено Постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 року № 208, жилі будинки повинні реєструватися як гуртожитки у місцевому виконкомі. Тобто без належної реєстрації у місцевому виконкомі житловий будинок не може бути визнаний гуртожитком, а особи, що проживають в ньому, позбавлені права на приватизацію. Це, передусім, стосується так званих малосімейних будинків, які мають жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат та перебувають у відособленому користуванні сімей. Вважаємо, що не може бути перешкод у приватизації таких жилих приміщень.
   Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником (володарем) будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, після проведення реконструкції мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир. Одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
   Громадянин на власний вибір може приватизувати житло, яке він наймає у будинках державного житлового фонду чи продовжувати користуватись ним на умовах житлового найму. Згідно зі ст. 7 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” за громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму. В цьому виявляється приватна, цивільно-правова складова приватизації житла. У той же час приватизація за своєю сутністю не позбавлена також адміністративно-правового впливу. Адже органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації займаного ними житла, за винятком обмежень, що встановлені для приватизації деяких категорій житла, про які вже йшлося вище (квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, тощо). Тому лише громадянин може як відмовитись, так і погодитись на приватизацію найманого ним житла з державного житлового фонду. Його контрагенти - державні приватизаційні органи - у разі виявлення відповідної волі громадянина щодо приватизації житла мають лише обов'язок здійснити оформлення необхідних приватизаційних документів та, за малим винятком, не можуть відмовити у приватизації.
   Отже, кожен може визначитись, яким засобом він буде задовольняти свої потреби у житлі - чи стає приватним власником житла та може не лише користуватися ним, а ще й вільно розпоряджатись, чи залишається наймачем житла у державному житловому фонді. Зараз приватні власники та наймачі житла у державному житловому фонді мають практично рівні обов'язки щодо утримання житла. Дійсно, ті особи, що приватизували своє житло, вже не сплачують квартирної платні, що фактично є найомною платою за договором соціального найму житла. Але вони згідно з п. 33 Положення Державного комітету по житлово-комунальному господарству України “Про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян” № 56 від 15.09.92 сплачують витрати на утримання будинку та прибудинкової території, які зараз не перевищують розмір квартирної плати та вартості комунальних послуг. Але квартирна платня та витрати на утримання будинку та прибудинкової території - це вже два різні платежі і в майбутньому, не виключено, їхні вартісні показники будуть відрізнятись. Крім того, судячи із тенденцій розвитку нашого законодавства, у майбутньому власники житла повинні будуть сплачувати податок на нерухомість. З цього приводу вже прийнята відповідна Постанова Верховної Ради України “Про проект Закону України “Про податок на нерухоме майно (нерухомість)” № 115/97-ВР від 26 лютого 1997 року. Але водночас держава зобов'язується підтримувати приватизований житловий фонд. Наприклад, розроблений Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих житлових будинків їх колишніх власників, затверджений Постановою КМ України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У ньому серед іншого зазначено, що колишній власник будинку (держава) фінансує проведення першого після приватизації ремонту будинку, що повинен носити комплексний характер, тобто включати виконання необхідних робіт, пов'язаних з усуненням виявлених при обстеженні несправностей та пошкоджень усіх елементів будинку. Отже, всі ті зміни, що відбуваються зараз в житловій сфері, відповідають меті приватизації державного житлового фонду, якою є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин. Саме інтеграція житлової сфери у ринкову економіку дозволить здійснювати належне утримання житлового фонду, будівіництво нового житла, залучення кредитування у сегменти обслуговування та будівництва житла. Приватизація житла здійснюється за допомогою житлових чеків. Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержують всі громадяни України і використовують при приватизації державного житлового фонду. Чеки також можуть використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлового чеку визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з розрахунку на кожного громадянина України, Ця вартість підлягає періодичній індексації відповідно до рішень Кабінету Міністрів України. Тобто правом на отримання житлових чеків користується кожен громадянин України; приватизувати за їх допомогою житло можуть лише ті, хто проживає у квартирах (будинках) державного житлового фонду або перебував на обліку тих, хто потребує поліпшення житлових умов. В іншому випадку житлові чеки можуть використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств у процесі корпоратизації та земельного фонду. Житлові чеки не були емітовані у готівковому вигляді, тому з самого початку почали використовуватись у формі безготівкових рахунків, що відкривались відділеннями Ощадбанку на кожного громадянина України. Отже, житлові чеки стали тим еквівалентом, за яким саме житло з державного житлового фонду надходило у приватну власність проживаючих у ньому осіб.
