Правові засади приватизації державного житлового фонду

   Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятий Верховною Радою України 19 червня 1992 р., визначає правові засади приватизації житла, що перебуває у державній власності, його подальше використання та утримання.
   За громадянами, які мають право на приватизацію житла, яке вони займають, з державного житлового фонду, однак не виявили бажання брати участь у процесі його приватизації або з різних причин не скористалися цим правом, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах найму в порядку, встанови леному Житловим кодексом України та іншими нормативними актами. У даний час розробляється проект нового Житлового кодексу України, який регулюватиме всі питання користування як приватизованим, так і неприватизованим житлом.
   Відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, суб’єктами приватизації є всі громадяни України, які мають право отримати безоплатно квартиру (будинок), яку вони займають. Передача житла у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, передбачених п. 2 ст. 2 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”.
   Відповідно до ст. 14 Цивільного кодексу України та глави 16 Кодексу про шлюб та сім’ю України, за неповнолітніх осіб, які не досягли 18-річного віку, душевно хворих людей та обмежено дієздатних осіб угоди укладають від їх імені батьки, опікуни або піклувальники.
   Згідно із зазначеним, для здійснення прав на приватизацію квартири недієздатної чи обмежено дієздатної особи опікун чи піклувальник може укласти угоду з приватизації квартири від імені і в інтересах такої особи, діючи як її законний представник.
   До приватизації квартир, що їх займають громадяни, а також після неї вони мають право переселитись у квартири меншої площі. При цьому їм виплачується грошова компенсація за різницю між загальною площею квартири, яку вони займають, і квартири, що надається, у розмірі і порядку, визначених Кабінетом Міністрів України.
   Держава забезпечує стабільність правовідносин власності. Право власності в Україні охороняється законом і Конституцією. Усім власникам житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Приватна власність в Україні за своїм захистом є рівноправна, як і державна, тому держава створює однакові умови для розвитку всіх форм власності та їх захисту.
   Власник приватизованого житла на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається ним. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону, а саме: передавати його безоплатно (заповідати, дарувати) або за плату (продавати, міняти, закладати, здавати в оренду, укладати інші угоди, не заборонені законом) іншим особам. Відносини власності регулюються Конституцією України, Законом “Про власність”, Цивільним кодексом України, Кодексом про шлюб та сім’ю, Житловим кодексом та іншими законодавчими актами, які встановлюють основні положення про право власності в Україні.
   Приватизація державного житлового фонду — це відчуження державного майна, квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду, на користь громадян України. Тому не можна говорити про приватизацію громадського чи кооперативного житлового фонду, для цих правовідносин повинні застосовуватися терміни: паювання, відчуження, продаж жилих приміщень.
   Приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб стосується тільки державного житлового фонду. Державний житловий фонд — це житловий фонд місцевих рад та житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, організацій, установ.
   До об’єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів (далі — квартири (будинки), які використовуються громадянами на умовах найму).
   До об’єктів приватизації не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам’яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов’язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС. Органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватизації житла, яке вони займають, за винятком випадків, перерахованих вище.
   Житло державного житлового фонду може приватизуватися на час дії житлових чеків, а також безстрокове як його викуп за гроші. Тому житлові чеки є платіжними засобами при безоплатній приватизації. Після закінчення останньої можливо почнеться процес продажу бажаючим державного житла за гроші. Протягом же цього першого етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати житло, яке він займає, один раз.
   До членів сім’ї наймача включаються тільки громадяни, які постійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло. Право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків одержують громадяни України, які постійно проживають в цих квартирах (будинках) або перебували на обліку потребуючих поліпшення житлових умов до введення в дію Закону “Про приватизацію державного житлового фонду”.
   Безоплатна приватизація може здійснюватися в один або два етапи: безоплатної передачі в межах номінальної вартості житлового чеку та продажу надлишків жилої площі з частковою доплатою грошима шляхом купівлі надлишків жилої площі, не покритої житловими чеками.
   Безоплатна передача громадянам квартир (будинків) здійснюється з розрахунку загальної жилої площі в межах санітарної норми: 21м2 загальної площі на наймача і кожного члена його сім’ї та додатково 10 м2 на сім’ю. Приватизація без доплати при перевищених визначених в законі розмірів дозволяється певним категоріям громадян, які користуються пільгами.
   Якщо загальна площа квартири менша за площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймачу та членам його сім’ї видаються житлові чеки, сума яких визначається виходячи з розміру недостатньої площі та відновної вартості одного квадратного метра.
   Продаж надлишків загальної площі квартир (будинків) здійснюється на користь громадян України, що мешкають в них або перебувають у черзі потребуючих поліпшення житлових умов. Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім’я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату грошима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра. Оплата вартості приватизованого житла може провадитись громадянами в розстрочку на десять років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов’язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою.
   Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними: однокімнатні квартири; квартири (будинки), одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на праві власності, якщо колишні власники не одержали за ці будинки (частини будинків) грошової компенсації; квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, яким встановлена ця пільга Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”; квартири (будинки), в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці (стаж роботи у жінок не менше 25 років, у чоловіків — 30 років, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно із Законом України “Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні”; квартири (будинки), в яких мешкають сім’ї загиблих при виконанні державних і громадських обов’язків і на виробництві; квартири (будинки), в яких мешкають військовослужбовці, яким встановлена пільга Законом України “Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей”; квартири (будинки), в яких мешкають багатодітні сім’ї (сім’ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).
