Приватизація частини комунальної квартири державного житлового фонду

   Загальне правило, закріплене в п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19 червня 1992 р., передбачало обов’язковість згоди всіх наймачів на приватизацію кімнат у комунальних квартирах. Така норма Закону в умовах реформування відносин власності, становлення ринкових відносин, обмежувала права громадян, які мешкають у комунальних квартирах, оскільки значна кількість населення України усувалася від процесу приватизації квартир, тоді як чинним законодавством усім громадянам надавалося право отримувати у власність квартири державного житлового фонду.
   Зміни до Житлового кодексу потягли за собою зміни до п.2 ст.2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, відповідно до якого були виключені обмеження на приватизацію окремих жилих приміщень у комунальних квартирах щодо обов’язковості згоди всіх мешканців на приватизацію жилої площі, яку вони займають.
   Органи приватизації при приватизації частини комунальної квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства і керуватися тим, що у разі приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності місцевого органу державної влади та власника кімнати (власників) або у спільній власності власників квартири.
   Відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність).
   При спільній частковій власності на житло кожному з її учасників належить частка власності на квартиру в цілому. Кожний учасник часткової власності може вимагати відчуження її, а в разі смерті учасника його частка переходить у власність іншої особи в порядку спадкування. Відповідно до ст. 113 Цивільного Кодексу, володіння, користування і розпорядження житлом при спільній частковій власності здійснюється за згодою всіх учасників.
   Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо). При зверненні стягнення на кімнату учасника спільної сумісної власності в комунальній квартирі за його боргами, відкритті після нього спадщини не можуть бути виділені приміщення загального користування, а тільки ті жилі приміщення, які на нього припадають і можуть бути виділені як частка власності.
   Комунальна квартира, в якій частина кімнат приватизована, належить усім учасникам, тому володіння, користування і розпорядження частковою власністю здійснюється за згодою всіх учасників незалежно від розміру жилої площі кожного з них.
   Стаття 114 Цивільного кодексу України передбачає право привілеєвої купівлі частки у спільній власності. У разі продажу кімнати (частини приватизованої комунальної квартири) сторонній особі решта мешканців комунальної квартири має право привілеєвої купівлі цієї кімнати в комунальній квартирі, що продається, і на інших однакових умовах, крім випадку продажу кімнати в примусовому порядку, що була заставлена, в порядку звернення на заставлене майно або продажу з прилюдних торгів в порядку звернення стягнення на майно за рішенням суду. Привілеєве право купівлі полягає в тому, що співмешканці мають перевагу в купівлі кімнати, яка продається.
   При продажу частини квартири сторонній особі, продавець зобов’язаний повідомити у письмовій формі решту власників цієї квартири про свій намір із зазначенням ціни та інших умов або місцеві органи державної влади. Якщо решта учасників спільної часткової власності або місцеві органи влади відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснять цього права щодо кімнати протягом десяти днів з дня одержання повідомлення, продавець вправі продати свою частку спільної власності будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в ній, власник кімнати може вибирати покупця, але привілеєве право належатиме особі, яка має приватизовану частину в цій квартирі. Вважаємо, що право привілеєвої купівлі частини комунальної квартири необхідно надавати також і квартиронаймачам державного житлового фонду. У даний час власник — орган місцевого самоврядування — може це здійснювати за власною ініціативою, пропонуючи викупити звільнену жилу площу на умовах, за якими вона пропонується до продажу, але така практика не існує. А місцевий орган у такий спосіб мав би змогу поліпшити житлові умови громадян, які перебувають на черзі на поліпшення житлових умов, шляхом не будівництва нового, а використання наявного житлового фонду.
   Право привілеєвої купівлі стосується тільки продажу і не може мати місця при відчуженні кімнати шляхом дарування чи обміну. Якщо частину квартири бажають купити кілька мешканців комунальної квартири, то право вибору надається продавцю.
   При продажу кімнати з порушенням права привілеєвої купівлі інший учасник комунальної квартири може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Якщо комунальна квартира була поділена між учасниками спільної власності в натурі, то правила ст. 114 Цмвільного Кодексу України не застосовуються.
