|
Приватизація житла в будинку, що потребує ремонту На темпи приватизації негативно впливає також незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого й аварійного житла віднесено 4,5 млн. м2 жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.
Привести ближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.
Співвідношення загальної кількості відчужених квартир (будинків) та належних до них господарських споруд та приміщень державного житлового фонду на користь громадян України до загальної кількості державних квартир свідчить про недостатність розвитку ринку житла в нашій країні. За громадянами, які не виявили бажання приватизувати житло, зберігається порядок користування ним на умовах найму.
Однією з можливостей для подальшого розгортання процесу приватизації державного житлового фонду є створення найбільш сприятливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію належних їм прав на приватизацію. Для досягнення такої мети Постановою Верховної Ради України “Про порядок введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р. за № 2483-12 Кабінету Міністрів України було доручено розробити та затвердити нормативні акти, необхідні для виконання положень Закону про приватизацію. Кабінет Міністрів України Постановою “Про механізм введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затвердив п’ять нормативних актів:
Порядок надання наймачам одноквартирних будинків і квартир будинків, що включені до планів ремонту, компенсації за непроведений ремонт;
Порядок участі в організації та фінансуванні ремонту приватизованих жилих будинків їх колишніми власниками;
Порядок визначення коефіцієнтів споживчої якості квартир (будинків), що підлягають приватизації;
Порядок виплати грошової компенсації за зміну найманих квартир на квартири меншою площею;
Правила користування приміщеннями жилих будинків та прибудинкових територій.
Зазначені нормативні документи визначають механізм реалізації Закону, створюють правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.
Проте Концепція державної житлової політики “Основні напрямки забезпечення житлом населення України на 1999-2005 рр.”, затверджена Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99, визначає, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють реформування державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість відносин, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду.
У деяких випадках місцеві органи влади й управління відмовляють громадянам в їх законному праві на приватизацію житла, користуючись саме законодавчою невизначеністю окремих питань стосовно приватизації квартир у будинках, що потребують ремонту. Щодо методично-правових вказівок, то реконструкцію жилого будинку при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується провадити лише один раз за період його нормативного строку служби. Технічна характеристика будинку та його стан відображаються в технічному паспорті жилого будинку. Дані паспорта періодично підлягають уточненню.
Технічний стан конструктивних елементів і технічного обладнання жилого будинку має забезпечувати безпечне проживання в ньому людей. У разі появи відхилень від нормативних вимог слід проводити роботи для їх негайного усунення.
При виявленні відхилень у технічному стані конструктивних елементів, що загрожує безпечному перебуванню людей у жилому будинку (аварійному будинку), мешканці, незалежно від форми власності будинку, підлягають відселенню в інше жиле приміщення. Але трапляється, що в деяких випадках жилі будівлі (особливо це стосується будівель, зведених у минулому столітті), за свою історію вже реконструювалися кілька разів, і знову (в черговий раз), без особливої на те необхідності, через зазначені вище обставини включаються в плани реконструкції. Це стосується, насамперед, центральних районів старовинних міст України.
Розглянемо, як ці питання вирішуються чинним законодавством. Відповідно до ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (в редакції від 22 лютого 1994 р.) приватизації не підлягають квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей). Приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, здійснюється після проведення реконструкції власником будинку. Наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритетне право на приватизацію цих квартир.
Згідно зі ст. 101 Житлового кодексу України, замість надання жилого приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім’ї за згодою наймодавця може бути надане у постійне користування інше благоустроєне жиле приміщення. Це правило начебто враховує інтереси громадян, але тимчасове переселення в інше приміщення створює для них багато труднощів, у тому числі й через відсутність коштів, ремонт може розтягнутися на кілька років. Крім того, будинки маневреного фонду, в які відселяють людей, можуть мати значно гірші житлові умови, а інколи наймачі на свій ризик для тимчасового проживання на час проведення ремонту переселяються не в будинки маневреного фонду, а в будь-які інші, не обладнані належним чином приміщення. З іншого боку, в деяких випадках відсутність жилої площі в будинках маневреного фонду є перепоною для проведення капітального ремонту, тому наймодавець може бути просто зацікавлений у найшвидшому відселенні мешканців у жилі приміщення маневреного фонду без дотримання діючого порядку та санітарних норм проживання.
