§2. Предмет і метод житлового права

   Предметом житлово-правового регулювання є відносини, що виникають у зв'язку із задоволенням громадянами потреби у житлі. Такими є, в більшості своїй, майнові відносини. В реальному житті вони являють собою конкретні вольові (юридичні) взаємозв'язки.
   Юридичні ознаки житлових правовідносин виражаються у майновій відокремленості, автономності суб'єктів. Громадяни, організації (в тому числі, державні) діють не в якості органів влади, а як рівноправні особи. Держава через свої органи повинна створювати умови, при яких суб'єкти будуть мати можливість здійснити своє право на житло. Але ці дії є, як правило, публічні і не входять до предмету житлового права. Формування державою житлового фонду та управління ним сприяє забезпеченню житлових прав, але ще не народжує житлові стосунки. Подібна ситуація відбувається при створенні житлового фонду й іншими суб'єктами.
   Майнові відносини, що входять до предмету житлового права, поділяються на ті, що пов'язані з приналежністю житла певним суб'єктам та (чи) з переходом жилого приміщення від одних осіб до інших. Юридичне вони можуть бути оформлені за допомогою категорій речових і зобов'язальних прав.
   Особливість житлових відносин, звичайно, обумовлює і певний метод їх регулювання. Оскільки вище вказувалось, що ми розглядаємо житлові правовідносини як частину цивільних, то нема підстав не застосувати до житлового права поняття методу цивільного права. Виходячи з цього, зазначимо, житлово-правовий метод регулювання суспільних відносин - це правовий метод, який, як правило, характеризується юридичною рівністю суб'єктів права, їхньою диспозитивністю й ініціативою у формуванні і реалізації житлових правовідносин, покладанням заходів майнової відповідальності і захисту (у випадку порушення житлових прав), що виконують в основному функцію відновлення. У той же час у ряді випадків житлове законодавство містить елементи адміністративно-правового методу правового регулювання. Це стосується порядку постановки на квартирний облік, перебування у черзі на отримання житлового приміщення, видачі ордеру та деяких інших відносин. Але таке становище не змінює сутності методу житлового права.
   Елементи методу житлового права.
   Юридична рівність. Йдеться саме про юридичну рівність, а не економічну. Вона свідчить про відсутність примусової влади одного учасника житлово-правових відносин над іншими. Сутність її зводиться до того, що:
   - один суб'єкт не може веліти іншим; ці суб'єкти не підвладні один одному, не підпорядковані;
   - їхні відносини засновані на рівноправності всіх форм власності;
   - між ними існує майново-розпорядницька самостійність при виборі й організації житлових зв'язків;
   - існує рівність заходів юридичної цивільно-правової відповідальності одного перед іншим при порушенні нормального ходу реалізації відношень, які регулюються житловим правом.
   Диспозитивність. Під нею розуміється заснована на нормах приватного права юридична свобода (можливість) суб'єктів житлових правовідносин здійснювати свою право-суб'єктність і свої суб'єктивні права (здобувати, реалізовувати або розпоряджатися ними) за своїм розсудом. Іншими словами, сторонам надано самим визначати свої взаємовідносини і їх зміст. Більше того, вони вільні у виборі здійснювати чи ні гарантовані законом права та засоби їх захисту. Наприклад, особа, що отримала ордер, може відмовитись від вселення у жиле приміщення, що вказане в ордері.
   Ініціативність. Ініціатива у власному розумінні цього слова означає почин, перший крок в якійсь новій справі, підприємливість. Ініціативність суб'єктів житлового права виражає одну з особливостей юридично-фактичних основ виникнення житлових правовідносин, що полягають у тому, що , “перший крок” у розвитку (становленні) зазначених відносин належить, як правило, суб'єктам права. Особливо це виявляється в угодах, наприклад, договорі найму чи купівлі-продажу житла. Отримання необхідного громадянинові результату у вигляді задоволення житлових потреб залежить насамперед від його ініціативи й уміння організувати свої правові зв'язки. Ініціативність передбачає і відомий майновий ризик.
   Майновий характер мір житлово-правової відповідальності.
   Характерна риса цього елементу правового регулювання полягає в тому, що міри відповідальності не роблять безпосереднього впливу на особистість правопорушника (наприклад, як це відбувається у кримінальному, адміністративному праві). Житлово-правова відповідальність є майновою. Вплив на правопорушника здійснюється шляхом обмеження майнових інтересів особи. Наприклад, несплата протягом певного часу наймачем по договору комерційного найму житлового приміщення може призвести до розірвання цього договору.
   Особливість і в межах відповідальності. Відповідальність у житловому праві заснована на принципі повного відшкодування шкоди (збитків). Наприклад, при вилученні земельної ділянки власнику житлового будинку відшкодовується його вартість.
   Характерною рисою цього елемента є і те, що відповідальність заснована на презумпції винності. Тобто особа, що порушила житлове право іншого, повинна доказати свою невинність. У протилежному випадку вона визнається винною.
   Міри захисту порушених житлових прав носять відновлюваний характер. Тобто вони спрямовані на відновлення майново-правового або особисто-правового положення (стану), що існувало до факту порушення відповідного особистого чи майнового права. Наглядно це виявляється у випадку пошкодження житла. Наприклад, при “затопленні” квартири винний повинен відшкодувати збитки у повному обсязі.