Юридична відповідальність за порушення житлового законодавства

   Голови виконавчих органів місцевих рад, керівники підприємств, установ, організацій та голови профспілкових комітетів несуть персональну відповідальність за стан квартирного обліку і правильність надання жилих приміщень. Особи, винні у порушенні порядку взяття громадян на квартирний облік, зняття з обліку і надання громадянам жилих приміщень, несуть кримінальну, адміністративну або іншу відповідальність згідно із законодавством України.
   Підставами для настання відповідальності за порушення житлового законодавства є наявність вини в діях винних осіб. Конкретні види та склад відповідальності містяться в нормах цивільного, адміністративного та кримінального законодавства.
   Кримінальна відповідальність за порушення житлового законодавства наступає за цілий ряд суспільне небезпечних діянь, які містять ознаки злочинів, передбачених Кримінальним кодексом. У тому числі і за порушення недоторканності житла громадян та зловживання опікунськими правами. Кримінальний кодекс має своїм завданням правове забезпечення прав і свобод людини, власності, громадського порядку.
   Кримінальна відповідальність за зловживання опікунськими правами (ст. 167 Кримінального Кодексу України) полягає у використанні опіки та піклування з корисливою метою на шкоду підопічному для зайняття жилої площі, використання майна тощо.
   У ст. 162 Кримінального Кодексу передбачена відповідальність за незаконне проникнення до житла, незаконне проведення в ньому обшуку, незаконне виселення або інші дії, що порушують недоторканність житла громадян. Кримінальне законодавство останнім часом кардинально змінилося.
   Кримінальна відповідальність також передбачена за злочинні посягання на приватну, колективну, державну власність. Проникнення до житла при крадіжці, грабежі, розбої виступають кваліфікуючою ознакою, що обтяжує відповідальність.
   Адміністративно-правова відповідальність
   Кодекс України про адміністративні правопорушення визначає суб'єктом відповідальності за вчинення адміністративного правопорушення лише фізичну особу (у тому числі службову), а не юридичну особу (підприємство, установу, організацію).
   Кодекс про адміністративні правопорушення передбачає відповідальність не тільки за порушення у сфері житлових прав громадян, що випливають з Житлового кодексу — порушення порядку взяття на облік і строків заселення жилих будинків і жилих приміщень (ст. 149); порушення правил користування жилими будинками і жилими приміщеннями (ст. 150); самоправне зайняття жилого приміщення (ст. 151), — а і у сфері житлово-комунального господарства та благоустрою.
   Адміністративна відповідальність наступає на винні дії, що полягають у такому: 1) порушення посадовими особами порядку взяття на облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зняття з обліку та надання громадянам жилих приміщень, недодержання строків заселення жилих будинків і жилих приміщень; 2) порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, прибудинкових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, обладнання їх та об’єктів благоустрою; 3) самоправне зайняття жилого приміщення у будинках державного чи громадського житлового фонду чи фонду житлово-будівельних кооперативів.
   Адміністративна відповідальність настає також за таких дій:
   1) порушення правил благоустрою територій міст та інших населених пунктів, а також недодержання правил щодо забезпечення чистоти й порядку в містах та інших населених пунктах (ст. 152);
   2) знищення або пошкодження зелених насаджень, окремих дерев, чагарників, газонів, квітників та інших об’єктів озеленення в населених пунктах, невжиття заходів для їх охорони, а також самовільне перенесення в інші місця під час забудови окремих ділянок, зайнятих об’єктами озеленення (ст. 153);
   3) утримання собак і котів у місцях, де це заборонено відповідними правилами, чи понад установлену кількість, чи незареєстрованих собак, або приведення в громадські місця, або вигул собак без повідків і намордників (крім собак, у реєстраційних свідоцтвах на яких зроблено спеціальну відмітку) чи в невідведених для цього місцях (ст. 154).
   Відповідальність в адміністративному порядку наступає також у випадках самовільного будівництва будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації та зведення громадянами літніх садових будиночків без належно погодженого проекту або з відхиленнями від норм, чинних на початок будівництва (ст. 97).
   Цивільно-правова відповідальність є санкція за правопорушення, що тягне у правопорушника негативні наслідки у вигляді позбавлення суб’єктивних цивільних прав, або покладення нових чи додаткових цивільно-правових обов’язків.