   Органи приватизації у разі приватизації частини комунальної квартири повинні встановлювати порядок користування комунальною квартирою, зокрема місцями загального користування власниками. Можливо, місцевим органам влади або Державному комітету України у справах будівництва, архітектури та житлової політики необхідно буде розробити типовий порядок користування загальними приміщеннями квартири, що сприятиме єдиній правозастосовній практиці. Особливості приватизації кімнат у комунальних квартирах і одноквартирних будинках, де мешкають двоє і більше наймачів, мають бути враховані в проекті нового Житлового кодексу України, але час прийняття цього документу поки що затягується на невизначений строк.
   Мешканці зазначеної квартири можуть у судовому порядку вимагати встановлення порядку користування її загальними приміщеннями.
   У судовій практиці виникне багато питань щодо порядку користування комунальною квартирою. Коли такий порядок був встановлений учасниками спільної власності, і особа, яка згодом придбає кімнату в комунальній квартирі, не буде згодна з цим порядком, то в цьому разі необхідно керуватися вимогами ст. 118 Цивільного Кодексу України. Для осіб, які придбають частку в спільній власності, порядок користування загальними приміщеннями квартири (якщо такий порядок був встановлений учасникам органом приватизації і така угода була посвідчена в місцевій раді) є обов’язковий.
   Особи, які придбають кімнату в комунальній квартирі, не вправі вимагати, а суд не може задовольнити їхні вимоги щодо зміни встановленого порядку користування місцями загального призначення.
   Закон “Про внесення змін в Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР розширив коло об’єктів приватизації шляхом включення комунальних квартир, які можуть приватизуватися і без згоди всіх мешканців такої квартири.
   Якщо приватизація кімнати в комунальній квартирі була визнана недійсною і рішенням органів приватизації було заборонено приватизацію кімнати в комунальній квартирі, можна звернутися до суду з позовом про відновлення порушених прав у зв’язку з прийняттям зазначеного вище Закону від 5 лютого 1997 р., який поширюється на майнові відносини, що виникли раніше і тривають.
   Верховний Суд України врегулював питання судового захисту законних прав та інтересів мешканців кімнат у комунальних квартирах та прав громадян, які отримали майно за спадщиною у період з 22 лютого 1994 р. до 5 лютого 1997 р. шляхом вироблення єдиних роз’яснень щодо застосування законодавства при вирішенні судових справ з цієї категорії.
   Верховний Суд України листом від 7 червня 1999 р. за № 6.3.-99 до Верховного Суду Автономної Республіки Крим, обласних, міжобласних Київського та Севастопольського міських судів звернув увагу на зваженість при вирішенні справ за позовами про визнання недійсними свідоцтв про приватизацію кімнат у квартирах, в яких проживали на час приватизації кілька наймачів, а також на те, “що при вирішенні позовів про визнання недійсним свідоцтва про приватизацію жилого приміщення слід мати на увазі, що саме по собі внесення Законом України від 5 лютого 1997 р. за № 40/97-ВР змін до статей 1 і 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і визначення, що до об’єктів приватизації належать також кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, не може бути підставою для задоволення зазначених вимог наймача неприватизованої кімнати (кімнат) у цій квартирі, якщо під час приватизації його житлові права не були порушені”.
   Окрім того, суд має враховувати, що первісну норму ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, яка забороняла приватизацію квартир, в яких мешкають два або більше наймачів, у разі відсутності згоди всіх на приватизацію зайнятої квартири, було виключено з цього закону при внесенні до нього змін 22 лютого 1994 р.
   У зміненій після цього редакції закон не передбачає заборони на приватизацію кімнат у квартирах, де мешкають два або більше наймачів, а після внесення до нього змін 5 лютого 1997 р. він прямо визначив можливість такої приватизації, не ставлячи її проведення в залежність від згоди інших наймачів, які мешкають у цій квартирі.
   Верховний Суд України звернув увагу всіх судів на наявність зазначеної вище правової позиції та вжиття передбачених законом заходів щодо усунення недоліків у діяльності судів при розгляді даної категорії справ у процесі здійснення судового нагляду.