   Приватизація державного житлового фонду здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або в оперативному управлінні яких перебуває державний житловий фонд. Підготовку та оформлення документів про передачу у власність громадян квартир (будинків) може бути покладено на спеціально створювані органи приватизації (агентства, бюро, інші підприємства). Органи приватизації, що здійснюють приватизацію державного житлового фонду, мають право на діяльність, пов’язану з оформленням та реєстрацією документів про право власності на квартиру (будинок).
   Передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється в спільну сумісну або часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири (будинку).
   Квартира (будинок) може належати на праві спільної власності двом або кільком особам. Розрізняється спільна власність з визначенням часток (часткова власність) або без визначення часток (сумісна власність). Стаття 113 Цивільного кодексу визначає право спільної часткової власності, за яким володіння, користування і розпорядження майном при спільній частковій власності провадиться за згодою всіх учасників, а у разі відсутності згоди — спір вирішується судом.
   Не може бути встановлено такий порядок користування жилим будинком, за якого учаснику спільної часткової власності виділяються в користування тільки непридатні для проживання або підсобні приміщення (підвал, коридор, комора тощо).
   Передача квартир (будинків) у власність громадян здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця з дня одержання заяви громадянина.
   Передача квартир (будинків) у власність громадян з доплатою, безоплатно чи з компенсацією оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення.
   У разі банкрутства підприємств, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ, організацій, у повному господарському віданні яких перебуває державний житловий фонд, житловий фонд (крім гуртожитків) обов’язково передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.
   До об’єктів приватизації державного житлового фонду не належать нежилі приміщення, що розміщуються в жилих будинках. Відповідно до п. 9 ст. 8 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, державний житловий фонд, який перебуває в повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств, може передаватись у комунальну власність. Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються в комунальну власність відповідних міських, сільських, селищних рад.
   Житловий фонд підприємств, установ і організацій за їх бажанням може передаватись у комунальну власність за місцем розташування будинків з наступним здійсненням їх приватизації органами місцевої державної адміністрації та місцевого самоврядування згідно з вимогами Закону. Державний житловий фонд, який перебуває у повному господарському віданні або оперативному управлінні державних підприємств може передаватись у комунальну власність, при цьому його вартість знімається з балансу підприємства і передається на баланс особи, визначеної суб’єктом права комунальної власності. Чинні закони України не встановлюють обов’язку для підприємств передавати житловий фонд у комунальну власність.
   Передача підприємствами в комунальну власність відомчого житлового фонду здійснюється з дотриманням вимог абзацу 1 п. 4 ст. 33 Закону “Про підприємства в Україні” та відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 6 грудня 1995 р. за № 891.
   Інші нежилі приміщення, що перебувають на балансі державних підприємств, приватизуються в порядку, встановленому законодавчими актами України з питань приватизації відповідно до положень пунктів 1, 6 ст. 34 Закону України “Про підприємства в Україні” та Декрету Кабінету Міністрів України за № 8-92 “Про управління державним майном”, тобто за погодженням з органом державної виконавчої влади, уповноваженим управляти відповідним майном.
   Державні комунальні підприємства з обслуговування та ремонту житла зобов’язані здійснювати обслуговування та ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за державними розцінками й тарифами. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи. Колишні власники (їх правонаступники), які володіли багатоквартирними будинками до моменту приватизації, зобов'язані брати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти організації його проведення.
   Власники приватизованого житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухоме майно, розмір якого визначатиметься Законом про оподаткування нерухомого майна. Сума податку зараховуватиметься до спеціального фонду житлового будівництва відповідної місцевої ради. До впровадження реформи системи оплати праці зберігається діючий порядок державних дотацій на обслуговування, утримання, ремонт державного та приватизованого житлового фонду, комунальні послуги. У разі наявності у власності громадянина України кількох квартир (будинків) державні дотації поширюються тільки на одну з них.
   Непрацездатним, інвалідам і пенсіонерам, громадянам і членам їх сімей, доходи яких нижчі від встановленого прожиткового мінімуму, та іншим соціальне незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад і власників підприємств, організацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.
   На практиці часто трапляються випадки, коли громадяни України не можуть реалізувати своє право на приватизацію. Безоплатна приватизація державного житлового фонду за приватизаційні папери є процесом тимчасовим. І якщо тимчасово виписані мешканці квартири не виявляють згоди на приватизацію квартири, то залишається значна частина громадян України, які не зможуть скористатися своїм правом на приватизацію житла. Тому право на приватиза цію забезпечено і в проекті Жмилового Кодексу, зокрема проектом нового Житлового кодексу передбачено, що громадяни України, які користуються житлом у державному та комунальному житловому фонді на умовах договору найму мають право на приватизацію житла, яке вони займають у порядку і на умовах, передбачених Законом України “Про приватизацію державного житлового фонду”. При цьому житло фонду соціального призначення приватизації не підлягає.
   Громадяни, які мають житло у власності, у разі одержання державного чи комунального житла на всіх членів сім’ї у межах визначеної Законом норми, зобов’язані передати безоплатно власне житло органу, який здійснює поліпшення житлових умов. Одержане на цих умовах житло знову може бути об'єктом приватизації.
   У проекті Житлового Кодексу закладені можливості для реприватизації житла. Так, громадяни, які мають власне житло, право власності на яке набуто на законних підставах, вправі передати його безоплатно місцевому органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, а також підприємствам, установам і організаціям за їх згодою. При цьому у громадян залишається право володіння та користування житлом на умовах договору найму чи оренди. Але смисл такої реприватизації автори проекту Житлового Кодексу не пояснили.