   Реалізація санкції забезпечена можливістю застосування заходів державного примусу. Існує цивільно-правова відповідальність у межах відповідного цивільно-правового відношення, основою виникнення є неправомірні дії.
   Наукою виділені загальні та спеціальні форми відповідальності. Загальні: обов’язок відшкодування збитків, що завдані неправомірними діями (статті 208, 440 Цивільного Кодексу). Спеціальні: отримання неустойки, втрата завдатку (статті 195, 204 Цивільного Кодексу), знесення будинку, господарських і побутових будівель і споруд (ст. 105 Цивільного Кодексу).
   Розрізняють договірні та недоговірні види цивільно-правової відповідальності. Договірною підставою є невиконання або неналежне виконання договору (найму, оренди, купівлі-продажу, міни жила). Відповідальність у цьому випадку наступає у вигляді відшкодування збитків, сплати неустойки, втрати завдатку.
   Залежно від розподілу обов’язків боржника розрізняють пайову, солідарну відповідальність, що характерно саме для житлового права, оскільки наймач вступає у договірні відносини представляючи інтереси своєї сім’ї.
   Цивільне законодавство передбачає майнову відповідальність за самовільне зведення жилого будинку, господарських і побутових будівель і споруд (ст. 105 Цивільного Кодексу), за переобладнання і перепланування жилого будинку і жилого приміщення (ст. 100 Житлового Кодексу).
   Житлове законодавство передбачає також цивільно-правову відповідальність за невиконання наймодавцем обов’язків щодо забезпечення схоронності житлового фонду та ремонту жилого приміщення у випадках, спричинених невідкладною необхідністю (ст. 176 Житлового Кодексу).
   Переобладнання і перепланування жилого будинку та жилого приміщення провадяться з метою підвищення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир на окремі квартири на сім’ю. Переобладнання і перепланування жилого приміщення допускаються за згодою наймача, членів сім’ї, які проживають разом з ним, і наймодавця, з дозволу виконавчого органу місцевої ради.
   У разі відмови наймодавця, наймача або членів його сім’ї у згоді на переобладнання чи перепланування жилого приміщення спір може бути вирішено в судовому порядку, якщо на переобладнання чи перепланування є дозвіл виконавчого органу місцевої ради.
   Наймач, який допустив самовільне переобладнання чи перепланування жилого чи підсобного приміщення, зобов’язаний за свій рахунок привести приміщення у попередній стан.
   Громадянин, який збудував або будує жилий будинок, здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову без встановленого дозволу, або без належно затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, не вправі розпоряджатися цим будинком або його частиною (продавати, дарувати, здавати в найом тощо).
   За позовом виконавчого органу районної, міської, районної в місті ради такий будинок або частина його можуть бути безоплатно вилучені судом і зараховані до фонду місцевої ради або за рішенням виконавчого органу ради знесені громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок. Знесення чи вилучення будинку, який побудовано чи будується з істотними відхиленнями від проекту або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, провадиться, коли громадянин не привів його, після попередження, у відповідність з проектом або зазначеними нормами та правилами.
   Господарські й побутові будівлі та споруди, зведені громадянином без встановленого дозволу або належно затвердженого проекту, чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубим порушенням основних будівельних норм і правил, за рішенням виконавчого органу місцевої ради також зносяться громадянином, який провадив самовільне будівництво, або за його рахунок.
   Одержані при знесенні жилого будинку або його частини, господарських і побутових будівель і споруд будівельні матеріали залишаються у власності громадянина, який провадив самовільне будівництво.
   У ст. 190 Житлового кодексу передбачений обов’язок відшкодування шкоди, заподіяної громадянами жилим будинкам, жилим приміщенням, інженерному обладнанню, об’єктам благоустрою і зеленим насадженням на прилеглих до будинків ділянках.
   При відшкодуванні збитків, які завдані житловому фонду, що передбачено ст. 190 Житлового Кодексу, слід виходити із загальних норм цивільного законодавства й керуватися статтями 440, 4401, 441 Цивільного Кодексу згідно з якими шкода, заподіяна особі чи майну громадянина, а також шкода, заподіяна організації, підлягає відшкодуванню особою, яка заподіяла цю шкоду, у повному обсязі. Той, хто заподіяв шкоду, звільняється від її відшкодування, якщо доведе, що шкоду заподіяно не з його вини. Про це було зазначено у п. 24 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2.