Формальною підставою для відмови в приватизації житла може бути включення будинку (будинків) до планів реконструкції, якими встановлюється перелік таких будівель. Як свідчить практика, для того щоб зашкодити мешканцям здійснити приватизацію квартир у престижних будівлях, будинки включаються до планів реконструкції житлового фонду, але це робиться без детального обстеження та визначення дійсного стану конструкцій і елементів будівлі, без залучення фахівців та експертів. Інколи тільки частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення мешканців цих будинків.
У п.4 ст.2 Закону “Про приватизацію державного житлового фонду” зазначено, що одноквартирні будинки, а також квартири в будинках, включених до планів ремонту, можуть бути приватизовані до його проведення за згодою наймачів з наданням їм відповідної компенсації у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Уявляється доцільним розглянути питання, що собою являє ремонт, капітальний ремонт, реконструкція — різні за правовим змістом поняття.
Ремонт — це комплекс загальнобудівельних і спеціальних робіт та організаційно-технічних заходів щодо усунення фізичного й морального зносу, не пов’язаних зі зміною техніко-економічних показників.
Капітальний ремонт — це ремонт з метою відновлення його ресурсів із заміною у разі необхідності конструктивних елементів і системи інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.
Реконструкція жилих будівель визначається як комплекс загально-будівельних і спеціальних робіт, а також спеціальних організаційно-технічних заходів, пов’язаних зі зміною основних техніко-економічних показників, що тягне за собою зміну умов проживання та якості обслуговування відселених на час проведення ремонту мешканців.
Під час реконструкції крім робіт, які виконуються протягом ремонту, можуть змінюватися планування приміщень будівлі (кількості та площі квартир), загальна площа будівлі може бути збільшена шляхом зведення надбудов і добудов. А при наявності необхідних обгрунтувань може бути здійснено також часткове розбирання конструкцій будівлі, знесення малоцінних будівель для поліпшення архітектурної виразності жилих будівель.
Розглянемо існуючий порядок включення будинку, що потребує ремонту, в плани реконструкції, що визначений наказом від 15 вересня 1992 р. за № 56, зі змінами, внесеними наказом від 6 серпня 1994 р. за № 72 Держжитлокомунгоспу до “Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян”, який спеціально розроблений для детального регулювання порядку внесення будинків до планів реконструкції. Цим актом також визначені вимоги й умови, за яких жилий будинок може бути включений до плану реконструкції. Ось вони:
1. Наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції жилого будинку.
2. Завершення відселення мешканців будинку.
3. Включення будинку до титульного списку реконструкції та наявність коштів у власника будинку чи договору з інвестором про фінансування та реконструкцію будинку.
4. Наявність укладеного договору між власником жилого будинку і підрядним будівельним підприємством на виконання робіт з реконструкції.
Недодержання будь-якої з перерахованих вимог є підставою для громадян (мешканців будівель, що потребують ремонту) вимагати від місцевих органів влади здійснення приватизації таких квартир.
Титульний список — поіменний перелік об’єктів, що реконструюються (будуються, розширюються, технічно переоснащуються), із зазначенням їхньої потужності, основних фондів, обсягу капіталовкладень і будівельно-монтажних робіт, а також строків реконструкції. Внесення будівлі до титульного списку означає, що її реконструкція набуває планового характеру, а титульний список розглядається як планова передумова укладення договору. Сторонами такого договору на виконання робіт з реконструкції виступають замовник і підрядчик. Підрядчиком можуть бути юридичні та фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на проведення відповідної будівельної діяльності, або посередницькі, управлінські та інші організації, що безпосередньо здійснюють добір виконавців, укладають з ними контракти, координують їхню діяльність, забезпечують здачу об’єктів будівництва в експлуатацію.
Замовниками виступає відділ капітального будівництва виконавчого органу місцевої ради. Якщо виконавець та інвестор є різними особами, то передані функції інвестора можуть виконувати посередницькі та інші організації. Повноваження інвестора й виконавця в цьому разі розподіляються відповідно до укладеної між інвестором (посередником) і виконавцем угоди. При цьому інвестор може залишити вирішення головних питань за собою, наприклад визначення вартості й термінів здачі об’єкта в експлуатацію.
