Приватизація громадського житлового фонду

   Відповідно до ст. 4 Житлового Кодексу, жилі будинки та приміщення в інших будівлях, що належали колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям, утворюють громадський житловий фонд.
   Відповідно до постанов Кабінету міністрів України від 9 березня 1995 р. за № 163 та від 31 серпня 1996 р. за № 2024 “Про проведення індексації балансової вартості об’єктів житлового фонду”, були внесені зміни у вартість житлового фонду колективних власників, які призвели до того, що одні громадяни придбали квартири за кінцевою балансовою вартістю 1993 р., а інші мають їх викуповувати вже за оновленою (іншою).
   Дія Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” поширюється тільки на житловий фонд, що перебуває у державній власності, тобто на житловий фонд місцевих рад і житловий фонд державних підприємств, установ та організацій. Відповідно до Закону України “Про власність”, суб’єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об’єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об’єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.
   Колективний власник самостійно володіє, користується і розпоряджається об’єктами власності, в тому числі житлом, яке йому належить. Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з’їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії колективного власника.
   Згідно із Законом “Про власність” і ст. 9 Закону України “Про споживчу кооперацію”, володіння, користування та розпорядження колективною власністю здійснюють органи споживчої кооперації відповідно до компетенції, визначеної статутами споживчих товариств та їхніх спілок.
   Майно споживчих товариств та їхніх спілок може бути продано, передано, здано в оренду, надано в позичку і безоплатне тимчасове користування членам споживчих товариств, державним, кооперативним та іншим організаціям, трудовим колективам, окремим громадянам тільки за рішенням загальних зборів, конференцій та з’їздів відповідних спілок або уповноважених ними органів. Проте, вказані органи не завжди поспішають передати безоплатно квартири у власність тим, хто в них проживає, а навпаки, намагаються продавати колективне майно часто без рішення вищих органів управління.
   Умови та порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Стаття 651 Житлового кодексу України гарантує наймачам жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можливість придбання за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ними, зайнятих ними приміщень у власність на підставах, передбачених чинним законодавством України. Але практично ця стаття у частині приватизації громадського житлового фонду не діє. Судова практика з цих питань відсутня. Хоча в більшості громадський житловий фонд створювався за рахунок централізованих капіталовкладень і тому має приватизуватися безкоштовно, відповідно до норми зазначеної вище статті.
   При розгляді можливості приватизації громадського житлового фонду слід виходити з положень роз’яснення Вищого арбітражного суду “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних з судовим захистом права державної власності” від 2 квітня 1994 р. за № 02-5/225, відповідно до якого перебування будинку, що належить до загальнодержавної чи комунальної власності, на балансі одного підприємства (організації) не означає, що останній має виключне право користування всіма його приміщеннями. Якщо будинок зведений за рахунок державних централізованих джерел фінансування, то факт перебування будинку на балансі одного з підприємств не є підставою для визнання останнього єдиним законним і, власником усіх приміщень цього будинку.
   Згідно зі ст. 53 Житлового Кодексу, жилі приміщення у будинках громадського житлового фонду надаються громадянам за спільним рішенням органу відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому органу відповідно районної, міської, районної у місті, селищної, сільської ради про надання жилих приміщень для заселення. Відповідно й приватизація має здійснюватися за спільним рішенням уповноваженого органу відповідної громадської організації, профспілкового комітету з наступним повідомленням органу місцевого самоврядування.
   Квартиронаймачі державного житлового фонду отримують квартири у власність на підставі вимог і умов Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”. Трохи іншою є ситуація з громадським житловим фондом. Адже, як вже зазначалося, цей закон на нього не поширюється.
   Слід нагадати, що до введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” чинною була Постанова Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 19 травня 1989 р. за № 142, якою було затверджене Положення про продаж громадянам у власність квартир у будинках державного та громадського житлового фонду, їх утримання і ремонт, на підставі якої мешканці державного і громадського житлового фонду мали право викуповувати квартири, в яких вони проживали зі своїми сім'ями.
   Водночас, при розробці законодавства про приватизацію державного житлового фонду був розроблений і врахований механізм приватизації тільки державного житлового фонду. Постановою Кабінету Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 зазначена вище постанова втратила чинність. А доля громадського житлового фонду залишилася невизначеною.
   Наймачі жилих приміщень у будинках громадського житлового фонду, працівники колективних сільськогосподарських підприємств та інших організацій колективної форми власності проживають у будинках, зведених за рахунок держави 20-30 років тому. За свої кошти вони ремонтують ці будинки, підтримують їх у належному стані, добудовують. Проте приватизувати їх не можуть.
   З початку будівництва зазначені особи брали кредити під будівельні матеріали у державних банках. За спорудженням будинків здійснювали технічний нагляд відділи капітального будівництва при райвиконкомах.
   Громадські організації зводили будинки з будівельних матеріалів, придбаних за кредити державного банку. У більшості випадків ці будинки “під ключ” не здавалися, оскільки метод будівництва під “ключ” почав впроваджуватися протягом останніх років. Відносини між учасниками такого будівництва регулювалися Положенням про організацію будівництва об'єктів "під ключ", затвердженим Постановою Держбуду СРСР 10 листопада 1989 р.
   Найчастіше мешканцям здавалася “коробка”, яку потім вони добудовували. Після цього комісією, до складу якої входили представники сільської ради, відділу капітального будівництва райвиконкому, архітектор, прораб, мешканець будинку, підписувався “акт” прийняття житла. Він здавався до державного банку, а останній виплачував громадській організації кошти за зведене житло.
   Через кілька років держава списувала громадській організації усі довгострокові та короткострокові кредити, які вона брала під будівельні матеріали для спорудження будинку. Тобто держава двічі сплачувала за ці будинки. А самі будинки на баланс сільської ради не передавалися. Такої вказівки “зверху” не було, і вони залишалися в громадських організаціях.
   Куди ж віднести ці будинки, як їх оформити, кому їх продати чи передати безоплатно? Такі та безліч подібних запитань постають сьогодні. Адже якщо продавати ці будинки, то чи зможуть їх викупити мешканці? А якщо людина не зможе їх викупити, то як їй жити далі? Адже в цих будинках живуть вчителі, медичні працівники, люди, які сьогодні найбільше бідують, не маючи ані заробітку, ані землі.
   Зазначені вище категорії громадян практично виконують всі належні роботи, пов’язані з утриманням і обслуговуванням житлового фонду, де вони мешкають. І, звичайно ж, справедливо було б передати їм це житло безоплатно.
   Найкращий варіант — передати зазначене житло на баланс відповідної ради, що, до речі, колективні підприємства можуть робити й нині, але тільки у добровільному порядку. За такої передачі житло набуде статусу державного й може бути приватизоване відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.
   Наприклад, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України “Про зміну та визнання таким, що втратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів” від 11 липня 1992 р., квартири (будинки) радгоспів втратили статус службових і можуть бути приватизовані на умовах і і в порядку, визначених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду” та нормативними актами, що регулюють відносини, пов’язані з приватизацією житла.