   2. Способи приватизації житла
   Ст. З Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачила безоплатну приватизацію житла та приватизацію житла з продажем надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам України, що мешкають у них або перебувають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. В останньому випадку йдеться вже про сплатну приватизацію житла. Розглянемо ці способи приватизації житла докладніше.
   Безоплатна приватизація житла. Згідно з п. 1 ст. 5 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” при безоплатній приватизації житла передачі громадянам підлягають квартири (будинки) з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю. Зазначені квартири (будинки) передаються наймачеві та членам його сім'ї безоплатно. Загальна площа квартири (будинку) визначається як сума площ жилих і підсобних приміщень квартири (будинку), веранд, вбудованих шаф, а також площ лоджій, балконів і терас, які враховуються з використанням таких коефіцієнтів: для лоджій - 0,5, для балконів і терас - 0,3. Розмір загальної площі, що належить кожному наймачеві у квартирі, де мешкають два і більше наймачів, визначається як сума площ займаних жилих кімнат з урахуванням площі балконів, лоджій та терас і площі підсобних приміщень квартири, яка розподіляється між усіма наймачами пропорційно площі займаних ними жилих кімнат.
   До членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі (будинку) разом з наймачем або які тимчасово відсутні та за ними зберігається право на житло.
   Якщо загальна площа квартири менша площі, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім'ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра. Враховуючи, що кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою лише один раз, житлові чеки, що залишаються таким чином, можуть далі використовуватись лише для приватизації частки майна державних підприємств та земельного фонду.
   Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: 1) однокімнатні квартири; 2) квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; 3) квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, котрим встановлена ця пільга Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”; 4) квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, ЗО років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”, 5) квартири (будинки), в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві; 6) квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей”; 6) квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім'ї (сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей). Як бачимо, відносно певного житла та деяким категоріям громадян Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” були забезпечені пільгові умови приватизації житла. Це повністю відповідає ст. 1 Конституції України, оскільки наша країна є, крім іншого, соціальною державою та саме соціальні гарантії деяким категоріям громадян стали основою визначення додаткових підстав щодо безоплатної приватизації житла понад встановлену санітарну норму.
   Розмір житла може перевищувати санітарну норму 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю і громадяни можуть не підпадати під означені вище пільги. Але навіть у цьому випадку громадяни можуть приватизувати житло безоплатно. Для цього громадянам до приватизації займаних квартир необхідно переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею займаної квартири і квартири, що надається, у розмірі і порядку, які визначаються Кабінетом Міністрів України. Відповідно до цього розроблений Порядок виплати грошової компенсації наймачам за заміну займаних квартир на квартири меншою площею, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. У п. 9 Порядку вказано, що розмір компенсації громадянам за здану загальну площу при заміні квартири на квартиру меншою площею визначається добутком вартості одного квадратного метра загальної площі житла нового будівництва в даному населеному пункті в рік заміни квартири на різницю в загальній площі квартир, яка здається і одержується громадянином. Органи місцевої державної адміністрації і місцевого самоврядування, державні підприємства, організації, установи, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд, повинні сприяти громадянам, котрі бажають замінити квартири (будинки) більшої площі на квартири (будинки) меншої площі. Але при такому переселенні громадян у житло меншої площі в отриманому житлі повинні додержуватись норми мінімальної забезпеченості житлової площі на кожного з членів сім'ї.
   Сплатна приватизація житла має місце тоді, коли загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно та якщо немає підстав для безоплатної приватизації квартир (будинків) незалежно від розміру їх загальної площі. У цьому випадку наймач має право здійснити доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Отже, в цьому випадку йдеться саме про доплату, а не про оплату за приватизоване житло. Тобто особи, що приватизують житло, використовують право на безоплатну приватизацію санітарної норми житла виходячи з 21 квадратного метра на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю та доплачують лише за ті надлишки житлової площі, що перевищують вказану норму.
