Правове регулювання житлових відносин

   Суспільним відносинам у житловій сфері притаманний свій специфічний предмет, суттєві риси схожості й однорідності, типові ознаки. Все це дозволяє згрупувати їх у специфічно виокремлений вид суспільних відносин. Вони складаються в систему з певною внутрішньою структурою.
   Забезпечення, користування і розпорядження житлом особою, а також пов’язані з цим права і обов’язки суб’єктів житлово-правових відносин регулює житлове право. Метою житлового права є унормування всієї сукупності суспільних відносин направлених на задоволення потреб громадян у житлі.
   Предметом регулювання житлового права є майнові та особисті немайнові відносини.
   Житлове право опосередковано регулює відносини, пов’язані з придбанням його у власність або в користування. Особливої актуальності вони набули у наш час, оскільки житло стає предметом купівлі-продажу, найму, застави, дарування, заповіту, міни, приватизації тощо. Житлові відносини, пов’язані з будівництвом житла не регулюються житловим правом.
   Житлове законодавство регулює відносини між уповноваженими державними органами, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами тощо:
   1) виникнення, здійснення і припинення права власності на жилі будинки, квартири, а також кімнати у квартирах, їх частини;
   2) обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов;
   3) забезпечення громадян жилими приміщеннями;
   4) реалізації прав власників житла і визначення їх обов’язків;
   5) забезпечення збереження, обслуговування та ремонту жилого фонду;
   6) оплати житлово-комунальних послуг;
   7) здійснення місцевими органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування, профспілковими та іншими громадськими об’єднаннями нагляду і контролю за забезпеченням реалізації права громадян України на житло, додержанням Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями та їх утримання;
   8) обміну та бронювання житла;
   9) приватизації державного житлового фонду.
   Відносини у сфері захисту суб’єктивних прав та законних інтересів, що охороняються, є складовою частиною житлових правовідносин. Тому житлове право слід розглядати як комплексну галузь законодавства, що регулює суспільні відносини, стосовно володіння, користування жилими приміщеннями, залежно від їх призначення, у будинках державного громадського та приватного житлового фонду.
   Житлове законодавство слід розглядати як сукупність нормативних актів, що пов’язані із задоволенням потреб громадян у житлі, володінням, користуванням та розпорядженням жилими приміщеннями державного, громадського, приватного житлового фонду та управлінням житловим фондом, забезпеченням його схоронності, експлуатацією та ремонтом, завдяки якому громадяни реалізують належне їм конституційне право на житло.
   Житлове законодавство являє собою комплексну галузь законодавства і включає норми адміністративного, цивільного, господарського, кримінального та фінансового права, а також процесуальні норми, що забезпечують функціонування цих галузей. Між ними існує тісний об’єктивний зв’язок. Окрему групу складають норми, що регулюють відносини стосовно захисту житлових прав, при цьому відносини, що виникають до моменту отримання житла з державного житлового фонду, й захищаються адміністративно-правовими засобами на підставі адміністративних норм, а ті, що виникають на стадії використання житла, регулюються здебільшого нормами цивільного і забезпечуються захистом нормами цивільно-процесуального права.
   Природа житлового права є надзвичайно складною. Може саме тому деякі вчені-юристи заперечують існування житлового права як галузі, посилаючись на досвід європейських країн, де відсутні житлові кодекси.
   Реалізація прав громадян на житло носить як цивільно-правовий, так і адміністративний характер, а захист прав на житло досягається адміністративними, цивільними, кримінальними та процесуальними засобами. Хоча житлове право безпосередньо пов’язане з конституційним, цивільним, адміністративним, господарським, фінансовим та процесуальними галузями права, але, разом з тим, не поглинається ними через специфічну сферу правового регулювання.
