Права і обов’язки власників, наймачів та орендарів

   Одним з основних напрямів державної житлової політики, затверджених Концепцією державної житлової політики, що була схвалена Постановою, Верховної Ради України від 30 червня 1995 р. за № 254/95-ВР, є забезпечення житлом за рахунок держави в межах встановленої норми тільки соціальне незахищених громадян, які потребують поліпшення житлових умов, зокрема малозабезпечених, інвалідів, ветеранів війни, військовослужбовців, осіб, які постраждали внаслідок аварії на ЧАЕС, та деяких інших категорій громадян, які визначаються Житловим кодексом України та іншими актами законодавства. Відповідно до ст. 12 Закону України “Про власність” у власності громадян можуть бути жилі будинки, збудовані на відведеній у встановленому порядку земельній ділянці або придбані на законних підставах, наприклад за договором купівлі-продажу, міни, дарування, спадщини. Господарські будівлі (літні кухні, сараї тощо) є підсобними будівлями і становлять з будинком одне ціле. Тому при відчуженні жилого будинку вони переходять до нового власника разом з будинком, якщо при укладенні договору про відчуження не було обумовлено їх знесення чи перенесення попереднім власником.
   У Концепції, як і в Конституції, передбачається, що у майбутньому будуть створені умови, за яких кожний громадянин вільно, на вибір, відповідно до своїх потреб і можливостей, зможе спорудити житло, придбати його у власність, взяти в оренду. Передбачається також, що громадянам надаватиметься не житло з державного житлового фонду, а субсидії та пільгові кредити для придбання чи спорудження житла сім'ям, які тривалий час перебувають на квартирному обліку, з урахуванням строку перебування їх на черзі та їхнього матеріального стану, що сприятиме молодим сім'ям у спорудженні або придбанні житла. Постановою Кабінету міністрів України від 8 жовтня 1992 р. за № 572 затверджено “Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями”, які визначають порядок користування приміщеннями, а також утримання жилих будинків і прибудинкових територій незалежно від відомчої належності й форми власності.
   Користування приватизованою квартирою, приватним будинком здійснюється громадянами на основі приватної власності. Квартири (кімнати) жилих будинків, що перебувають у державній і колективній власності, можуть надаватися громадянам у користування на підставі договорів оренди або найму, а в будинках або квартирах, що перебувають у приватній власності, — на підставі договорів оренди. За загальним правилом, піднайом кімнат (квартир) без дозволу власника житла не допускається.
   Володіння квартирою на правах приватної власності засвідчується документом (договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право власності, зареєстровані в органах технічної інвентаризації або в органах місцевої ради).
   Правове становище власників квартир і жилих будинків, наймачів житла визначає комплекс взаємообумовлених прав і обов’язків. Вони можуть збігатися, або, навпаки, чітко розрізнятися.
   1. Так, власники жилих будинків зобов’язані: за рахунок власних коштів оплачувати всі витрати, пов’язані з утриманням жилого будинку і закріпленої прибудинкової території; забезпечувати технічне обслуговування конструктивних елементів і технічного обладнання, санітарне обслуговування допоміжних приміщень і прибудинкової території (у тому числі і на договірній основі з відповідними підприємствами, які обслуговують житло).
   Згідно зі ст. 22 Закону України “Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення”, органи державної виконавчої влади, місцевого та регіонального самоврядування, підприємства, установи та громадяни зобов’язані утримувати надані в користування чи належні їм на праві власності жилі приміщення відповідно до санітарних норм. У разі їх порушення наступає юридична відповідальність.
   Власники жилих будинків зобов’язані також забезпечувати на договірній основі силами підприємств з обслуговування житла: вивезення побутових відходів; утримання в робочому стані контейнерів для побутових відходів і сміттєзбірників без забруднення території; вивезення з прибудинкової території брухту, будівельного та побутового сміття, шлаку та інших відходів.
   Відповідно до цього власники багатоквартирних жилих будинків або уповноважені ними органи укладають договори на виконання робіт, пов'язаних з обслуговуванням і ремонтом будинку (будинків) з державними, комунальними, приватними підприємствами або окремими особами.
   Власники будинків, що перебувають у приватній власності, здійснюють обслуговування і ремонт будинків власними силами або шляхом залучення підрядних підприємств.
   До підрядних спеціалізованих підприємств з утримання жилих будинків і прибудинкових територій можуть застосовуватися передбачені договором цивільно-правові санкції за невиконання або неякісне виконання ними договірних зобов’язань.
   Інтереси окремих громадян у ринкових умовах повинні забезпечувати громадські організації. Для забезпечення використання приватизованих квартир та управління ними, вирішення пов’язаних з цим інших питань власники квартир у багатоквартирному будинку можуть об’єднуватися у об'єднання співвласників квартир багатоквартирного будинку: Власники приватних жилих будинків мають право, у свою чергу, утворювати товариства власників жилих будинків.
   Утримання приватного житла можливе і на підставі договору про спільну діяльність співвласників.
   При наявності співвласників у багатоквартирному будинку між ними укладається договір про пайову участь в утриманні будинку і прибудинкової території з визначенням уповноваженого співвласника, оскільки за кожним жилим будинком органом місцевої державної влади закріплюється прибудинкова територія.
