Особливості приватизації окремих житлових об’єктів

   Приватизація житлового фонду, розміщеного на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій
   Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” (п. 2. ст. 2) накладає заборону на приватизацію квартир (будинків), розміщених на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ, організацій.
   Положення про статус “Закритого гарнізону” передбачає, що особи, які втратили службові зв’язки з Міністерством оборони, мають бути відселені на жилу площу місцевих органів державної влади. Але темпи цього відселення є повільними. В останні роки воно практично припинено. Це призводить до диспропорції цивільного населення і військовослужбовців у цих поселеннях.
   Стаття 12 Закону України “Про соціальний і правовий захист і військовослужбовців та членів їх сімей” від 20 грудня 1991 р. чітко визначає, що офіцери, прапорщики, мічмани, військовослужбовці надстрокової служби при звільненні в запас чи у відставку за вислугою років, або у зв’язку зі скороченням чисельності чи штату військовослужбовців, а також члени сімей військовослужбовців, які загинули чи померли або пропали без вісті під час проходження служби, мають право на безоплатне одержання у приватну власність жилого приміщення, яке вони займають у будинках державного житлового фонду. Указ Президента від 11 травня 1999 р. № 495/99 “Про заходи щодо забезпечення житлом військовослужбовців звільнених у запас або відставку” направлений на вирішення тих же самих застарілих проблем.
   Які ж існують шляхи виходу з цього становища? Уявляється, що вони можуть бути такими. Перший: зняти з деяких військових поселень, підприємств, установ, організацій статус закритих у тих регіонах, де в цьому немає потреби. Другий: внести зміни до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, надавши безстрокове право приватизувати приміщення державного житлового фонду окремим громадянам, які втратили зв’язки з Міністерством оборони. Третій: відселити із закритих військових гарнізонів військовослужбовців, звільнених у запас або у відставку, що повинні забезпечити місцеві ради, як передбачено ст. 18 Закону України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей у чітко встановлений термін”, наприклад, до закінчення строку приватизації.
   При цьому слід пам'ятати, що згідно з п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не підлягає приватизації не будь-яке жиле приміщення, належне підприємству, установі, організації, а тільки те, що безпосередньо розміщується на їхній території.
   Так, у квітні 1995 р. У. В. й У. Г. звернулися до суду з позовом до відгодівельного радгоспу “Лубенський” про приватизацію житла, яке вони займають. Позивачі зазначали, що з вересня 1992 р. вони працювали в цьому господарстві, у зв’язку з чим їм було надано двокімнатну квартиру, яка належить останньому. У. В. припинив свої трудові відносини з радгоспом, оскільки є інвалідом другої групи, а У. Г. — за власним бажанням. Посилаючись на те, що вони мають намір приватизувати жиле приміщення, де проживають, а відповідач незаконно відмовляє їм у цьому, позивачі просили задовольнити їх вимоги про усунення перешкод у приватизації квартири.
   Постановою президії Полтавського обласного суду від 1996 р. було визнано, що відповідно до п. 2 ст. 2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р.(зі змінами, внесеними Законом від 22 лютого 1994 р.) не підлягають приватизації квартири (будинки), розташовані на території закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, і квартири, віднесені в установленому порядку до числа службових.
   Відмовляючи в позові, суд виходив з того, що спірна квартира розташована на території закритого підприємства. З цим погодилась і судова колегія в цивільних справах обласного суду. Проте такий висновок суду, як було вказано у постанові Президії, не можна вважати обгрунтованим, оскільки його зроблено без повного і всебічного з’ясування дійсних обставин справи.
   Зокрема, у довідці головного санітарного лікаря району, на яку послався суд, зазначено, що радгосп належить до підприємств закритого типу, але не вказано, чи існує санітарна зона даного підприємства, які її межі і чи можуть розміщатися там жилі приміщення, а також чи розташоване спірне жиле приміщення на території підприємства.
   З плану житлово-промислової зони радгоспу видно, що частина жилих приміщень його працівників відгороджена від дороги і промислової зони однотипним парканом. Вирішуючи спір, суд не звернув уваги надану обставину й не дав їй ніякої оцінки. Суд також не з’ясував, чи діє на підприємстві пропускний режим і чи існують вільний підхід та під’їзд до приміщень його житлової зони.
   Виходячи з наведеного Президія обласного суду цілком правильно направила справу на новий розгляд.