   Житлове право як навчальну дисципліну слід відрізняти від житлового права як галузі законодавства (комплексної галузі законодавства). Навчальна дисципліна вивчає закономірності правового регулювання в житловій сфері, сукупність правових норм, що регулюють відносини, пов’язані із задоволенням потреб громадян у житлі, управлінням житловим фондом, забезпеченням його схоронності, експлуатацією та ремонтом (житлові відносини), практики застосування житлових норм та термінологію.
   Відповідно предметом навчальної дисципліни, перш за все, є норми, що регулюють відносини у житловій сфері.
   Житлові правовідносини — це суспільні відносини, врегульовані нормами житлового права.
   Першою умовою житлових правовідносин є наявність двосторонніх чи багатосторонніх фактичних відносин, що складаються між суб’єктами житлового права: між уповноваженою та зобов’язаною стороною у активних і пасивних правовідносинах. При цьому особа має володіти правоздатністю та дієздатністю. Особи вступають між собою у правові відносини щодо володіння, користування та розпорядження житлом, врегульовані нормами житлового права, які називаються житловими правовідносинами. Вони проявляються як форми взаємодії чи протидії. Взаємодія осіб створює для учасників певні права та обов’язки.
   Другою умовою виникнення житлових правовідносин є наявність правової норми, а третьою — наявність юридичного факту, з яким чинне законодавство пов’язує настання правових наслідків.
   Слід зазначити, що правовідносини, які виникають у житловій сфері мають свої, притаманні тільки житловому праву, особливості.
   Потребу в житлі людина задовольняє тільки за умови користування конкретним жилим приміщенням. Для цього особа вступає у відносини з іншими суб’єктами (фізичними чи юридичними особами, органами державної влади) і внаслідок того, що ці відносини піддаються правовому регулюванню, вони набувають статусу житлових правовідносин. За умови правопорушення у житловій сфері, суб’єкти житлового права мають звертатися до державних органів або до органів, що здійснюють нагляд та контроль у цій сфері, які зобов’язані вирішувати питання захисту прав громадян та застосовувати відповідні санкції до правопорушників.
   Переважна більшість відносин, що регулюються житловим законодавством, є майновими, але ним регулюються і особисті немайнові відносини. Майнові правовідносини виникають у процесі користування жилими приміщеннями і бувають зобов’язальні — договір найму (оренди) жилого приміщення, та речові — право власності на жилі приміщення (будинок), а також ті, що від них походять: право користування жилими приміщеннями членів сім’ї власника, наймача житла.
   Разом з тим, існують ще й особисті немайнові відносини, особливо ті, що виникають у громадян у разі користування житлом для задоволення особистих немайнових потреб.
   Наявність у громадян житла забезпечує їхні матеріальні та нематеріальні потреби, і є ознакою, що лежить в основі житлових правовідносин. Тому житлові правовідносини можна визначити і як немайнові відносини, що випливають з об’єктивної потреби людей у житлі. По-перше, житлові відносини можна класифікувати за матеріальною ознакою задоволення потреби людей таким чином як майнові відносини і немайнові правовідносини. По-друге, за суб’єктивним складом — це двосторонні або багатосторонні правовідносини. По-третє, мета може бути комерційною і некомерційною, оскільки задовольняє потребу у житлі або особа використовує житло з метою отримання прибутку. По-четверте, за змістом їх можна поділити на прості і складні. Простим правам одного суб’єкта відповідає зобов’язання іншого суб’єкта, а у складних суб’єктивне право в житловому правовідношенні являє собою сукупність взаємопов’язаних прав уповноваженої особи, яким відповідає сукупність взаємопов’язаних зобов’язань.
   Суб’єктивні належать конкретним учасникам житлових правовідносин, що виникли, і відрізняються від житлового права в об’єктивному змісті. Суб’єктивні житлові права і обов’язки взаємообумовлені одне одним. Права можуть забезпечуватися, якщо є обов’язок, і навпаки. З цього випливає, що виникають вони водночас, проте зміст їх може змінюватися.