   Сума доплат визначається множенням розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра. П. 6 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” встановлює, що оплата вартості надлишків площі приватизованого житла може провадитись громадянами у розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою. Тобто розроблений досить М'який порядок сплати вартості надлишків площі приватизованого житла, що враховує соціальне становище населення та дозволяє практично кожному за його бажанням приватизувати займане ним житло, у тому числі і за гроші.
   3. Оформлення приватизації житла
   Ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” також встановлює, що приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд. У той же час підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Незважаючи на те, що приватизація житла, як правило, є безоплатною, при приватизації житла громадяни повинні сплатити вартість послуг за оформлення документів на право власності на квартири (будинки), розцінки на які встановлюються місцевими органами державної виконавчої влади.
   Як вказувалося вище, підставою для оформлення приватизаційної справи є заява особи, що виявила бажання приватизувати займану ним та членами його сім'ї квартиру чи інше житло. Для приватизації житла та оформлення відповідної заяви необхідною є письмова згода всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло. При оформленні заяви на приватизацію квартири (будинку) громадянин бере на підприємстві, що обслуговує жилий будинок, довідку про склад сім'ї та займані приміщення. У довідці вказуються члени сім'ї наймача, які прописані та мешкають разом з ним, а також тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право на житло. . У довідці вказуються новонароджені та на них розраховується норма площі, що передається безкоштовно, незалежно від строку їх народження та введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. Відомості про займані наймачем приміщення, їх площа наводяться згідно з інвентаризаційними матеріалами, які зберігаються у державному підприємстві по обслуговуванню житла. При відсутності інвентаризаційних матеріалів або невідповідності інформації про їх фактичний стан, що викликано проведенням ремонту чи реконструкцією будинку, підприємство по обслуговуванню житла відновлює їх через бюро технічної інвентаризації. Уточнення необхідних для приватизації квартир (будинків) даних шляхом обстеження можуть здійснювати підприємства, на які покладені обов'язки з оформлення документів по приватизації державного житлового фонду. Це, з одного боку, захищає права всіх членів сім'ї наймача щодо здійснення ними приватизації житла та, з іншого боку, дозволяє безпомилково визначити об'єкт приватизації. Наприклад, якщо до квартири належать якісь господарські споруди і приміщення (підвали, сараї), вони також включаються до складу приватизованого майна, що відповідає ч. 1 ст. 1 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. При наявності у наймача або членів його сім'ї пільги на безоплатне одержання займаного житла незалежно від розміру загальної площі до заяви додається відповідний документ (копія посвідчення, довідка та інше), що підтверджує право на пільгові умови приватизації.
   Громадянами, що приватизують житло, повинен визначатись уповноважений власник квартири (будинку), на ім'я якого відкривається особистий рахунок для сплати за житлово-комунальні послуги та витрати на ремонт будинку. Але усі співвласники згідно з існуючою між ними домовленістю чи в рівних долях несуть ці комунальні витрати на утримання житла, користуються рівними з уповноваженим власником правами щодо володіння, користування та розпорядження приватизованим житлом.
   Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. На підставі оформленого розпорядження орган приватизації готує паспорт на квартиру, а на одноквартирний будинок - паспорт на домоволодіння, свідоцтво про право власності на житло та реєструє його У спеціальній реєстровій книзі. Отже, передача квартир (будинків) у приватну власність з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації не потребує нотаріального посвідчення, та підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації. Саме це Свідоцтво є правовстановлюючим документом, який засвідчує право власності на житло.
   При видачі власнику квартири (будинку) Свідоцтва про право власності на житло у паспортах усіх повнолітніх членів сім'ї власника і у свідоцтвах про народження неповнолітніх осіб робиться помітка про те, у якому обсязі ними використано право на безоплатну приватизацію житла. Це необхідно для підтвердження використання громадянином права на безоплатну приватизацію, яке надається лише один раз та для визначення невикористаної частки житлового чеку за яку можна отримувати акції приватизованих державних підприємств. Якщо у багатоквартирному будинку, що приватизується, не створено товариство (об'єднання) власників квартир при видачі Свідоцтва про право власності на житло власником неприватизованого житла з власником приватизованої квартири укладається договір на його участь у витратах по утриманню будинку, прибудинкової території та одержання комунальних та інших послуг. Згадаємо, що ці витрати зараз не можуть перевищувати розміру квартирної плати та вартості комунальних послуг, яку сплачують наймачі квартир.