   Усі мешканці комунальної квартири, які мають право на приватизацію квартири і здійснили це право, мають змогу особисто, і не за рахунок держави, значно поліпшити свої житлові умови, зокрема шляхом використання свого привілеєвого права на придбання частки у спільній власності за договором купівлі-продажу.
   Інститут спільної власності, закріплений в Цивільному кодексі України, регулює випадки, коли квартира перебуває у спільній власності громадянина та держави, при цьому співвласникам забезпечуються однакові умови для здійснення своїх прав. Виходячи з цього квартира або її частина може бути об’єктом права спільної власності громадянина та держави, які в однаковій мірі володіють, користуються та розпоряджаються цим майном, і це не порушує прав та інтересів як окремих громадян, так і держави в цілому.
   Якщо власником будинку є держава, то об’єктом договору найму є квартира або частина квартири, в якій проживає двоє або більше наймачів, що спільно користуються підсобними приміщеннями (кухнею, коридором тощо). Співвласники квартир повинні здійснювати свої права відповідно до засад цивільного права.
   На практиці трапляється, що права інших мешканців своєю поведінкою порушує власник сусідньої кімнати (квартири) в загальному коридорі. У такому разі необхідно виходити з положень ст. 4 Закону України “Про власність”, якою встановлено, що право власності не може здійснюватися всупереч законним правам та інтересам інших громадян або держави.
   Інколи придбання у власність частини загальної квартири дає можливість розпорядитися належною власністю на власний розсуд, і в деяких випадках це єдиний шлях для вирішення застарілих житлових конфліктів між наймачами. На жаль, ст. 116 Житлового кодексу в частині, що передбачає виселення наймача в примусовому порядку, таких підстав не передбачає, і відповідної статті для захисту прав власника житла у комунальній квартирі також не передбачено.
   У випадках, коли звичайні квартири стають комунальними внаслідок того, що окремі наймачі укладають окремі договори найму, треба мати на увазі, що в силу ст. 104 Житлового Кодексу України суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жилу площу, яка припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого приміщення, що складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший від встановленого для надання одній особі.
   З приводу можливості приватизації кімнати у квартирі, де мешкає кілька наймачів, зазначимо, що, відповідно до ст. 63 Житлового кодексу України, предметом договору найму жилого приміщення в будинку державного житлового фонду може бути окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат. Згідно з ч. 2 зазначеної статті не можуть бути самостійним договором найму: жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі.
   Відповідно до ст. 104 Житлового кодексу, член сім’ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім’ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді приміщення, яке відповідає вимогам ст. 63 (див. раніше).
   У разі відмови членів сім’ї дати згоду на укладення окремого договору найму, а також у разі відмови наймодавця в укладенні такого договору їх може бути зобов’язано в судовому порядку. Тобто і на сьогодні є правові можливості створення комунальних квартир.
   Чинне законодавство України не містить перешкод для використання громадянами України права на укладення самостійного договору найму, створення комунальної квартири та приватизації кімнати, яка виділена. Крім того, згідно з п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України “Про механізм впровадження Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 8 жовтня 1992 р. за № 572 державні адміністрації повинні сприяти задоволенню потреб громадян у здійсненні ними права на приватизацію державного житлового фонду і вживати заходів щодо посадових осіб, які створюють перешкоди на шляху проведення приватизації житла.
   При цьому органи приватизації у разі приватизації частини квартири повинні додержуватися положень цивільного законодавства й І керуватися тим, що:
   - при приватизації кімнати квартира залишається у спільній частковій власності (власника квартири і власника кімнати);
   - продаж кімнати має здійснюватися з обов’язковим письмовим повідомленням інших власників будинку, квартири і при цьому мешканцям інших кімнат належить привілейоване право на купівлю кімнати, що продається.
   Вирішуючи спірні питання, громадяни повинні звертатися до суду за захистом своїх прав. Судова практика у сфері приватизації частини квартири, у свою чергу, має складатися відповідно до тих суспільних відносин, які вже існують.