Реприватизація житла

   Насамперед зазначимо, що правові засади відносно житла, яке перебуває у державній власності, визначені Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”, не передбачають випадків реприватизації квартир, тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду.
   Стаття 55 Закону України “Про власність” передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов’язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспільства за рішенням органів державної влади може бути вилучено оплатно (реквізовано) у власника при обставинах надзвичайного характеру — стихійного лиха, аварії, епідемії, епізоотії. Безоплатне вилучення (конфіскація) майна у власника допускається тільки за рішенням (вироком) суду, господарського суду чи іншого компетентного органу (службової особи) як санкція за вчинення правопорушення.
   Тобто набуття права власності держави на приватизований, тобто приватний житловий фонд, можливе у разі реквізиції і конфіскації та звернення стягнення на житло в порядку, передбаченому Законом України “Про виконавче провадження” як санкція на правопорушення у випадках, встановлених Кримінальним кодексом та Цивільним кодексом України, а також в інших випадках відчуження майна на користь держави: дарування, заповіту, виділу, міни, купівлі, та інших зобов’язань, що випливають з договорів по забезпеченню зобов’язань.
   Права громадян України на житло є невідчужуваними та непорушними правами, що гарантуються державою, не можуть бути скасовані, що знайшло своє закріплення в Конституції України. Зокрема, ст. 41 Конституції визначає, що право приватної власності набувається у порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправне позбавлений права власності. А примусове відчуження об’єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток, на підставі і в порядку, встановлених тільки законом. Це конституційне положення знайшло своє відображення у судовій практиці.
   Відповідно до п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності:” від 22 грудня 1995 р. за № 20, ст. 55 Закону України “Про власність”, громадянин не може бути позбавлений права І власності на своє майно, крім випадків, передбачених Законом.
   Закон України “Про власність” забезпечує правові гарантії при захисті права приватної власності на житло. Відповідно до ст. 48 цього закону власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, навіть у випадку хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння, вимагати відшкодування завданих такими правопорушеннями збитків.
   На жаль, у судовій практиці трапляються випадки, коли суди визнають приватизацію житла недійсною, а громадяни — як наслідок позбавляються права власності на свої квартири, у тому числі і право на подальшу повторну приватизацію через правову невизначеність. Слід зазначити, що суд в деяких випадках може вирішити спір, відповідно до чинного законодавства України, між учасниками спільної власності на квартиру шляхом присудження грошової компенсації за частку у разі, якщо її неможливо виділити чи поділити майно в натурі або спільно користуватися ним. Такі рішення суду мають розглядатися, як правомірне вирішення складних ситуацій щодо житла, а не позбавлення права власності на житло.
   Як зазначалося вище, порядку реприватизації квартир, тобто механізму добровільного повернення у державну власність приватизованого житлового фонду. Законом “Про приватизацію державного житлового фонду” та іншим нормативно-правовими актами не визначено.
   Тому найбільше випадків, пов’язаних з реприватизацією квартир, виникає насамперед за рахунок осіб, які на момент приватизації квартири були тимчасово відсутніми відповідно до ст. 71 Житлового кодексу і які вважають, що за ними зберігалося право на приватизацію.
   Вважаємо, що судова практика про визнання приватизації житла недійсною на тих підставах, що не отримана згода всіх осіб, за якими відповідно до ст. 71 Житлового Кодексу зберігається право на жилу площу має вирішуватися не шляхом визнання приватизації недійсною, а шляхом включення нового власника до складу осіб, що володіють майном на праві спільної власності. В іншому разі відсутні мешканці квартири стануть на заваді проведення приватизації. Значна частина громадян України не зможе скористатися своїм правом на приватизацію житла, якщо їхні відсутні родичі не виявлять згоди на приватизацію квартири, родинні зв’язки між ними можуть бути втрачені, або строки, визначені ст. 71 Житлового Кодексу, значно перевищуватимуть строки приватизації. Це стосується як виписаних, так і невиписаних осіб, оскільки кількість майбутніх власників визначається за кількістю прописаних, які визнаються наймачами та членами їх родин.
   Право на приватизацію квартир з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію цього закону. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” до членів сім’ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають у квартирі разом з наймачем. До числа суб’єктів права на приватизацію державного житлового фонду законом віднесені й тимчасово відсутні члени сім’ї, за якими зберігається право на житло. Тобто, передача квартир у власність здійснюється тільки наймачам і членам їх сімей.
   Передача зайнятих квартир здійснюється в спільну власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири. Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами сім’ї наймача визначений ст. 71 Житлового кодексу України, а їхні права і обов’язки — ст. 78 Житлового кодексу.
   Згідно з Постановою Пленуму Верховного суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2 у справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням відповідно до ст. 71 Житлового кодексу, необхідно з’ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У разі їх поважності суд може продовжити пропущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім’ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних причин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист порушеного права.
   У деяких випадках приватизація квартири визнається недійсною на підставі звернень колишнього члена сім’ї до суду з позовом про визнання його права на житлову площу про визнання свідоцтва про право власності на квартиру недійсним.
   Якщо судом буде визнано свідоцтво про право власності на квартиру недійсним, це призведе до того, що квартира з приватної власності у примусовому порядку буде переведена до державного житлового фонду, а колишні власники перетворяться на квартиронаймачів.