Відповідно до наказу Держжитлокомунгоспу від 31 грудня 1991 р. за № 135 проектно-кошторисна документація на реконструкцію передається підрядчику не пізніше як за рік до запланованого. Підрядчик вносить свої пропозиції і зауваження у 45-денний строк. Проектно-кошторисна документація уточнюється з урахуванням зауважень і пропозицій підрядчика й експертизи, затверджується і передається підрядчику. Інтервал часу між затвердженням проектно-кошторисної документації і початком ремонту не повинен перевищувати двох років.
Реконструювати жилий будинок при наявності техніко-економічної доцільності рекомендується тільки один раз за період його нормативного строку служби.
У деяких випадках, як вже зазначалося вище, жилі будівлі за свою історію реконструювалися кілька разів без особливої на те необхідності. Тому необхідно визначитися, яка частина будинку (будинків) потребує поточного ремонту, що не вимагає навіть відселення їх мешканців.
Місцеві державні виконавчі органи зобов’язані контролювати проведення реконструкції у будинках. Відповідно до ст. 347 Цивільного кодексу України, якщо підрядчик не приступає своєчасно до виконання договору або виконує роботу так повільно, що закінчення її у строк стає явно неможливим, замовник вправі відмовитися від договору й вимагати відшкодування збитків. Зауваження і пропозиції наймачів і членів їхніх сімей, не враховані проектною організацією, розглядаються органами, які здійснюють управління відповідним житловим фондом, а також виконавчим органом місцевої ради, який затверджує проект капітального ремонту будинку.
Якщо інвестор і місцеві органи влади домовилися про проведення реконструкції і уклали про це договір, то він є обов’язковим для виконання. Відповідно до статей 161 і 162 Цивільного Кодексу України, зобов’язання мають виконуватися належним чином і одностороння відмова від виконання зобов’язань не допускається.
Згідно зі ст. 354 Цивільного Кодексу України, підрядчик може доручити виконання окремих спеціальних робіт третій особі — субпідрядчику, уклавши з нею самостійний підрядний договір. У цьому разі замовник за основним договором не вступає у правовідносини з субпідрядчиком. Перед замовником відповідає підрядчик за вчасне й належне виконання всіх робіт, у тому числі і переданих субпідрядчику. Відносини між ними регулюються статтями 332-357 Цивільного Кодексу.
Відремонтована жила площа передається інвестору згідно з укладеним договором без права зміни її функціонального призначення.
Місцеві адміністративні органи, особливо центральних районів міст України, де є історична забудова, повинні чітко дотримуватися положень нормативних документів з цих питань, оскільки вони покликані зберігати цінний житловий фонд міста. На жаль, відсутність належного контролю за додержанням нормативно-правових вимог через недостатність коштів призводить до руйнування багатьох старовинних будинків.
Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” передбачає тільки один випадок приватизації приміщень у будинках, що потребують ремонту: після її проведення власником будинку. Але таке положення зводиться, по суті, до того, що громадянам, які бажають приватизувати житло, що потребує ремонту, просто можуть відмовити в їх законному праві на приватизацію.
У зв’язку з цим незрозуміле, як зможуть повернутися мешканці будинку, яким запропонована жила площа в будинках маневреного фонду, у свої квартири й приватизувати їх після проведення реконструкції (проведеного за рахунок інвесторів), коли, враховуючи теперішній економічний стан у країні та на місцях, реалізація всяких обіцянок може бути нездійснена, реконструкція будівлі може бути проведена зі зменшенням жилої площі будинку, загальної кількості квартир у будинку. Якщо до початку реконструкції наймачі можуть приватизувати ту жилу площу, яку вони займають, то після реконструкції — тільки те житло, яке їм буде надане. Адже проектно-кошторисна документація може бути розроблена так, що частина мешканців не зможе повернутися до своїх квартир після реконструкції.
Якщо квартира приватизована, то відселення громадян можливе тільки за їх згоди. При отриманні такої згоди в договірному порядку будуть досягнуті всі домовленості між власником-замовником такого ремонту й організацією, що здійснюватиме капітальний ремонт, та інвестором.
У Росії такі проблеми постали з початку розгортання процесів приватизації житла і знайшли своє вирішення ще п’ять років тому. Відповідно до ст. 16 Закону “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” приватизація зайнятих громадянами жилих приміщень у будинках, що потребують капітального ремонту, допускається, але при цьому на нових власників переходить обов’язок проводити капітальний ремонт будинку у відповідності з нормами утримання, експлуатації та ремонту житлового фонду.
