Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду

   Жилі приміщення власник може здавати в найом (оренду). Договір найму є двостороннім. Він належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Сторонами виступають наймодавець (власник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна здавати в найом, крім ізольованих належать і неізольовані — прохідні кімнати та їхні частини. За проектом нового Цивільного Кодексу такі приміщення можуть передаватися у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869). У будинках, що належать громадянам, жилі приміщення можуть здаватися в найом на визначений термін або без його визначення. За наявності потреби в житлі власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця), воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а разі її відсутності — через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випадку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попередженням наймачу.
   З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та членів його сім’ї користування жилим приміщенням. Наймач зобов’язаний звільнити приміщення, яке він займав. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Припинення договору найму тягне за собою виселення не тільки наймача, а й осіб, що з ним проживають.
   Відсутність передбаченого ст. 168 Житлового Кодексу попередження про розірвання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви. Правовідносини, що виникають між власником житла у приватному житловому фонді та наймачем регулюються в цілому нормами Цивільного кодексу. Разом з тим цивільне законодавство застосовується з урахуванням вимог Житлового кодексу.
   При розгляді спорів, пов’язаних з користуванням жилими приміщеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм гл. 6 розд. III Житлового Кодексу про користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду.
   Норми гл. 2 цього розділу Житлового Кодексу про користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в гл. 6 Житлового Кодексу є посилання на них (наприклад, ст. 116 Житлового Кодексу застосовується щодо виселення членів сім’ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі житлові відносини не врегульовані нормами гл. 6 і застосування до них норм гл. 2 не суперечить змісту (прикладом може бути ст. 98 Житлового Кодексу, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).
   Передбачені ст. 168 Житлового Кодексу обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимогу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправне позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власником свого права відповідає ст. 19 Закону “Про власність”. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути , єдиною підставою для виселення наймача.
   Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право користування жилим приміщенням урегульовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 Житловий Кодекс).
   Дострокове припинення договору та виселення наймача — це цивільно-правова санкція, що застосовується до останнього за порушення відповідних договірних зобов’язань. Дострокове розірвання договору найму у разі виникнення спору може бути проведено тільки в судовому порядку. Основою для припинення договору та виселення наймача є руйнування, перебудова жилого приміщення, використання його не за призначенням тощо. Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами і без ущемлення інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).
   У п. З Постанови Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 зазначено, що укладений з власником будинку на певний строк договір найму жилого приміщення може бути достроково розірваний за вимогою наймодавця лише тоді, коли наймач або спільно проживаючі з ним особи систематично руйнують, псують жиле приміщення чи використовують його не за призначенням або систематичним порушенням правил співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку, або наймач систематично (не менше трьох місяців підряд) не вносить квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житловий Кодекс), або коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи і перепланування будинку при капітальному ремонті жиле приміщення, що займає наймач, не може бути збережено (ст. 165 Житловий Кодекс).
   Для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім’ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житловий Кодекс) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження та громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житловий Кодекс.
   Укладений на невизначений строк договір найму жилого приміщення може бути розірваний за вимогою наймодавця із зазначених вище підстав, а також, якщо жиле приміщення, яке займає наймач, необхідне для проживання йому і членам його сім’ї, і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менше ніж за три місяці (ст. 168 Житловий Кодекс).
   Правила ч. З ст. 168 Житловий Кодекс про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умови, що займане наймачем приміщення необхідне для проживання наймодавця та членів його сім’ї (з попередженням про розірвання договору за три місяці) не суперечать положенням Закону “Про власність” щодо здійснення громадянином права приватної власності. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.
   Закон гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.