   Відповідно до закону безоплатна приватизація за житлові чеки може бути здійснена тільки один раз, про що робиться відповідний запис в паспорті. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України “Про і випуск в обіг приватизаційних чеків” від 26 квітня 1993 р. за № 305 було передбачено робити відповідну відмітку органу приватизації державного житлового фонду в паспорт про право на безоплатну приватизацію житла у відповідному для даного громадянина обсязі.
   Оскільки до цього часу законодавче не визначено правового механізму повернення житлових чеків їх власникам або відшкодування вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнання недійсною приватизацію житла, то її фактичне проведення ущемляє права громадян.
   Вимоги ч. 2 ст. 48 Цивільного кодексу (повернення всього отриманого за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах) при приватизації житла не можна застосовувати через неможливість повернення житлових чеків і наймачі реприватизованих квартир вже не в змозі повторно набути право власності на квартиру державного житлового фонду, і з категорії власників змушені перетворюватися на іншу категорію суб’єктів житлового права — квартиронаймачів.
   Тому приватизацію житла, проведену органами приватизації у відповідності з чинним законодавством, не можна визнавати недійсною, оскільки, по-перше, відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації житла, яке вони займають, і, по-друге, безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим і відповідно до Постанови Верховної Ради України безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється тільки до 31 грудня 2002 р. Отже, житло може безоплатно приватизуватися тільки на час дії житлових чеків. Але це не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші. Приватизаційні папери є платіжними засобами при безоплатній приватизації. Після закінчення останньої можливо розпочнеться процес продажу бажаючим державного житла за гроші.
   Протягом цього етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз.
   Якщо приватизація проведена згідно з чинним законодавством, вона не може бути визнана недійсною. Але звичайно це не стосується абсолютно недійсних угод з приватизації, які не несуть за собою виникнення у сторін прав і обов'язків. Тому вважаємо, що приватизація може бути визнана незаконною тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, ущемлює права неповнолітніх дітей, недієздатних, здійснена громадянами, не здатними розуміти значення своїх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо. А також за наявності підстав для визнання документів недійсними: подання не відповідаючих дійсності документів, порушення прав інших громадян та організацій на жиле приміщення, неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого приміщення, а також інших випадків порушення порядку і умов надання жилих приміщень тощо.
   При розгляді спору в суді щодо законності приватизації квартири, якщо навіть і буде встановлено, що порушені права окремих громадян на приватизацію, суд повинен визнавати їхні права спільної власності на житло, а в деяких випадках навіть позбавляти окремих осіб права на частку в приватизованому житлі, і ні в якому разі не скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання свідоцтва про право власності на житло недійсним.
   Порядок добровільного повернення квартири (будинку) у державну власність громадян, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення в державному житловому фонді регулюється затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України “Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебуває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов” від 1 червня 1995 р. за № 24, з відповідними змінами від 8 серпня 2000 р. Цей порядок не поширюється на обмін громадянами жилих приміщень більшої площі на жилі приміщення меншої площі, який був розглянутий раніше.
   Зазначене Положення визначає порядок передачі громадянами, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення і які виявили бажання одержати житло в державному житловому фонді на умовах, передбачених ст. 48 Житлового Кодексу Української РСР, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кімнати у квартирі) органу, який здійснює поліпшення їх житлових умов.
   Громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах встановленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву та правовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування тощо) на будинок (квартиру, кімнату у квартирі).
   Орган, який здійснює поліпшення житлових умов, у місячний термін розглядає заяву громадянина і приймає рішення про надання йому та членам його сім’ї житла у державному чи комунальному житловому фонді, про що повідомляється заявник. У разі отримання у тижневий термін згоди заявника на запропоноване житло, орган приймає рішення щодо переведення житла, яке перебуває у приватній власності громадян, до державної чи комунальної власності. Про це заявнику повідомляється у п’ятиденний термін.
   Після прийняття рішень, зазначених вище, між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, укладається угода обміну з дотриманням вимог чинного законодавства. Між сторонами проводиться обмін жилого приміщення меншої площі на жиле приміщення більшої площі з урахуванням вимог ч. 2 ст. 48 Житлового кодексу. Оформлення угоди обміну покладається на орган, який поліпшує житлові умови і на який покладено функції забезпечення житлом громадян.
   Після обміну громадянин і члени його сім’ї втрачають право власності на житлові приміщення, які вони займали до обміну. Копія рішення про переведення будинку (квартири, кімнати у квартирі) до державної чи комунальної власності передається органом, який поліпшує житлові умови громадянина, у п’ятиденний термін органу приватизації та бюро технічної інвентаризації.
   На підставі цього рішення орган приватизації:
   а) робить відповідну відмітку про зміну власника будинку (квартири, кімнати у квартирі);
   б) у 10-денний термін перераховує відповідні суми житлових чеків до установ Ощадбанку України для зарахування на депозитні рахунки громадян.
   Жиле приміщення має бути передане громадянином у належному стані. Орган, що поліпшує житлові умови, зобов’язаний протягом двох днів з моменту укладення угоди обміну видати громадянам і ордер на приміщення, які вони отримують в результаті обміну.
   Орган приватизації, який здійснив приватизацію жилого приміщення, переданого громадянином органу, що поліпшив його житлові умови, на вимогу громадянина та членів його сім’ї зобов’язаний видати довідку про факт анулювання приватизації. Спори, які виникають між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, вирішуються в установленому законом порядку.