   Приватизація житлового фонду, розташованого на територіях заповідників, парків та інших історико-культурних заповідників
   Слід зазначити, що на території України є велика кількість заповідників, ботанічних садів, національних парків. Наприклад, Указом Президента України від 26 листопада 1993 р. за № 563/93 включено до міжнародної мережі біосферних заповідників, створеної з метою збереження природи і проведення наукових досліджень у найцінніших екосистемах Землі, біосферні заповідники України “Асканія-Нова” Херсонської області, Чорноморський — Херсонської та Миколаївської областей, Карпатський — Закарпатської області.
   Вони мають загальну площу відповідно 33307 га, 87348 га, 38930 га. У тому числі заповідна зона складає 11054 га, 57048 га, 19989 га. Відповідно до положень п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, весь житловий фонд, розташований на території цих біосферних заповідників, як і багатьох інших, не підлягає приватизації. Важко сказати, яка кількість населення, що мешкає на території України, котра зайнята заповідниками, позбавляється права на приватизацію.
   Значна частина житлового фонду, що розташована на територіях природних і біосферних заповідників, згідно з чинним законодавством, не підлягає приватизації. Це призводить до того, що деякі громадяни України, які мешкають на територіях, що мають статус заповідників, не можуть приватизувати свої квартири.
   З введенням у дію змін до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 22 квітня 1994 року за № 3981-12 суттєво змінився перелік об’єктів приватизації, згідно з яким збільшилася кількість квартир, що не підлягають приватизації. Пункт 2 ст. 2 зазначеного закону наклав заборону на приватизацію державного житлового фонду, розташованого на територіях природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників.
   Зміни у закон внесли взаємонепорозуміння між власниками квартир і квартиронаймачами державного житлового фонду, які не встигли стати власниками. Адже вони проживають в одній місцевості і права у них мають бути однаковими. Тобто найкращий вихід із становища, що склалося в силу певних об’єктивних і суб’єктивних факторів, — надати можливість всім бажаючим приватизувати їхні квартири, законодавче встановивши спеціальний правовий режим користування належним житлом у кожному окремому випадку.
   Ця заборона стосується частини населення України. З нею зіткнулися навіть мешканці міст, розташованих на території заповідників, парків, хоча частина таких квартир державного житлового фонду вже була приватизована. На практиці виходить, що в одному будинку можуть проживати мешканці у приватизованих квартирах, а інші позбавлені права на приватизацію свого житла.
   Вважаємо, що всі громадяни, які мешкають на зазначених територіях, мають бути поставлені в однакові умови. Це надасть можливість на отримання квартир у власність усім бажаючим реалізувати своє право на приватизацію.
   На думку органів державної виконавчої влади, у разі надання дозволу на приватизацію державного житлового фонду порушиться режим функціонування заповідників, забезпечення Їх цілісного режиму. Але незрозуміле, яке відношення мають до цього квартири, в яких мешкають ці громадяни. Для функціонування різного роду заповідників не матиме значення фактор — хто є власником квартири, розташованої на території заповідника. Адже ставлення до квартири її мешканця, яка перебуватиме у його приватній власності, буде зовсім іншим. У нього з'явиться зацікавленість у збереженні, якісному ремонті та використанні власної квартири найкращим чином. Адже більшість мешканців, що проживають на зазначених територіях, практично і працює в цих заповідниках, ботанічних садах тощо. Вони зацікавлені в їх збереженні та функціонуванні, в тому числі й дотриманні всіх вимог і правил, як того вимагає чинне екологічне законодавство України.
   Необхідно радикально вирішити це питання з допомогою законодавства. По-перше, надати дозвіл на приватизацію квартир на всіх територіях біосферних заповідників, парків, садів. По-друге, перелік заповідників, парків, садів, в яких заборонена приватизація, повинен затверджуватися Верховною Радою України (як це здійснюється нині для державних підприємств, установ, організацій), а жилим приміщенням, що розміщуються на їхніх територіях, повинен бути наданий статус службових. По-третє, на всіх територіях заповідників, парків, садів встановити спеціальний правовий режим користування житлом, який може передбачати особливості дотримання екологічного законодавства.
   Зняття обмежень дасть змогу усунути соціальну несправедливість і створить умови для певної категорії громадян використати своє право на приватизацію житла. Але ця думка 45 народних депутатів України у справі за конституційним поданням щодо відповідності Конституції України положень п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” не знайшла підтримки в рішенні Конституційного Суду України від 28 вересня 2000 року.