Громадяни, які бажають приватизувати приміщення в будинках, що підлягають реконструкції, ремонту та капітальному ремонту, можуть вимагати в судовому порядку реалізації належного їм права на приватизацію відповідно до законодавства про приватизацію державного житлового фонду. І тільки суд у судовому засіданні точно може встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції або капітальному ремонту, чи здійснені всі заходи, пов’язані з проведенням таких робіт, чи виділені необхідні кошти, чи залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодержання будь-якої з цих умов спричинює необхідність визнання у судовому порядку включення будинку у план реконструкції незаконним, що може тягнути за собою можливість позивача (мешканця) звернутися до суду з позовом про спонукання державних органів приватизації на укладення договору купівлі-продажу квартири або її безоплатної передачі відповідно до вимог чинного законодавства України.
Уявляється доцільним внести зміни в чинне законодавство, за якими приватизація квартир у будинках, що потребують ремонту, але не перебувають в аварійному стані, має здійснюватися на загальних підставах, тобто і невідремонтовані жилі приміщення можуть бути об’єктом приватизації (до початку капітального ремонту або реконструкції) з відміною положення, за яким приватизація дозволяється тільки після проведення ремонту власником будинку. Обов’язок проведення капітального ремонту чи реконструкції в будинку незалежно, чи всі квартири приватизовані або тільки деякі, залишиться частково за товариством власників, а частково — за місцевою адміністрацією, яка повинна взяти на себе таке зобов’язання. Що вона фактично й робить у даний час, видаючи мешканцям гарантійні зобов’язання, згідно з якими після проведення капітального ремонту (реконструкції) вони зможуть повернутися до відремонтованих будинків і приватизувати їх на засадах, встановлених законодавством. У такому разі проведення капітального ремонту (реконструкції) жилих квартир провадиться за рахунок місцевої влади, але через недостатність коштів такий ремонт без залучення інвестора навряд чи можливий.
Органи місцевої виконавчої влади мають право передавати на реконструкцію житлові будинки, але після погодження у встановленому порядку з місцевою районною радою, оскільки, відповідно до ст. 35 Закону України “Про власність”, житловий фонд є об’єктом комунальної власності. Держадміністрація є органом державної виконавчої влади, якій місцева рада може доручити виконання своїх функцій. Тільки при виконанні всіх умов і вимог будинок може бути включений до плану реконструкції чи капітального ремонту.
Місцева державна адміністрація повинна встановити, чи дійсно будинок підлягає реконструкції, капітальному ремонту, чи були здійснені всі заходи для проведення таких робіт, чи виділені необхідні кошти, залучені відповідні спеціалісти та експерти. Недодержання будь-якої з цих умов тягне за собою включення будинку у план реконструкції, капітального ремонту, що є неправомірним.
Передача інвесторам жилих будинків на реконструкцію передбачена законами України “Про інвестиційну діяльність”, “Про прива тизацію державного житлового фонду”, Житловим та Цивільним кодексом України, а також наказом Держжитлокомунгоспу “Про затвердження положення про систему технічного обслуговування, ремонту та реконструкції жилих будівель в містах і селищах України” від 31 грудня 1991 р. за № 135.
При цьому ст. 8 Закону України “Про інвестиційну діяльність” встановлює такі обов’язки інвестора:
- подання фінансовим органам декларації про обсяги й джерела здійснюваних ним інвестицій;
- одержання необхідного дозволу або узгодження відповідних державних органів і спеціальних служб на капітальне будівництво;
- одержання позитивного комплексного висновку державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах і проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного й епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будинків і споруд, а також архітектурних вимог.
Строки реконструкції будинків, передбачені графіками робіт, не повинні перевищувати діючі норми продовження тривалості реконструкції жилих будинків і перевищувати 2-3 років. Зміна інвесторами функціонального призначення реконструйованих квартир не допускається. Кількість житла та умови, на яких воно передається інвестору, визначається протоколом про наміри та відповідною угодою. Будівельні та ремонтно-будівельні організації, залучені до реконструкції жилих будинків, набувають право на заселення до 20 відсотків загальної площі в цих будинках на підставі укладених договорів із замовником та інвестором. До плану реконструкції жилих будинків включаються тільки ті будинки, на які є висновки інституту “НДІпроектреконструкція” щодо доцільності її проведення, затверджені власником або уповноваженим ним органом. Проекти на реконструкцію жилих будинків розробляються спеціалізованими проектними організаціями з обов’язковим висновком інституту “НДІпроектреконструкція” і розглядаються на містобудівній раді Головного управління архітектури та містобудування з проведенням державної експертизи.