   Державний житловий фонд, який знаходиться в повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств, організацій та установ, за їх бажанням може передаватись у комунальну власність за місцем розташування будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”. В разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні чи оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) одночасно передається у комунальну власність відповідних міських селищних, сільських Рад народних депутатів. Цими нормами Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” передусім гарантуються права наймачів, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло. Отже, за цими громадянами зберігається чинний порядок користування житлом на умовах найму, оскільки житло за цих обставин передається у комунальну власність. Крім того, захищаються права та законні інтереси власників приватизованих квартир багатоквартирних будинків, оскільки правовий режим житла у цих випадках продовжує зберігатись.
   З приватизацією державного житлового фонду актуальним стає питання щодо використання та утримання загальнобудинкової нежилої площі та прибудинкових територій у багатоквартирних будинках. До приватизації житла ця турбота покладалася на державу. Але приватизація квартир у багатоквартирних будинках створила необхідність власникам цих квартир докладати активних зусиль щодо підтримання належного стану житлового фонду, його відновлення, проведення поточного та капітального ремонту тощо. Державою тут також були створені ефективні правові механізми щодо раціонального використання коштів, які надходять від приватних власників житла на утримання житлового фонду. Але існує і низка проблем. Тому розглянемо це питання більш докладно.
   Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території.
   Відомо, що реалізація права на житло забезпечується не тільки розвитком нового житлового фонду, але і реконструкцією та збереженням існуючого житла. Тому конституційне право на житло, крім обов'язку держави з забезпечення населення житлом, породжує громадянський обов'язок кожного зберігати житловий фонд, раціонально та дбайливо його використовувати. Приватизація житла сприяла тому, що квартири у багатоквартирних будинках та інше, деколи державне житло, в більшості своїй надійшло у приватну власність його колишніх наймачів. Але поряд з передачею У приватну власність громадян окремих квартир багатоквартирних будинків постає питання про використання та утримання загальнобудинкової нежилої площі та прибудинкових територій в багатоквартирних будинках.
   Адже власники квартир у багатоквартирному житловому будинку щоденно користуються ліфтом чи сходами будинку, а також тротуарами та іншими зовнішніми об'єктами загального користування, що знаходяться у складі багатоквартирного будинку чи на прибудинкових територіях. Тому, хоч ці об'єкти житлового будинку і не входять до складу окремої квартири, власником якої є особа, але утримання їх в належному стані також є необхідним, оскільки це суттєво впливає на комфортність проживання та загальний стан житлового фонду. Тому у процесі приватизації житла в Україні були створені нормативні механізми, що регулюють здійснення права власності на нежитлові приміщення житлового будинку та прибудинкові території.
   1. Створення і функціонування товариств власників житла
   Власники житла можуть об'єднуватись для спільного використання майна, що знаходиться в загальному користуванні, та прибудинкових територій в товариства, діяльність яких регламентована “Положенням про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні”, що затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 31.07.95 р. № 5881. Відповідно до згаданого Положення розроблений також “Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку”, що затверджений наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3892.
   В сучасних умовах створення та функціонування товариств власників житла стає об'єктивною необхідністю.
   Адже, як зазначається у Концепції розвитку житлово-комунального господарства України, на фоні кризових явищ в економіці відбувається зменшення вдвічі об'ємів виконаних робіт з ремонту житлового фонду та зменшення в сім разів з будівництва об'єктів комунального призначення. Тому головним завданням створення товариств власників житла стає, перш за все, підтримка належного санітарно-технічного стану багатоквартирних будинків та прибудинкових територій та використання їх для задоволення потреб членів товариства власників житла.
   Створення товариств співвласників багатоквартирних будинків регламентоване “Положенням про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків”, затвердженим наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3891. Згідно з цим існує спеціальний порядок створення таких юридичних осіб.