   Службові особи й інші працівники, з вини яких підприємства, установи, організації зазнали витрат, пов'язаних з відшкодуванням шкоди, несуть матеріальну відповідальність за правилами, передбаченими главою 9 КЗпП.
   Стаття 4401 Цивільного кодексу передбачає також можливість відшкодування моральної (немайнової) шкоди. Моральна (немайнова) шкода, заподіяна громадянину або організації діяннями іншої особи, яка порушила їх законні права, відшкодовується особою, яка заподіяла шкоду, якщо вона не доведе, що моральна шкода заподіяна не з її вини. Моральна шкода відшкодовується у грошовій чи іншій матеріальній формі за рішенням суду незалежно від відшкодування майнової шкоди.
   Розмір відшкодування визначається судом з урахуванням суті позовних вимог, характеру діяння особи, яка заподіяла шкоду, фізичних або моральних страждань потерпілого, а також інших негативних наслідків, але не менше як п’ять мінімальних розмірів заробітної плати.
   Організація повинна відшкодувати шкоду, заподіяну з вини її працівників під час виконання ними своїх трудових (службових) обов’язків. Шкода, заподіяна громадянинові незаконними діями державних і громадських організацій, а також службових осіб при виконанні ними службових обов’язків у галузі адміністративного управління, відшкодовується на загальних підставах (статті 440 і 441 Цивільного Кодексу).
   Цивільно-правова відповідальність за порушення цивільного законодавства полягає в тому, що завдана шкода має бути відшкодована за загальними правилами цивільного законодавства, тобто відшкодування шкоди може полягати у виправленні, ремонті пошкодженого майна або в повному відшкодуванні збитків.
   Визнання угод щодо житла недійсними. Правові наслідки.
   Значна криміногенність ринку житла спричинює необхідність зупинитися і на такому важливому питанні, як визнання угод з житлом недійсними.
   Недійсні угоди не тягнуть за собою тих правових наслідків, яких бажають сторони. Недійсні угоди бувають двох видів — нікчемні й оспорювані. Нікчемні угоди не вимагають визнання в судовому порядку їх недійсності і є такими в силу закону. Всі угоди щодо відчуження житла повинні відповідати установленій законом формі.
   Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен укладатися в письмовій формі й підлягати обов’язковому нотаріальному посвідченню, якщо однією із сторін виступає громадянин (ст. 227 Цивільного Кодексу України). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому органі місцевої Ради.
   Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин-не може власноручно підписатися, то за його дорученням угоду може підписати інший громадянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навчається громадянин, що укладає угоду, або житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання, або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або органом чи службовою особою, що вчиняють нотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми.
   Згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (двостороння реституція).
   Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору, суд вправі, за вимогою сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним. У цьому разі подальшого нотаріального оформлення такої угоди не вимагається. Тому часто в судах пред’являються позови щодо визнання дійсними нотаріально непосвідчених угод.
   Характерним прикладом є справа А.
   Так, 28 квітня 1993 р. А. звернулася до суду з позовом до Р. і К. про визнання дійсною угоди купівлі-продажу будинку, визнання права власності на нього. Договір не був нотаріально посвідчений, оскільки будинок був зареєстрований за дружиною продавця, яка померла 21 жовтня 1991 р., а згодом — 22 травня 1992 р. — помер і М. Після смерті М. свідоцтво про право на спадщину отримала його сестра К., яка 18 січня 1993 р. продала спірний будинок Р.
   Рішенням Донецького обласного суду від 23 вересня 1996 р. та судовою колегією в цивільних справах Верховного Суду України від 4 грудня 1996 р. в позові було відмовлено.
   Як встановлено судом, М. на період укладення угоди не був власником будинку за правовстановлюючими документами. Згідно з вимогами ст. 552 Цивільного Кодексу, він також був не вправі розпоряджатися будинком (продавати, заставляти його та ін.) протягом шести місяців після смерті дружини.
   З урахуванням зазначених обставин суд дійшов обгрунтованого висновку, що угоди купівлі-продажу між М. і А. фактично не відбулося і підстав для задоволення заявлених нею вимог немає.