При реконструкції будинків-пам’яток архітектури, історії і культури, а також будинків, які становлять фонову забудову міста, обов’язковим є відтворення їхнього первісного архітектурного вигляду, а в разі можливості й внутрішнього планування.
Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” відстрочка у відчуженні жилого приміщення наймачеві з мотивів необхідності проведення реконструкції будинку може мати місце тоді, коли будинок включено до плану реконструкції поточного року з додержанням установленого для цього порядку.
Показовим є такий приклад. У березні 1995 р. квартирне управління Київської міської державної адміністрації звернулося з позовом про виселення сім’ї у складі чотирьох осіб із квартири в м. Києві, де вони займають дві жилі кімнати площею 40,3 м2 у трикімнатну квартиру жилою площею 41,8 м2 в іншому будинку. Позов обґрунтовувався тим, що будинок, де живуть відповідачі, підлягає комплексному капітальному ремонту, під час якого жила площа, яку вони займають, має увійти до складу трикімнатної квартири, у зв’язку з чим відповідачі із сім’єю, за розпорядженням Старокиївської районної ради м. Києва від 23 серпня 1994 р. за № 24, мають бути відселені на постійне місце проживання в інший будинок. Оскільки відповідачі відмовляються переселитися в надавану квартиру, посилаючись на бажання отримати житло в центральних районах міста, позивач просив задовольнити заявлені вимоги.
У зустрічному позові П. і К. порушили питання про приватизацію зайнятого ними жилого приміщення, посилаючись на незаконність відмови в цьому.
Рішенням Старокиївського районного суду м. Києва від 24 лютого 1996 р. у задоволенні позову П. і К. було відмовлено, а позов квартирного управління задоволене.
Заступник Голови Верховного Суду України порушив у протесті питання про скасування судових рішень. Президія Київського міського суду від 17 січня 1997 р. визнала, що протест підлягає задоволенню з таких підстав.
Задовольняючи позов про виселення відповідачів зі спірної жилої площі й відмовляючи їм у приватизації, суд виходив з того, що будинок, де вони живуть, внесено до титульного списку капітального ремонту й укладено договір з інвестором про фінансування останнього, а також договір між Старокиївським райвиконкомом, фірмою “Укрзакордонтурсервіс” і будівельною організацією на проведення реконструкції і капітального ремонту будинку. Проте з таким висновком суду погодитися неможливо, оскільки він дійшов його, неповно з’ясувавши обставини справи, права та обов'язки сторін.
Відповідно до п. З ст. 2 Закону від 19 червня 1992 р. “Про приватизацію державного житлового фонду” (зі змінами, внесеними Законом від 22 лютого 1994 р.) приватизація квартир у будинках, включених до плану реконструкції поточного року, провадиться після її виконання власником будинку.
Порядок включення жилих будинків до плану реконструкції поточного року регулюється, поряд з іншими нормативними актами, Положенням про порядок передачі квартир у власність громадян, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу від 6 серпня 1994 р. за № 72. Згідно з п. 4 цього Положення, жилий будинок може бути включений до плану реконструкції поточного року лише в разі додержання ряду умов і вимог, першою з яких є наявність затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації на проведення реконструкції будинку.
Посилаючись на наявність такої документації, суд не з’ясував, чи пройшла вона державну експертизу, чи додержано інших, встановлених щодо цього вимог.
Згідно з долученням до справи рішенням Київського міськвиконкому від 21 січня 1996 р. за № 49 даний будинок взято на державний облік як пам’ятку архітектури (№ 150) і включено до переліку національного культурного надбання (№ 2677). Але суд цій обставині оцінку не дав, хоча згідно зі ст. 14 “Основ законодавства про культуру” пам’ятки історії та культури приватизації не підлягають.
Президія Київського міського суду цілком правильно скасувала рішення у справі з направленням її на новий розгляд.
|