   Співвласники будинку, де не створено товариство або об’єднання, укладають договір на участь у витратах на утримання будинку і прибудинкової території. На жаль, правових наслідків у разі відмови укладати такий договір не передбачено.
   За кожним жилим будинком органом місцевої державної влади закріплюється прибудинкова територія.
   2. Власник, квартири має право за згодою членів сім’ї здавати в оренду квартиру (кімнати квартири). Використання орендарем квартири (кімнат) обумовлюється договором оренди, укладеним з власником квартири у письмовій формі. Власник квартири може укладати інші угоди, не заборонені законом.
   Власник квартири зобов’язаний відшкодовувати власнику будинку збитки, заподіяні будинку з його вини або вини осіб, які разом з ним проживають.
   3. Наймачі та орендарі, як володільці квартири, зобов’язані використовувати приміщення жилих будинків за призначенням, забезпечувати збереження жилих і підсобних приміщень квартир і технічного обладнання будинків, дотримувати правил пожежної безпеки. При появі несправностей у квартирі вживати заходів до їх усунення власними силами або силами підприємств, які обслуговують житло.
   Усі мешканці квартир, в яких проживають два і більше власників, наймачів чи орендарів, мають однакові права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням. Порядок використання підсобних приміщень у квартирі, в якій проживає два і більше власників, наймачів чи орендарів, а також черговість їх прибирання встановлюються за узгодженням між мешканцями квартири.
   Переобладнання і перепланування жилих і підсобних приміщень, балконів і лоджій власниками квартир, наймачами і орендарями може провадитися лише з метою поліпшення благоустрою квартири за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку. Наймачі та орендарі квартир можуть виконувати вказані роботи тільки з дозволу власника будинку (квартири).
   Зовнішні огорожі та конструкції будівлі — фасади, цоколі, покрівлі, вхідні двері, віконні рами, відповідні пристрої та інші елементи — мають бути відремонтовані й пофарбовані у колір, визначений архітектором. Будинок повинен мати номерний знак і покажчики встановленого зразка.
   Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень зобов’язані також робити за власні кошти ремонт квартири (для орендарів — якщо це передбачено договором оренди); дотримувати умов безпечної експлуатації газового обладнання; своєчасно повідомляти власника будинку про виявлені несправності, які порушують нормальну експлуатацію цього будинку або призводять до перевитрат тепла, газу, води, електроенергії; щороку, до початку опалювального сезону, здійснювати утеплення вікон, балконних і вхідних дверей квартири; своєчасно вносити плату за обслуговування і ремонт будинку, плату за найом чи оренду квартири, комунальні та інші послуги.
   Якщо ремонт жилих і підсобних приміщень квартири спричинений виконанням ремонту жилого будинку, встановленням додаткового обладнання або іншими причинами, незалежними від власника квартири, наймача, орендаря, такий ремонт виконується за кошти, накопичені на ремонт будинку.
   Невиконання наймодавцем або житлово-будівельним кооперативом обов’язків, пов’язаних з ремонтом жилого приміщення, у випадках невідкладної необхідності дає наймачеві жилого приміщення (члену житлово-будівельного кооперативу) право провести ремонт і стягнути з наймодавця або житлово-будівельного кооперативу вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок квартирної плати (внесків на експлуатацію і ремонт будинку кооперативу).
   Будь-кому забороняється зберігати в приміщеннях жилих будинків вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети. Не допускається виконання робіт та інші дії, що спричинюють псування приміщень, підвищений шум чи вібрацію, порушують умови проживання громадян. Використання телевізорів, радіоприймачів, магнітофонів та інших гучномовних пристроїв дозволяється лише за умови зменшення звуку до ступеня, що не порушує спокою мешканців будинку. Від 23-ої до 7-ї години у будинку слід дотримуватися спокою.
   Утримання собак і кішок у квартирах дозволяється тільки за умови дотримання Правил утримання собак і кішок у містах та інших населених пунктах, а у квартирах, де проживає два і більше власників, наймачів або орендарів, — з їхнього дозволу. Утримання на балконах і лоджіях тварин, птиці та бджіл забороняється.
   Власники, наймачі та орендарі жилих приміщень зобов’язані також виконувати й додаткові правила користування приміщеннями, які можуть бути встановлені органами місцевої державної влади.
   4. Наймачі та орендарі квартир зобов’язані: відшкодовувати наймодавцю (орендодавцю) у встановленому законом порядку збитки, пов’язані з пошкодженням квартири, жилого будинку і обладнання, заподіяним з вини наймача (орендаря) або осіб, які разом з ним проживають; при виїзді з членами родини із квартири на інше місце проживання, для повторного її заселення, відремонтувати за власні кошти приміщення і обладнання або відшкодувати вартість ремонту наймодавцю (орендодавцю) за його згодою і здати приміщення за актом прийому-передачі.
   Вартість робіт, пов’язаних з поліпшенням упорядження квартири або встановленням нового обладнання, виконаних наймачем (орендарем), демонтаж якого неможливий без пошкодження квартири, відшкодуванню не підлягає.