Виселення громадян із жилих приміщень із забезпеченням іншим житлом

   Загальні підстави припинення права на житло. Порядок виселення
   Відповідно до ст. 107 Житлового Кодексу у разі вибуття наймача або членів його сім’ї на постійне проживання в інше жиле приміщення договір найму вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму не розривається, а член сім’ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням.
   Громадяни, відсутні у місці постійного проживання за умовами й характером роботи (члени екіпажів суден, працівники геологічних, розвідувальних партій, експедицій та інші працівники, діяльність яких пов’язана з постійним пересуванням), у період її виконання можуть бути визнані на підставі ст. 107 Житлового Кодексу такими, що втратили право користування жилим приміщенням, з якого вони вибули у зв’язку з цією роботою, в разі одержання жилої площі, вселенні на жилу площу членів сім’ї або в інших випадках забезпечення їх жилою площею для постійного проживання.
   Особа може бути визнана такою, що втратила право користування жилим приміщенням у судовому порядку тільки з однієї указаної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 Житлового Кодексу.
   З часу одержання наймачем у порядку поліпшення житлових умов іншого жилого приміщення, укладення договору найму цього приміщення і його заселення договір найму попереднього жилого приміщення відповідно до ст. 107 Житлового Кодексу вважається розірваним і в тому разі, коли наймач продовжує виконувати обов’язки за цим договором і не звільнив приміщення повністю.
   Згідно зі ст. 50 Житлового Кодексу жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним щодо умов даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним та технічним вимогам.
   Тому сама по собі згода громадянина прийняти за ордером для поліпшення житлових умов квартиру в недобудованому будинку і згода на закінчення будівництва квартири власними силами не є підставою для виселення його з сім’єю з жилого приміщення, яке він має звільнити у зв’язку з поліпшенням житлових умов, до закінчення будівництва і прийняття будинку в експлуатацію та включення до складу житлового фонду.
   У ст. 109 Житлового Кодексу зазначено, що виселення з жилої площі в будинку державного чи громадського житлового фонду допускається тільки з підстав, установлених законом. Найчастіше це трапляється у випадку розірвання договору найму і є його наслідком. Особа може бути виселена у разі визнання договору найму недійсним, якщо вселення було проведено всупереч закону, без видачі ордера.
   Виселення провадиться в судовому порядку, що є суттєвою гарантією дотримання житлових умов громадян. Раніше допускалося виселення в адміністративному порядку лише для осіб, які само-правно зайняли жиле приміщення, тобто не мають ніяких підстав для їх заняття, або осіб, які проживають в будинках, що загрожують обвалом. Оскільки єдиною підставою для заселення є ордер, то заселення без ордера, хоч і прийнято рішення про його надання, вважається самоуправним. Але оскільки ст. 47 Конституції України встановлено, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду, зазначені положення ст. 109 відносно адміністративного виселення втратили силу як такі, що прийняті до набуття чинності Конституцією України. Тому Генеральна прокуратура вказала у листі “Про розгляд звернень відносно виселення громадян” від 23 листопада 1996 р., що в Конституції чітко визначено: виселити громадян можна тільки в судовому порядку.
   У розділі XV “Перехідні положення” Конституції України передбачено, що закони та інші нормативні акти, прийняті до набуття чинності цією Конституцією, є чинними у частині, що не суперечать Конституції України. Це, зокрема, стосується і положень ст. 109 Житлового кодексу України щодо виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора осіб, які самоправне зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.
   Необхідно зазначити, що таке саме положення щодо виселення в адміністративному порядку пропонується відновити у Проекті Житлового Кодексу.
   При вирішенні вимог про виселення осіб, які вселились до наймача не в установленому порядку, суд має керуватися статтями 64, 65, 109 Житлового Кодексу і ст. 48 Закону “Про власність” (залежно від того, хто пред’явив позов).
   Спори про виселення осіб, які самоправне зайняли приватизоване жиле приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду, підлягають вирішенню у позовному провадженні.