   Конституційний Суд визначив, що за змістом ст. 24 Конституції України під словосполученням “місце проживання” мається на увазі місце проживання громадян за територіальною ознакою (село, селище, місто чи інша адміністративно-територіальна одиниця), а не конкретне жиле приміщення (будинок, квартира, службова квартира). Тому включення Законом певних жилих приміщень до переліку об’єктів, що не підлягають приватизації, не може розглядатися як обмеження прав людини за ознакою місця проживання.
   Включення окремих квартир (будинків) державного житлового фонду до переліку об’єктів, що не підлягають приватизації, зумовлюється особливістю правового статусу територій, на яких вони розташовані, або самих цих об’єктів, а також необхідністю забезпечення безпечних умов проживання громадян, особливістю охорони державою культурних цінностей і зон природного заповідного фонду, тимчасовим характером надання жилих приміщень тощо.
   З огляду на це не можна розцінювати як обмеження прав і свобод людини і громадянина визначення Верховною Радою України конкретних об’єктів державного житлового фонду, які не підлягають приватизації виходячи з цільового призначення жилих приміщень та інших обставин, пов’язаних з особливістю їх правового режиму, що унеможливлюють передачу цих жилих приміщень у приватну власність.
   Таким чином, положення п. 2 ст. 2 Закону необхідно розглядати не як обмеження прав людини за ознакою місця проживання, а як обмеження щодо окремих об’єктів державного житлового фонду, які можуть бути передані у власність громадян України.
   На основі викладеного Конституційний Суд України вирішив визнати такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, і зміни в закон вносити непотрібно.
   Разом з тим, встановлюючи заборону на приватизацію зазначених об’єктів державного житлового фонду, законодавець не передбачив гарантії у разі приватизації житла та компенсації у разі її непроведення для громадян, які мешкають у таких квартирах (будинках).
   Тільки за умов зміни правового статусу території, на якій розташовані об’єкти житлового фонду за тих чи інших обставин, стане можливою приватизація житла, громадяни зможуть вирішувати це питання в порядку, передбаченому Законом, у тому числі шляхом звернення за захистом порушеного права до місцевого суду. Але це можна здійснити тільки в межах строків, визначених для безоплатної приватизації державного житлового фонду.
   Приватизація допоміжних приміщень жилого будинку
   Основні напрями реалізації права громадян України на житло визначені Концепцією державної житлової політики, схваленою Постановою Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР. Одним з основних напрямів державної житлової політики є розширення реконструкції і модернізації житлового фонду старої забудови, зміна стратегії містобудування у напрямі розширення обсягів спорудження більш комфортного житла, поступовий, в міру проведення економічних реформ, перерозподіл функцій між органами державної виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами й організаціями у сфері будівництва, реконструкції та утримання житла з метою їх децентралізації.
   Останнім часом все більше громадян, які приватизували свої квартири, звертаються до органів державної виконавчої влади із заявою про надання дозволу на переобладнання горищних приміщень над їх квартирами під мансарди. Останнім часом почала втілюватися у життя ідея перетворення горищ житлових будинків на мансардні поверхи. У центральних районах столиці України розпочалися суперечки між власниками приватизованих квартир, органами виконавчої влади та місцевого самоврядування і інвесторами, яким надається право на надбудову житлових будинків. Прискорене будівництво нових поверхів може призвести до втрат архітектурного обличчя, а частина будинків може бути просто зруйнована, оскільки не витримає додаткових навантажень.
   Часто проектно-кошторисна документація розробляється не спеціалізованими організаціями, а комерційними фірмами, які інколи не мають ліцензії на виконання робіт з реконструкції, що може спричинити негативні наслідки. Тим більше, що роботи, як правило, провадяться без відселення мешканців. Зараз такі надбудови стають “модерними” і не виключено, що через кілька років наше місто “підросте” на кілька поверхів.
   Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Тобто одночасно з приватизацією квартири квартиронаймачі набувають право власності на квартиру й допоміжні приміщення. Потреби у її додатковому оформленні права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею немає.
   Отже, багатоквартирний жилий будинок є спільною частковою власністю громадян-власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об’єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири в будинку приватизовані. Відповідно до ч. 1 ст. 113 Цивільного кодексу України, володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх власників. Оскільки спільна часткова власність створюється з участю всіх співвласників, то будь-які дії щодо майна, яке є об’єктом права спільної часткової власності, мають здійснюватися тільки за наявності згоди всіх співвласників незалежно від розміру частки кожного з них.