   Суб’єктивне право — це визначена законом міра можливої поведінки уповноваженої особи, а суб’єктивний обов’язок — забезпечена законом необхідність певної поведінки зобов’язаної особи. У найпростішому вигляді правовідносини складаються з одного права і відповідного йому обов’язку.
   Елементами юридичного змісту житлового права є методи, функції та принципи. У галузі права важливе місце відведено методу правового регулювання. Метод — це засіб, спеціальний правовий процес, з допомогою якого право впливає на суспільні відносини, встановлюються права та обов'язки, характер взаємовідносин суб’єктів, правові засади впливу на випадок порушення існуючих прав та обов’язків.
   Специфіка предмета регулювання житлового законодавства обумовлює метод правового регулювання — сукупність юридичних засобів впливу, характерних саме для житлового права.
   Для житлового права, як і для інших галузей права, характерний нормативний вплив на поведінку людей. Він виявляється в тому, що держава розробляє і приймає закони та інші нормативні акти, спрямовані на здійснення функціонування всієї системи державного управління суспільством, нормативним забезпеченням регулювання житлових відносин. З допомогою закріплення у правових нормах правомочностей і юридичних обов’язків фіксуються такі способи впливу на поведінку людей, як дозвіл, заборона, інколи використовується і рекомендація.
   Цивільно-правовий диспозитивний метод дає змогу суб’єктам своїми діями встановлювати для себе суб’єктивні права та нести обов’язки. Імперативний метод виявляється у заборонних нормах і стосується, насамперед, тільки обмежень правомочностей власника на використання власності у разі нанесення шкоди інтересам держави та суспільства. Здійснюючи свої права та виконуючи свої обов’язки, власник житла зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства.
   Фактичні зв’язки між суб’єктами, якщо їхні відносини під впливом юридичних норм набувають форми правових відносин. Але дія методу правового регулювання, що не може бути обмежена тільки впливом на поведінку учасників правовідносин, оскільки метод поширюється, в першу чергу, на суб’єктів права, які можуть і не вступати у правовідносини, але від цього їх поведінка не буде виключена зі сфери правового регулювання.
   Адміністративне право характеризується нерівністю сторін у системі норм житлового законодавства, у яких значну частину займають адміністративно-правові засоби забезпечення законності. Це виявляється, передусім, у повноваженнях місцевих Рад щодо здійснення державного контролю за використанням і схоронністю житлового фонду, незалежно від його виду (статті 29, 30, 138 Житлового Кодексу). Методи адміністративного та цивільного права тісно взаємопов’язані між собою і застосовуються у житловому праві. Наприклад, за розпорядженням одного адміністративного органу житловий фонд передається іншому. Договір найму укладається громадянином з ЖЕКом на підставі адміністративно-правового рішення, що зазначено у ордері.
   Адміністративно-правові відносини виникають між суб’єктами житлового права у разі постановлення на квартирний облік для поліпшення житлових умов, отримання житла відповідно до черги. Але житлові правовідносини, пов’язані з користуванням жилими приміщеннями у будинках державного, громадського та приватного житлових фондів, перетворюються у цивільно-правові.
   Однією з особливостей розвитку житлового права сучасного періоду є зменшення частки державного житлового фонду і розширення приватного, тому регулювання відносин у приватному житловому фонді здійснюватимуться з допомогою впровадження більш диспозитивних методів правового регулювання, а в державному залишиться комплексне поєднання цивільно- та адміністративно-правових методів правового регулювання.
   Функції житлового права — це ті основні напрямки впливу норм житлового права, що відображають його призначення для життя та розвитку суспільства. З допомогою соціальної функції житлового права формується державна економічна політика у необхідному для суспільства напрямі. Вона є основною і найхарактернішою для цієї галузі законодавства. Нині метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спорудження, реконструкція та утримання житла є одним з пріоритетних напрямів соціально-економічного розвитку країни, важливим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві. Інші функції — охоронна, регулятивна, виховна, попереджувальна тощо, знаходять відображення у відповідних нормативних актах житлового законодавства.