   Якщо в жилий будинок, не закінчений будівництвом і не зданий в експлуатацію, вселились особи не в передбаченому Житловим Кодексом порядку, вимоги про їх виселення вирішуються за нормами не житлового, а цивільного законодавства (про власність тощо).
   У тому разі, коли з особою, яка вселилась у жиле приміщення не в установленому порядку (без ордера), було укладено договір найму цього приміщення, про що свідчать подані нею докази, виселення її може мати місце за умови розірвання зазначеного договору або визнання його недійсним з підстав, установленим законом. Така вимога може бути заявлена протягом трьох років з дня укладення цього договору.
   У тих випадках, коли вимоги про виселення пов'язуються із заселенням приміщення на порушення встановленого порядку без ордера — за спільним рішенням адміністрації і профкому (крім випадків, коли згідно зі статтями 52, 53 Житлового Кодексу воно провадиться саме за таким рішенням з наступним повідомленням виконкому місцевої ради про надання жилого приміщення), або за розпорядженням чи з дозволу службової особи, або попереднім наймачем виселення провадиться судом відповідно до правил ст. 117 Житлового Кодексу з наданням іншого приміщення лише в тому разі, коли особи, які вселилися з порушенням встановленого законодавством порядку, до вселення займали жилі приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду і при вселенні звільнили їх.
   Житловий кодекс встановлює і спеціальні підстави припинення права на житло, а також умови, що вживаються до жилих приміщень при виселенні громадян.
   Виселення громадян з жилих приміщень з наданням іншого благоустроєного приміщення або з наданням іншого жилого приміщення регулюється також статтями 110-115 Житлового кодексу.
   Виселення з наданням іншого благоустроєного приміщення
   Жиле приміщення, яке надається, повинно бути благоустроєним і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам, передбаченим ст. 50 Житлового кодексу. А саме: громадянам, які займали окрему квартиру, має бути надано окрему квартиру. Якщо наймач займав більш як одну кімнату, йому надається жиле приміщення, що складається з такого самого числа кімнат. За розміром жиле приміщення має бути не меншим за те, яке займав наймач, але в межах норми жилої площі. Якщо наймач або член сім’ї, який проживає разом з ним, має право на додаткову жилу площу і фактично користується нею, жиле приміщення надається з урахуванням норми додаткової жилої площі. У разі виселення з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання жилого приміщення у даному населеному пункті, тому, хто виселяється, надається жиле приміщення відповідно до встановленого розміру.
   У ст. 110 Житлового Кодексу зазначено, що громадяни виселяються з жилих будинків державного житлового фонду з наданням благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок, в якому розміщується дане жиле приміщення, підлягає знесенню, будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, будинок (жиле приміщення) підлягає переобладнанню в нежилий, оскільки проживання в таких будинках загрожує їхньому життю.
   Першою підставою для виселення, передбаченою статтями 110, 111 Житлового Кодексу, є знесення будинку. Воно може мати місце у зв’язку з вилученням земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних і громадських потреб. Громадянам, яких виселяють з цього будинку, надається інше благоустроєне жиле приміщення виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради, а у випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.
   Необхідність вилучення жилого будинку для державних або громадських потреб виникає для потреб міст у зв’язку з розширенням існуючих підприємств, зведенням нових, реконструкцією вулиць, майданів, будівництвом шкіл, лікарень та інших об’єктів соціально-побутового призначення. Рішення має бути винесено виконкомом або державною адміністрацією незалежно від належності будинку. Воно має бути обгрунтованим. Зобов’язання надати тим, хто виселяється, жилі приміщення у цьому разі покладається на виконком чи державну адміністрацію відповідної ради.
   Обов’язок надати інше жиле приміщення у зв’язку з вилученням земельної ділянки і знесенням будинку покладається на конкретну організацію, якщо земельна ділянка вилучається для її потреб або земельна ділянка вилучена і відведена виконавчим комітетом або державною адміністрацією для потреб цієї організації, будівництво нових жилих будинків здійснюється за рахунок власних коштів. При цьому не має значення відомча належність будинку, що зноситься.