   Цілком правильно суд відмовив у визнанні дійсною на підставі ч. 2 ст. 47 Цивільного Кодексу України нотаріально не посвідченої угоди купівлі-продажу будинку, оскільки на час її вчинення продавець ще не одержав на нього свідоцтва про право на спадщину і не мав права розпоряджатися ним.
   Недійсною є також угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей. До угод, які визнаються недійсними в зв’язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, що до себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночасно є; укладені опікуном з порушенням вимог ст. 146 Кодексу про шлюб та сім’ю та наявності довіреності, в якій не зазначено дату її складання.
   Якщо угода визнана в судовому порядку недійсною, то за цією угодою кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
   У житловій сфері нікчемними є угоди, укладені з метою, що суперечать інтересам держави і суспільства (ст. 49 Цивільний Кодекс); укладеної неповнолітнім, який не досяг 15-літнього віку (ст. 51 Цивільний Кодекс); укладені громадянином, визнаним недієздатним (ст. 52 Цивільний Кодекс).
   До оспорюваних угод належать угоди, які визнаються такими лише в судовому порядку. Це угоди юридичної особи, що суперечить її цілям (ст. 50 Цивільний Кодекс); угоди, укладені неповнолітньою особою (15-18 років) (ст. 53 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, обмеженим у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами (ст. 54 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій (ст. 55 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 56 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 57 Цивільний Кодекс); мнимі й удавані угоди (ст. 58 Цивільний Кодекс).
   Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними з передбаченими ст. 49 Цивільний Кодекс наслідками (п. 17 Постанови пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 листопада 1991 р. за № 7).
   Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє.
   Важливо знати, що недійсні частини угоди не тягнуть за собою недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода була б укладена і без включення недійсної її частини.
   Найчастіше зустрічаються спори, пов’язані з визнанням угоди недійсною на підставі, коли учасник угоди умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін жилого приміщення під впливом одурювання з боку одного з учасників угоди, умисне введення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для укладання угоди має також замовчування конкретних обставин, у цьому разі відбувається обман учасника угоди. Угода, яка укладається під впливом обману, може бути визнана недійсною, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні угоди учасниками. Угода, укладена внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнана недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 56 Цивільний Кодекс). Помилка — це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ст. 56 Цивільний Кодекс, тільки тоді дають про себе знати, коли дефекти об’єктивно заперечують проживання у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право тільки суд, оскільки це здійснюється у кожному випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.
   За час формування ринку житла трапляються випадки укладення угод щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до укладення угоди. Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сім’ї з метою отримання згоди на здійснення угоди. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути практично втілена в життя, такою, що може привести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.
   Якщо обставини, що мали місце при укладенні угоди, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов'язаної з продажем, обміном, недійсною.
   Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, крайня нужда тощо).
   Угоди щодо купівлі, обміну жилих приміщень з особами, які перебувають у стані неможливості усвідомлення своїх дій, не можуть керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі угода, укладена громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент її укладення перебував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина (ст. 55 Цивільний Кодекс). Якщо така угода визнана недійсною, то кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні все одержане за угодою.
   Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у Житловий Кодекс. Так, у разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 Житловий Кодекс).
   Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 Житловий Кодекс, так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом. Але правові наслідки в усіх випадках приводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 Житловий Кодекс), то загальна норма не застосовується (наприклад, ст. 57 Цивільний Кодекс). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність угод. Так, якщо угода буде визнана недійсною внаслідок помилки, то, окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої угода визнана недійсною, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, втрати або пошкодження свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої угода визнана недійсною, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею витрати, втрату або пошкодження її майна.
   Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисних дій (ст. 57 Цивільний Кодекс), то окрім повернення сторін у попередній стан потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна. Отже, при недійсності угод потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану. Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчинені протиправні дії, при застосуванні яких вона порушила права й інтереси свого контрагента за угодою, і до неї повинні вживатися заходи цивільної відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, пов’язані з укладенням недійсної угоди.
   Можливі випадки визнання угоди відносно жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваної угоди намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховати протизаконну. У цьому разі суд приймає рішення про визнання угоди недійсною із застосуванням наслідків, передбачених для недійсної угоди, яку сторони мали на увазі.
   Частіше зустрічаються випадки, коли угоди укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнимі угоди). Такі угоди визнаються недійсними з моменту їх укладення. Визнання угод відносно жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання угоди недійсною необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити чи належить жила площа сторонам, які брали участь в угоді.