   Особливістю є те, що згідно з пунктом 2.4 згаданого Положення державна реєстрація об'єднання співвласників багатоквартирних будинків проводиться безкоштовно. Крім того, на відміну від інших юридичних осіб, діяльність товариств власників житла здійснюється на основі Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. Тобто власники будинку при створенні товариства можуть відображати у Статуті об'єднання деякі пункти на свій розсуд, але ці пункти не тільки мають відповідати діючому законодавству, а також не повинні суперечити Типовому статуту. Крім того, як зазначає О.В. Дзера, чинне законодавство здебільшого вимагає при створенні юридичної особи кількома засновниками укладати установчий договір2. Але при створенні об'єднань власників житла достатнім є лише протокол установчих зборів. Він і виконує у цьому випадку Функцію установчого договору, оскільки саме у цьому протоколі засновники (власники житла чи нежилих приміщень) відображають своє волевиявлення щодо створення юридичної особи.
   На установчих зборах кожен власник, у тому числі власник будинку (неприватизованих квартир), має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників. Рішення, що прийняті на установчих зборах, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні.
   Вважаємо, що як саме Положення, яке регулює створення товариств власників житла, так і Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку потребують деякого вдосконалення. На наш погляд, корисним було б доповнення п. 1 Положення абзацом 2 та включення у п. 2 Типового статуту підпункту 2.2 такого змісту: “Об'єднання (товариство) власників житла є некомерційною організацією. Усі отримані об'єднанням кошти використовуються ним виключно на утримання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні, та на підтримання діяльності товариства”. Таке доповнення дозволило б розмежувати наступне. По-перше, об'єднання відразу ж отримувало б додаткові пільги, якими користуються некомерційні організації. По-друге, визначеною стає мета об'єднання та забезпечується цільове призначення коштів, що надходять до товариства. Стає зрозумілим, що, наприклад, якщо планується створити на нежилій площі магазин, то необхідно здавати цю площу в оренду, але не відкривати цей магазин у складі товариства. Інакше від комерційних боргів можуть постраждати інтереси та кошти членів товариства, що направлені ними на утримання будинку. Отже, некомерційний статус об'єднань співвласників житла бачиться нам оптимальним, та він потребує легального закріплення.
   Створення таких товариств власників житла бачиться нам перспективним. Адже товариство має право за власним вибором укладати договори на обслуговування житлового будинку та прибудинкових територій з енерговодопостачаль-ними та іншими комунальними установами, вимагати належного здійснення ними послуг, застосовувати договірні санкції при неналежної якості чи несвоєчасності наданих послуг. Так, об'єднання власників для підтримки житлового фонду може самостійно укладати договори на ремонтні та будівельні роботи, обираючи підрядні організації. Законодавство в цьому випадку захищає власників житла та надає їм право вільного вибору організацій, що мають обслуговувати будинок. Припускається також обслуговування будинку власними силами. Це прямо випливає з п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Такий підхід дозволяє добиватися високої якості наданих комунальних послуг та виконаних робіт, оскільки власники житла отримують саме ці послуги, за які вони сплачують та можуть застосовувати санкції за їх невиконання.
   На наш погляд, існуюче раніш розуміння, що загальне -це “нічиє” при спільній експлуатації багатоквартирного будинку може та повинно трансформуватися в поняття “моє”. Це підтверджує позитивний закордонний досвід, де кондомінімуми є одним з найбільш поширених засобів об'єднання власників житла при його утриманні. Але з урахуванням ситуації, що склалася, необхідна всіляка підтримка таких об'єднань державою. Прикладом тому є “Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення”, Що затверджене наказом Держкомжитлогоспу від 17.10.96 р. № 871. Але підтримка цих товариств державою не повинна бути спрямована лише на надання коштів, які не завжди знаходяться та яких майже завжди не вистачає. Необхідно вести м'яку податкову політику щодо таких товариств, розробити механізм їх пільгового кредитування, оскільки це сприятиме підтримці у належному стані житлового фонду. 