   Оскільки при відчуженні частки у спільній власності інші учасники спільної часткової власності мають переважне право набуття цієї частки за такою самою ціною та на таких самих умовах, співвласник зобов’язаний інформувати інших учасників спільної власності про умови відчуження частки спільної власності, зокрема попередження їх у письмовій формі із зазначенням усіх суттєвих умов відчуження. У процесі прийняття рішень про залучення інвесторів до переобладнання горищ, тобто в процесі розпорядження спільною частковою власністю, ігноруються інтереси громадян, які є учасниками спільної часткової власності.
   Постановою Кабінету Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 були затверджені нормативні акти, спрямовані на виконання закону, зокрема Правила користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями. Пункт 26 Положення відносить горища і підвали до допоміжних приміщень. Горища і підвали набувають статусу допоміжних приміщень відповідно до п. 4.1 наказу Державного комітету по житлово-комунальному господарству та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 р. за № 28/389.
   Згідно з п. 41 “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, затвердженого наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56 не підлягають приватизації допоміжні приміщення жилих будинків, які призначені для забезпечення експлуатації та обслуговування будинку (приміщення теплопунктів, котельних, сміттєзбірників, колясочних, приміщення, через які прокладено мережі комунікації, а також приміщення, які використовуються для розміщення обслуговуючого будинок персоналу, та складські приміщення). Власником перерахованих приміщень після приватизації квартир є товариство власників квартир. Вільні підвальні приміщення за згодою власників квартир будинку переобладнуються під кладові й передаються їм у власність безкоштовно у встановленому порядку.
   На підставі прийнятих рішень про приватизацію квартир (будинків) у власність громадян державні комунальні підприємства списують приватизоване житло з балансу основної діяльності. А оскільки житловий будинок перебуває у спільній частковій власності, має списуватися й відповідна частка допоміжних приміщень. У комунальній власності органів місцевого самоврядування залишаються неприватизовані квартири з відповідною часткою допоміжних приміщень і нежилі приміщення.
   Таким чином, орган місцевого самоврядування не має права продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, переобладнання допоміжних приміщень будинку, зокрема горищ і підвалів, без згоди співвласників будинку — власників приватизованих квартир. Питання розпорядження спільною власністю регулюється цивільним законодавством України. Спори, що виникають у процесі розпорядження спільною власністю, вирішуються у судовому порядку.
   Як зазначалося, нині широко впроваджується практика надання суб'єктам підприємницької діяльності права виступати інвесторами з переобладнання горищ на мансардні поверхи.
   Оскільки однією з умов укладання інвестиційного договору і наслідком їх виконання є перехід до інвестора права власності на переобладнане горище, тобто відчуження об’єкта права спільної власності, укладення інвестиційного договору має відбуватися в порядку і відповідно до вимог чинного законодавства України.
   Зазначимо, що оголошення конкурсу на право укладення інвестиційного договору, може бути правомірним лише тоді, коли жоден з учасників спільної часткової власності не виявив бажання здійснити переобладнання мансарди.
   Тобто тільки після виконання вимог ст. 114 Цивільного кодексу вбачається за можливе оголошення конкурсу на право інвестування робіт з переобладнання горищ житлових будинків.
   Тому обов’язково слід узгодити перебудову горища з мешканцями, оскільки мешканці приватизованих квартир мають право на використання та розпорядження територією горища, об’єктами загального користування та допоміжними приміщеннями, які належать їм на правах співвласності.
   Крім того, для забезпечення управління, утримання і використання майна житлових будинків, які перебувають у загальному користуванні, створюються об’єднання співвласників. Порядок їх організації і діяльності затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 31 липня 1995 р. за № 588. Відповідно до Положення про порядок організації та діяльності об'єднань, власники квартир, жилих і нежилих приміщень не мають права споруджувати додаткові об’єкти, підвали або погреби без згоди на таке будівництво правління об’єднання.
   Якщо планується проведення реконструкції жилого будинку, рішення про це має бути прийняте загальними зборами. Воно вважатиметься прийнятим за наявності письмової згоди всіх власників, майнових інтересів яких ця реконструкція стосується. У разі незгоди з рішенням загальних зборів власники можуть оскаржити його в суді. У будинку, де функціонує товариство співвласників, отримання дозволу товариства на проведення робіт з переобладнання горища і заміни даху на мансардний поверх, є необхідною умовою для розгляду будинку як об’єкта інвестування. Згода на надбудову мансардного поверху мешканців будинку, що утримується, обслуговується не за рахунок коштів власників квартир, є обов’язковою і такою, що вимагається відповідно до чинного законодавства.