Право громадян на приватизацію державного житлового фонду

   Проголошення України соціальною державою та перебудова відносин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи. Згідно із ст. 1 Конституції України наша суверенна країна є правовою державою, в процесі розбудови якої мають бути створені однакові умови для розвитку всіх форм власності, забезпечення прав усіх суб’єктів суспільних відносин.
   Необхідність приділення особливої уваги питанням приватизації житла пов’язано з тим, що цей процес обмежений у часі. Протягом його здійснення багато проблем правового характеру виникає насамперед через недостатню законодавчу забезпеченість і нормативну врегульованість. Проте життя не стоїть на місці, питання приватизації житла для частини громадян України вирішені вже сьогодні, тому ми і спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності, та можливий порядок їх вирішення.
   Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у цій сфері. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду та забезпечувати більш якісне його обслуговування.
   На час введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн. квартир та одноквартирних будинків, що перебували у державній власності.
   Водночас у ході реалізації Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Проведена робота ще не повністю задовольняє потреби громадян у приватизації житла. На темпи приватизації негативно впливає незадовільний технічний стан жилих будинків. До категорії ветхого та аварійного житла віднесено 4,5 млн. квадратних метрів жилої площі. Практично весь житловий фонд масової забудови 1955-1965 рр. потребує реконструкції. Громадяни, які проживають у такому житлі, не завжди виявляють бажання приватизувати його.
   Привести найближчим часом у належний технічний стан ці будинки не передбачається можливим через відсутність необхідних коштів. Фактичні обсяги ремонту й реконструкції житла щорічно зменшуються.
   Стримує процес приватизації відсутність до цього часу рішень з питань оподаткування та страхування нерухомого майна громадян, плати за земельні ділянки, на яких розташовані будинки, і прибудинкову територію, а також невизначеність у питаннях організації обслуговування житла та надання дотацій на його утримання.
   Одна з проблем, що стоїть перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватизовані квартири. У будинку, де приватизовано одну й більше квартир, зникає одноосібний власник будинку. Тут є співвласники будинку з різною часткою власності та різним правовим становищем.
   Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквартирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює конфліктні ситуації.
   Потребують також законодавчого врегулювання питання доприватизації житла, збереження житла за неповнолітніми членами сім’ї, повернення у разі виникнення необхідності приватизованої квартири колишньому власнику, створення конкурентного середовища на ринку житлових послуг тощо.
   Стаття 651 Житлового кодексу України закріплює право на придбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у приватну власність. З положень цієї статті безперечно випливає, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які проживають разом з ними, придбати приміщення, які вони займають, у власність на підставах, передбачених чинним законодавством.
   Таким чином, законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності” (пункт 13) від 22 грудня 1995 р. за № 20, вимоги про право наймача жилого приміщення в будинку державного чи громадського житлового фонду та членів його сім’ї придбати у власність відповідну квартиру (будинок) шляхом її(його) викупу або на інших, передбачених законодавством України підставах (ст. 15 Закону “Про власність”), розглядаються судами в позовному провадженні. У такому самому провадженні розглядаються заяви про визнання безпідставною відмову органів приватизації передати у приватну власність квартиру (будинок) з державного житлового фонду відповідно до Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. за № 56) або відмови передати у приватну власність особам, які користуються відповідним правом за Законом України “Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи”, квартиру (будинок), яку вони займають у громадському житловому фонді.
   В інших випадках громадським житловим фондом розпоряджаються власники жилих приміщень. Вони, зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві жилого приміщення, у зв’язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов’язку, пов’язаного з відчуженням квартири (будинку). Разом з тим наймач користується переважним правом на викуп жилого приміщення, яке займає, і в разі відчуження останнього іншій особі, він вправі пред’явити позов про переведення на нього прав і обов’язків покупця або про визнання угоди недійсною.