   Регулятивна функція забезпечує врегулювання майнових та особистих немайнових відносин. Так, Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” регламентує відносини щодо переходу права державної власності у власність громадян України, права і обов’язки суб’єктів приватизації.
   Охоронна функція забезпечує захист порушених або оспорюваних суб’єктивних прав. Так, стаття 190 Житлового Кодексу визначає, що підприємства, установи, організації, громадяни, які заподіяли шкоду будинкам, об’єктам благоустрою, зобов’язані її відшкодувати. Чимало цивільно-правових норм виконують охоронну функцію, в тому числі норми, що передбачають охорону від позадоговірних правопорушень.
   Виховна функція забезпечується шляхом застосування норм кримінальної, цивільної, адміністративної відповідальності, що передбачено ст. 189 Житлового Кодексу. Притягнення громадянина до відповідальності за правопорушення позитивно виховує його у тому, що слід чітко дотримуватися визначених законом обов’язків.
   Попереджувальна функція виявляється у стимулюванні дотримання чинного правопорядку всіма суб’єктами житлового права. Всі учасники житлових правовідносин повинні бути поінформовані про негативні наслідки, які неодмінно настануть у випадку правопорушення. Так, статті 116, 117 Житлового Кодексу передбачають випадки примусового виселення громадян у випадку правопорушення.
   Основні принципи житлового права. Держава, в особі спеціально створених органів приймає законодавчі акти на основі певних установок, що виступають як форми суспільної свідомості, а це зумовлює певну поведінку людей, є показником усвідомлення ними своїх прав і обов’язків, соціальної відповідальності. Але житлове право — не тільки сукупність правових норм, а й правові принципи, що лежать в основі законодавства, зумовлюють існування, форму, й головним чином, зміст і розвиток житлового законодавства, пов’язаних із специфікою житлових правовідносин. Без правових принципів немає права, вони закріплюються насамперед у законі як нормативному акті вищої юридичної сили, є складовою частиною закону, у разі їх застосування вирішуються конкретні спори. Звичайно, право не вичерпується принципами, лише поєднання конкретної правової норми закону з принципами (закріпленими як в самому законі, так і в інших нормативно-правових документах житлового права) може привести не тільки до усвідомлення основних напрямків розвитку права, а й до правильного його застосування всіма суб’єктами житлового права, особливо посадовими особами уповноважених державних органів, які наділені владними повноваженнями щодо застосування конкретних правових норм.
   Необхідно зазначити, що законодавство зарубіжних країн йде шляхом надання державним органам все більших повноважень у прийнятті адміністративних рішень. Тобто державним органам і їхнім посадовим особам надається свобода дій у межах принципів, визначених законом. Зрозуміло, що таке “вільне бачення” створює ширші можливості для прийняття рішень, але дозволяє здійснювати непідконтрольні дії. В юридичній літературі висловлюється правильна думка про неминуче посилення втручання адміністративних органів у всі сфери суспільного життя. Трактуючи конкретні правові норми, посадові особи державних органів використовують загально вживані поняття, яким законодавство не може дати чіткого визначення. Такі правові поняття (наприклад, додержання моральних засад, не порушення гідних умов співжиття тощо) допускають прийняття державними органами та їхніми посадовими особами рішень, що мають бути спрямовані на досягнення поставленої законом мети. Тобто державним органам у таких випадках надається право остаточно вирішувати питання, наступний контроль яких з боку суддів практично не можливий, якщо тільки посадові особи не порушили та не вийшли за межі норм і принципів, визначених законом.
   Кожна галузь права має свої основні принципи, що пронизують усе законодавство, визначають цю галузь і найхарактерніші для неї риси, втілюються в законах, правових нормах, формують правила поведінки людей.