   2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
   Особливістю багатоквартирного будинку є те, що квар тири та інші приміщення будинку, що є індивідуалізованими об'єктами права власності, мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Проте майно, яке знаходиться в загальному користуванні, лише забезпечує нормальне використання багатоквартирного будинку, воно функціонально прив'язано до приміщеннь цього будинку та не може само стійно відчужуватись. Правова доля загального майна багатоквартирного будинку залежить від цієї забезпечувальної функції та неодривно з нею пов'язана. Як зазначає Д.В. Савельев, доки зберігається цільовий зв'язок загального майна багатоквартирного будинку з цими приміщеннями (передусім, квартирами} воно не може виступати в цивільному обігу відокремлено від них. Природно, що коли це майно перестає служити приміщенням (зокрема, у разі заміни технічного обладнання будинку на нове), воно може виходити із складу майна товариства власників житла та набуває самостійну оборотоздатність.
   У багатоквартирному будинку можуть знаходитись як нежилі, так і житлові (квартири) приміщення, що знаходять ся у власності окремих осіб чи держави та мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Основна відмінність житла від нежилих будівель чи приміщень поля гає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійно го чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Другі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі чи приміщення визначається за даними технічної інвентаризації у технічному паспорті будівлі чи у інвентаризаційній справі. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення, таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд, що закріплено у “Положенні про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання”, яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84 р. №1891.
   До складу майна, що може перебувати у загальному користуванні об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, відносяться:
   - земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове користування земельною ділянкою;
   - зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори;
   -дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі;
   - підвали, погреби, комори;
   - холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені;
   - двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи, тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування, розташовані на території земельної ділянки;
   - парапети, паркани та огорожі;
   - ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи;
   - водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори; повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники;
   - центральні та автономні санітарно-технічні системи та обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря, опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання, сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи;
   - механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи, повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке використовується чи призначене для використання в інтересах будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку;
   - приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об'єднання;
   - інші об'єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах;
   - всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.
   3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
   П. З Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку встановлює, що власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання та іншого майна, що є спільною власністю товариства. Отже, власниками загального майна багатоквартирного будинку є не тільки власники житла, а також і власники нежилих приміщень. Це є цілком справедливим, оскільки останні також можуть бути членами товариства співвласників багатоквартирного будинку та мають рівні з власниками житла права та несуть рівні з ними обов'язки щодо утримання будинку.
   Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Вважаємо, що тут також необхідно враховувати порядок користування нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, що склався між його мешканцями ще до приватизації житла. Адже іноді підвали багатоквартирних будинків обладнані під комори. Причому на момент вселення в цей будинок за однією квартирою, як правило, закріплюється одна така комора. В цьому випадку найбільш виправданим при створенні товариства власників багатоквартирного будинку є збереження порядку користування такими приміщеннями, що вже склався з відповідним відображенням такого рішення у статуті товариства.
   Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах на утримання будинку та прибудинкових територій. Але статутом може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна. Наприклад, один з під'їздів житлового будинку може бути обладнаний домофонами та постом охорони, інші - ні. Отже, мешканці інших під'їздів цим майном не користуються, тому й витрати на обслуговування цієї системи охорони повинні нести лише мешканці обладнаного під'їзду.
   Як відзначає Ю.С. Червоний, реалізуючи право на житло, громадянин має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм житлом лише на основі власного волевиявлення1. Це, зокрема, підтверджує ст. 4 Закону України “Про власність”1та ст. 316 проекту ЦК України. Відповідно до цього власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися цим нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, що не заборонені законом. У зв'язку з цим необхідно зупинитися на правовій долі майна, що належить члену товариства співвласників багатоквартирного будинку у спільній власності. Оскільки частка члена товариства у спільній власності пропорційна житловій чи нежилій площі, що знаходиться у його власності, при відчуженні цих приміщень новий власник отримує таку ж частку у спільній власності. Але незважаючи на те, що кожен з членів товариства має право на частку майна у спільній власності товариства, він не може відчужувати цю частку окремо від квартири чи нежитлового приміщення, що є його власністю.