   Якщо будинок зноситься у зв’язку з відведенням земельної ділянки для задоволення потреб житлово-будівельних кооперативів обов’язок надання іншого благоустроєного приміщення покладається на виконавчий комітет чи державну адміністрацію відповідної ради.
   Друга підстава передбачена ст. 110, 112 Житлового Кодексу — це загроза обвалом будинку або жилого приміщення, що розміщується в ньому.
   Технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог проводяться роботи для їх негайного усунення. При виявленні відхилень від норми у технічному стані конструктивних елементів, що загрожують безпечному перебуванню людей з будинку, мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше . жиле приміщення.
   Громадянам, яких виселяють з такого будинку чи жилого приміщення, інше благоустроєне приміщення залежно від належності будинку надається виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради або державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, а у разі неможливості надання жилого приміщення цією організацією — виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради.
   Якщо будинок, що загрожує обвалом, або жиле приміщення в ньому, належить відповідній організації, то обов’язок надати інше благоустроєне приміщення покладається на цю організацію, якщо вона такі приміщення має у своєму розпорядженні.
   У випадку існування загрози обвалу жилого будинку чи жилого приміщення в ньому при виникненні самостійних, надзвичайних підстав для розірвання договору найму жилого приміщення і виселення всіх мешканців, які проживають в ньому, відмінних від такої підстави як знесення будинку, цей факт повинен бути своєчасно і належним чином встановлений. Висновки про такий стан будинків дає спеціально створена виконавчим комітетом чи державною адміністрацією комісія, яку очолює депутат ради.
   Від загрози обвалу, яке найчастіше спричинене непередбаченими обставинами (землетруси, просідання грунту) потрібно розрізняти випадки, коли жилий будинок є вєтхим і підлягає капітальному ремонту або знесенню. У всіх таких випадках, коли виникає потреба примусового виселення з жилого приміщення, воно провадиться в судовому порядку.
   Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше жиле приміщення. Це має бути зазначено в рішенні суду з вказівкою конкретної адреси. Відступ від цього правила можливий, коли допускається надання жилих приміщень під гарантійні зобов’язання організацій, за згодою тих, кого виселяють.
   Акт комісії за результатами обстеження жилого будинку чи жилого приміщення також має бути затверджений виконавчим комітетом чи державною адміністрацією.
   Враховуючи, що згідно зі ст. 112 Житлового Кодексу наймачі жилих приміщень у будинках державного або громадського житлового фонду підлягають виселенню з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення, якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, незалежно від того, чи перебувають вони на черзі для поліпшення житлових умов, слід вважати, що в разі невиконання обов’язку по відселенню організацією або виконавчим комітетом ради, яким належить будинок, зазначений наймач має право пред’явити до них позов про надання жилого приміщення.
   Виходячи зі змісту правил ст. 112 Житлового Кодексу особи, тимчасово поселені в жилі приміщення у зв’язку з тим, що займані ними квартири в будинках державного чи громадського житлового фонду зруйновані внаслідок вибуху, не можуть бути виселені без надання іншого благоустроєного жилого приміщення.
   Виселення з жилого приміщення в будинку (що загрожує обвалом) державного або громадського житлового фонду не в установленому порядку не позбавляє осіб, які правомірно користувалися цим приміщенням, права вимагати в судовому порядку надання іншого благоустроєного жилого приміщення за правилами ст. 112 Житлового Кодексу.
   У разі неправомірного (не за рішенням суду) виселення з аварійного жилого приміщення, яке не є таким, що загрожує обвалом, виселені особи вправі вимагати поновлення порушеного права користування жилим приміщенням.
   Третя підстава, передбачена ст. 110, 111 Житлового Кодексу, переобладнання жилих будинків або жилих приміщень у нежилі. Якщо будинок, в якому розміщується жиле приміщення, у зв’язку з непридатністю для проживання підлягає знесенню або переобладнанню у нежилий, інше благоустроєне жиле приміщення надається особам, які виселяються, державною, кооперативною чи іншою громадською організацією, якій належить будинок, що підлягає знесенню, або якій призначається будинок, що підлягає переобладнанню, а в разі відсутності цієї організації чи неможливості надання нею жилого приміщення — виконавчим комітетом чи державною адміністрацією відповідної ради.