   Тому правові принципи є складовою частиною світогляду, створюють основу єдиного розуміння положень житлового законодавства, що притаманні загальним засадам і змісту житлового права, сприяють усвідомленню права, надаючи тим самим змогу однаково тлумачити ці положення права. Принципи у всіх міжнародно-правових договорах визначені у перших статтях, оскільки вони, перш за все, є правовими категоріями, векторами, якими має характеризуватися і житлове право. Отже, основні принципи житлового права вимагають закріплення багатьох принципів — недоторканності житла, охорони особистого і сімейного життя, законності, пріоритетності прав людини, гласності, справедливості, ефективності, соціальної спрямованості, розумності, доступності судового захисту в разі порушень норм житлового права тощо — які мають знайти своє відображення у ст. 1 нового Житлового кодексу. Проблеми розвитку законодавства України полягають у тому, що правові принципи, вироблені наукою, не завжди закріплюються у нормі закону. Так, принцип гласності знайшов своє відображення не тільки у нормах Житлового Кодексу, а й у Конституції України, підзаконних нормативних документах, проте оформленого правового закріплення не дістав. Наприклад, у правилах обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень, де зокрема зазначено: рішення виконавчого органу місцевої Ради з питань квартирного обліку та надання жилих приміщень приймаються за участю громадської комісії з житлових питань, створеної при виконавчому органі у складі голови чи заступника голови виконавчого органу (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів відповідної ради, представників громадських організацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконавчим органом місцевої ради. З питань, що розглядаються, комісія готує пропозиції та вносить їх на розгляд виконавчого органу місцевої ради. На підприємствах, в установах і організаціях пропозиції з питань квартирного обліку та надання жилих приміщень готуються відповідною комісією профспілкового кормітету та вносяться на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу громадської організації та відповідного профспілкового комітету.
   Конституційний принцип пріоритетності прав людини полягає в тому, що людина, її життя і здоров’я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю (ст. З Конституції).
   В житловому праві провадиться принцип пріоритету прав людини. Забороняється у будь-якій формі посягати на свободу і гідність громадян. Цивільне право, Закон “Про власність” забезпечує пріоритет захисту прав власника будинку (квартири) від неправомірних посягань.
   Гарантіями прав недоторканності особи є право оскаржити дії будь-яких осіб до суду.
   Принцип недоторканності житла. Кожному гарантується недоторканність житла. Не допускається проникнення до житла або іншого володіння особи (ст. 30 Конституції). Цей принцип характеризує правовий статус особи в суспільстві, жилий будинок, квартира), що належить на праві власності, може бути об’єктом судового виконання. Звернення стягнення на житло провадиться лише за відсутності у боржника іншого майна. Огляд будинку (квартири), викликаний законними підставами, не суперечить принципу недоторканності житла. Цей принцип забезпечує охорону особистого і сімейного життя. Захист від неправомірного втручання держави в особисте і сімейне життя передбачений у Конституції України. Але охорона особистого і сімейного життя громадян, недоторканність не поширюються на ті його прояви, які суперечать моральним засадам суспільства, суспільному порядку тощо. Так, якщо громадяни систематично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням, порушують правила співжиття, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або одному будинку, а заходи громадського впливу виявилися безрезультатними, проводиться виселення винних осіб (ст. 116 Житлового Кодексу).
   Принцип доступності судового захисту знайшов своє закріплення у статті 55 Конституції, відповідно до якої права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.
   Принцип законності означає, що при вирішенні питань забезпечення громадян жилими приміщеннями у будинках державного, колективного житлового фонду посадові особи уповноважених державних органів повинні прийняти рішення тільки на підставі Житлового кодексу, інших законів України. Захист прав громадянина судом проводиться тільки відповідно до закону (ст. 191 Житлового Кодексу).
   Правові принципи зобов’язують органи держаної влади та управління, їхніх посадових осіб, власників житла, уповноважених ними осіб і громадян не тільки сприймати основні принципи як основні межі дозволеної поведінки, а й чітко їх дотримуватися.