   Рішення про задоволення позовів має бути повним і обгрунтованим, оскільки воно пов’язано з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інші місця тощо). У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання угод щодо житла недійсним.
   Правомірна угода сторін з приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірною угодою. Дійсність таких угод, обсяг прав і обов’язків, що випливають з них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом. Якщо така угода визнана недійсною, то наступають наслідки, передбачені статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу. В останньому випадку при наявності умислу з боку обох сторін у доход держави стягується все, отримане ними за цією угодою, а у разі виконання її однією стороною, стягується все, отримане нею, і все те, що причиталося з неї першій стороні у відшкодування отриманого. При наявності умисних дій в однієї сторони, все отримане нею за угодою має бути повернуто другій стороні, а отримане останньою, або те, що належить їй у рахунок відшкодування, стягується у доход держави.
   Гарантії захисту майнових прав власника житла
   За порушення прав власника житла держава, гарантуючи право власності громадянам, взяла на себе певні зобов’язання, що стосуються компенсації та відшкодування збитків і шкоди (матеріальної та моральної). У разі прийняття Україною законодавчого акта, який припиняє право власності на житло, держава відшкодовує власникові заподіяні збитки. Збитки відшкодовуються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент припинення права власності, включаючи й неодержані доходи.
   На підставі ст. 52 Закону “Про власність”, здійснюється захист прав власника у разі вилучення земельної ділянки, на якій розташовано належне йому майно.
   Припинення права власності на будинок, інші будівлі, споруди або насадження у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій вони розташовані, допускається тільки у випадках і порядку, встановлених законодавчими актами України, і з попереднім відшкодуванням збитків у повному обсязі.
   У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до ст. 52 Закону “Про власність” і ст. 172 Житлового кодексу, не може бути виконано до вирішення спору судом. При розгляді такого спору вирішуються також питання відшкодування власникові завданих збитків, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття оспорюваного рішення.
   При вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 52 Закону “Про власність”, ст. 171 Житлового Кодексу право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків (п. 16 Постанови пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7).
   Згідно зі ст. 53 Закону “Про власність”, власник жилого будинку має право на компенсацію, пов’язану зі зниженням цінності будинку, що спричинено діяльністю підприємств, організацій, у тому числі такою, що призвела до зниження рівня шумової та екологічної захищеності території.
   А статті 56 і 57 цього Закону встановлюють відповідальність державних органів за втручання у здійснення власником його правомочностей. Так, відповідно до ст. 56, державний орган не має права втручатись у здійснення власником, а також іншими особами, перерахованими в п. 5 ст. 48 Закону “Про власність”, їх правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження своїм майном або встановлювати не передбачені законодавчими актами України додаткові обов’язки чи обмеження.
   Державні органи несуть майнову відповідальність за шкоду, заподіяну їх неправомірним втручанням у здійснення власником і зазначеними особами правомочностей щодо володіння, користування й розпорядження житлом.
   Стаття 57 Закону встановлює, що державні органи несуть також відповідальність за видання актів, які порушують права власників. Якщо в результаті видання акта органом державного управління або місцевим органом державної влади, що не відповідає закону, порушуються права власника та інших осіб щодо володіння, користування чи розпорядження належним їм майном, такий акт визнається недійсним за позовом власника або особи, права якої порушено.
   Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов’язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв’язку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації — позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено у суду немає правових підстав для задоволення такого позову.
   Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт в цілому узгоджується з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (роз’яснення Вищого арбітражного суду “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів” від 26 січня 2000 р. за № 02-5/35).
   У Постанові Пленуму Верховного Суду “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” вказано, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Конституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.
   Вирішуючи спори, що випливають із права приватної власності громадян, суди повинні виходити з положень ст. 41 Конституції про те, що це право є непорушним і ніхто не може бути протиправне його позбавлений. Примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване тільки як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі й в порядку, які встановлені законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості (крім умов воєнного чи надзвичайного стану, коли можливе наступне відшкодування).
   Необхідно мати на увазі, що, відповідно до ч. 6 ст. 41 Конституції, конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом. У зв’язку з цим справи, за вчинення яких законом передбачено конфіскацію житла особи, повинні розглядатися тільки судами.