   Отже, цінність частки у загальному майні товариства власників житла вміщена у цінності окремої квартири. Наприклад, коли особа придбає квартиру у так званому житлі класу “люкс”, вона цілком виправдано сподівається придбати й пов'язані з цим житлом блага, що знаходяться у складі будинку, в загальному користуванні (басейн, автостоянка, спортзал тощо). Ця особа не може стати відокремленим власником кількох метрів басейну, що знаходиться у складі кондомінімуму, але набуваючи у цьому будинку відокремлену квартиру, ця особа також набуває частку у цьому загальному майні. Оскільки загальне майно не може самостійно відчужуватись, воно не має й самостійної ціни.
   Член об'єднання власників житла не в праві відмовлятися від своєї частки в загальному майні на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об'єднання або самого об'єднання, а також чинити інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належних йому на праві власності квартири, жилого або нежилого приміщення. Так саме член товариства не може відчужувати належну йому квартиру чи нежитлове приміщення, а частку майна у спільній власності залишити за собою. Адже право на членство в товаристві співвласників багатоквартирного будинку (право на частку майна у спільній власності товариства) залежить від права приватної власності на квартиру чи нежиле приміщення та невідривно з ним пов'язане.
   Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються згідно з планами, які містяться в технічних паспортах, поверхнями, що обмежені несучими та огороджуючими конструкціями. Виключною власністю членів об'єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджуючих та несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.
   Об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому Статутом товариства. Загальні збори членів об'єднання можуть прийняти рішення щодо передачі В оренду окремих об'єктів, які перебувають у спільній Частковій власності членів об'єднання, одному або кільком членам об'єднання.
   Надана державою можливість переходу житла, в тому числі і багатоквартирних будинків, у власність громадян не означає абсолютної свободи власника в його діях. Із здійсненням права власності на квартиру чи інші приміщення багатоквартирного будинку та об'єкти спільної часткової власності також неодривно пов'язані деякі обмеження у користуванні ними. В умовах правової держави, здійснюючи свої права, власник зобов'язаний не чинити шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб та держави, на що прямо вказано у п. 5 ст. 4 Закону України “Про власність”.
   Враховуючи цільове призначення житла, воно не повинно використовуватись для потреб промислового характеру, що відображено в ст. 6 ЖК. Але цього обмеження, на наш погляд, недосить. Наведемо приклад, що, на жаль, не є одиничним. У одному з житлових будинків міста Харкова на першому поверсі підприємці викупили декілька квартир та згодом відкрили там кафе. Гучна музика грала у кафе після 23 години, що порушує п. 22 “Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями”, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.92 р. № 5721. Але життя у сусідніх квартирах стало важким не лише через це. Потужні музичні та освітлювальні електроприлади кафе перевантажували не розраховану на це електромережу житлового будинку, що призвело до пробоїв у ізоляції. Жителька квартири з другого поверху отримала через це електротравму, коли намагалася скористатися системою водопостачання. Через декілька місяців ці негаразди вдалося владнати на користь мешканців будинку. Але ж власники кафе первісно не порушили норми ЖК, тому що розважальні заклади не є промисловими об'єктами. Поряд з цим згідно із ст. 4 Закону України “Про власність” власники житла використовують його також для комерційних цілей, та це не заважає іншим мешканцям, а навіть розвиває інфраструктуру мікрорайонів. Це має місце, коли у житлових будинках розташовуються магазини, центри правової допомоги, дитячі гуртки, перукарні тощо. Тому вважаємо, що взагалі використання житла для комерційних цілей є можливим та водночас необхідно посилити норму ст. 6 ЖК щоб уникнути ненормального використання житла. Отже, пропонуємо викласти ст. 6 ЖК у такій редакції: “Житло призначається для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленему порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Використання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Будь-яке інше використання житла, ніж проживання, може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізуваті таку можливість та відсутність збиткових наслідків як для мешканців, так і для об'єктів житлового фонду, що знаходяться по сусідству з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною”. Тобто при використанні житла інтереси одного власника не повинні задовольнятись за рахунок інтересів іншого власника та стикатися з ними. Як говорив ще класик концепції правової держави Джон Локк, межа твоєї свободи - це початок моєї свободи. Тому правила співжиття в їх широкому розумінні можна висловити так: правила спільного, близького (по сусідству) проживання найбільш актуальні в багатоквартирних будинках, де тиша, спокій та порядок залежать від кожного.