§8. Поняття житла та його ознаки

   Зараз нормотворчими органами різних рівнів використовується поняття “житло”. У той же час єдиного тлумачення цього поняття у законодавстві не наведено. Крім Конституції України, цей термін використовується у “Концепції державної житлової політики”, що схвалена Постановою Верховної Ради України від 30.06.95 р. № 2541, у ст. 11 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.92 р.1, Наказі Держжитлокомунгоспу від 17.10.96 р. № 87 “Про затвердження положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж і обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення”2. Саме це поняття використовується також у перспективному законодавстві, зокрема у ст. ст. 382, 688 та інших проекту ЦК України.
   Поряд з поняттям “житло” вживаються також інші. Наприклад, у ст. 227 ЦК УРСР йдеться про відчуження житлового будинку. Але з приватизацією значної частини державного житлового фонду з'явилася можливість відчужувати також квартири у багатоквартирних будинках, житлову площу у будинках як з житловими, так і з нежилими приміщеннями та окремі кімнати в квартирі, що знаходиться в загальній приватній власності. При буквальному ж тлумаченні терміну “житловий будинок” незрозуміле, чи розповсюджується ст. 227 ЦК УРСР на все це житло. Якщо ні, то власники квартир в багатоквартирних будинках виявляються в більш привілейованому становищі, ніж власники житлових будинків. Адже перші ніби мають можливість зареєструвати договір на відчуження житла також на біржі, а другі - тільки посвідчити у нотаріуса. Але тут доречним є застосування історичного методу. ЦК УРСР був прийнятий ще у 1963 році, коли договори на відчуження житла укладалися переважно з житловими будинками, що були в особистій власності громадян. На той момент відчуження квартир було неможливе, оскільки вони не перебували в приватному житловому фонді. Тому стає зрозумілим, що в зв'язку з розширенням предмету житлових правовідносин необхідною є зміна, зокрема у ст. 227 ЦК УРСР, словосполучення “житловий будинок” на більш узагальнююче поняття “житло”. Крім того, у ст. 6 ЖК і далі вживається поняття “житлове приміщення”, але воно також не без недоліків. Адже в житловому приміщенні знаходяться і нежилі приміщення, що також його складають (комори, балкони, лоджії тощо), а це породжує деяку колізію понять.
   Тому вважаємо, що саме використання поняття “житло” у нормативних актах останнім часом не є випадковим, та воно потребує теоретичного визначення. З аналізу нормативних актів та практики вживання, що склалися, пропонуємо наступне формулювання поняття “житло”. Житло -це квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках, а також інші приміщення, призначені для постійного або тимчасового проживання людей, що завершені будівництвом та віднесені у встановленому порядку до житлового фонду.
   Запропоноване визначення поняття “житло” містить у собі найбільш розповсюджені зараз об'єкти житлового фонду - квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати в квартирах чи одноквартирних будинках. Але будь-яке визначення повинно мати універсальний характер. Відповідно до цього, з одного боку, не виключено, що законодавець за певних умов дозволить відносити до житлового фонду також інші приміщення, що зараз не знаходяться у ньому (наприклад, дачі). З іншого боку, у період гострої потреби в житлі зустрічаються випадки, коли житло розміщується в нежилих за своїм функціональним призначенням приміщеннях. Наприклад, у Кримській астрономічній обсерваторії співробітники проживають в окремих кімнатах і квартирах, розташованих безпосередньо в приміщенні обсерваторії. Саме з цих міркувань нами у поняття житло було впроваджено словосполучення “інші приміщення”.
   Із запропонованого поняття житла можна виділити його ознаки. Першою ознакою житла є те, що це певне приміщення. Будь-якому житлу в об'єктивному смислі притаманно те, що це певна будівельна споруда чи її частина. Воно має стіни, перекриття, підлогу, стелю, дах. Більше того, житло-це споруда капітального типу. Це зумовлено певними санітарними та технічними нормами, що пред'являються до житла та в найбільш загальному вигляді закріплені у ЖК. Безперечно, особа, яка проживає у чистому полі, може вважати його своїм житлом. Але це є суб'єктивне поняття житла і воно не охоплюється правовим регулюванням житлових відносин, тому не включено до поняття житла, що розглядається нами. Друге. Житлом є не будь-яке приміщення, а саме таке, що призначено для постійного чи тимчасового проживання людей. Основна відмінність житла від нежилих будівель полягає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійного чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Інші використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі визначається у технічному паспорті будівлі чи споруди, що ведеться за даними технічної інвентаризації. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд. Це регламентоване “Положенням про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання”, яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84р. № 1891.
   Житло завжди має цільове призначення. Воно розраховане саме для проживання людей. Це закріплено у ст. 6 ЖК. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.
   Третя ознака житла полягає у тому, що споруда повинна бути завершеною будівництвом. Якщо споруда не є завершеною будівництвом, це вже не житло, а незавершений будівництвом будинок. Про те, що будівництво є завершеним, зокрема, свідчить акт державної комісії про прийняття споруди в експлуатацію.
   Четверта ознака житла - приміщення повинно у встановленому порядку бути віднесено до житлового фонду.
   Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожен з об'єктів житлового фонду. Крім того, у довідці-характеристиці БТІ, що є одним з необхідних документів при відчуженні житла, вказується, чи віднесена нерухомість до житлового фонду. Ст. 4 ЖК встановлює, що житлові будинки, а також жилі приміщення в інших спорудах, що знаходяться на території нашої країни, створюють житловий фонд. До житлового фонду не входять нежилі приміщення у житлових будинках, що призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
   Отже, окреслення на понятійному рівні терміну “житло” сприятиме єдиному вживанню та систематизації термінології у житлових правовідносинах. Цей термін є найбільш уніфікованим поряд з іншими термінами, що також вживаються: “житловий будинок”, “житлове приміщення” тощо та охоплює усі існуючи об'єкти житлового фонду. Виділення ознак житла дозволяє безпомилково визначити цей об'єкт права серед інших з урахуванням притаманних йому специфічних якостей.