   При цьому не має значення чи перебувають особи, які підлягають відселенню, у трудових відносинах з цією організацією чи вони поселилися в будинок раніше на інших підставах (в результаті обміну). Якщо організація не в змозі надати їм інше благоустроєне жиле приміщення у зв’язку з його відсутністю, або коли жиле приміщення перебуває у віданні місцевої ради, обов’язок з надання жилого приміщення покладається відповідно на виконком районної, селищної або сільської ради чи державну адміністрацію міської ради, хоч рішення про знесення або переобладнання жилого будинку в нежилий вносить державна адміністрація обласної чи міської ради, тобто вища за підпорядкованістю.
   Виселення з наданням іншого жилого приміщення
   Виселення з наданням іншого жилого приміщення передбачено ст. 114, 1141, 117, 125, 132 Житлового Кодексу України. З наданням іншого жилого приміщення може бути виселено: робітників і службовців (разом з проживаючими з ними особами), що припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали жиле приміщення, у зв’язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дісципліни, або за вчинення злочину; громадяни, які одержали жилі приміщення в будинках КСП чи господарських товариств, якщо вони виключені з членів господарських товариств або вийшли за власним бажанням; громадян, позбавлених батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.
   Надаване громадянам у зв’язку з виселенням інше жиле приміщення повинне знаходитися у межах даного населеного пункту і відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.
   Пункт 18 Постанови Пленуму Верховного суду України № 2 від 10.04.85 “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” зазначає, що при вирішенні питання про виселення громадян з жилих приміщень за ч. 1 ст. 114 Житлового Кодексу необхідно враховувати перелік поважних причин розірвання трудового договору з ініціативи робітника або службовця.
   При вирішенні питання про виселення громадян із жилих приміщень з наданням іншого жилого приміщення за ч. 1 ст. 114 Житлового Кодексу необхідно враховувати перелік поважних причин розірвання трудового договору з ініціативи робітника чи службовця. З урахуванням конкретних обставин справи суд може визнати поважними й інші причини звільнення працівників за власним бажанням.
   Офіцерів, прапорщиків і мічманів, військовослужбовців надстрокової служби Збройних Сил і прирівняних до них осіб, звільнених з дійсної військової служби у відставку або в запас, а також осіб, які проживають разом з ними, може бути виселено з жилих приміщень, які вони займають, у військових містечках з наданням іншого жилого приміщення. У такому самому порядку підлягають виселенню з військових містечок інші особи, які втратили зв’язок зі Збройними Силами України.
   Обов’язок надавати особам, які підлягають виселенню із жилих приміщень військових містечок в інше благоустроєне приміщення не залежить від причини їх звільнення з дійсної військової служби у відставку або запас чи втрати зв’язку зі Збройними Силами України. Надають жилі приміщення квартирно-експлуатаційні організації відповідних міністерств чи комітетів у належних їм будинках, розташованих поза військовими містечками. У разі відсутності в них такої жилої площі або неможливості її надати жилі приміщення для цих цілей виділяють виконавчі комітети чи державні адміністрації відповідних рад.
   У Постанові Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 (п. 22-1) зазначено, що позови про виселення з наданням іншого жилого приміщення (статті 114, 117, 125, ч. З ст. 132 ЖК не можуть бути задоволені, якщо надане приміщення не відповідає санітарним і технічним вимогам. Вирішуючи це питання, згідно з Постановою Ради Міністрів УРСР “Про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання” від 26 квітня 1984 р. за № 189 суд має враховувати як визначений перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються такими, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, а також інші конкретні обставини (стан здоров’я, склад сім’ї тощо).
   Відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим, ніж звільнюване, і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнання особи, яка поселилася в ньому, як потребуючою поліпшення житлових умов, у тому числі у зв’язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі старших за дев’ять років, крім подружжя.