Передумови реформування житлового права. Сучасні тенденції розвитку житлового законодавства

   До факторів, що зумовлюють необхідність проведення житлової реформи, можна віднести економічні, управлінські та правові.
   Недоліки у сфері економіки виявили себе у таких прикрих реаліях, як:
   - скорочення обсягів фінансування житлового будівництва з державного та місцевих бюджетів;
   - падіння платіжної спроможності населення;
   - недостатня державна підтримка приватного житлового будівництва;
   - невідповідність розмірів платежів за користування державним житлом фактичним витратам на його утримання;
   - недосконалість системи фінансування робіт, пов’язаних з обслуговуванням державного житлового фонду, що призводить до його швидкого фізичного та морального зношення.
   Управлінська діяльність держави тривалий час була зорієнтована насамперед на будівництво житла у великих містах, що зумовило диспропорції у забезпеченні та благоустрої житла в різних за розміром населених пунктах, а також призвело до занепаду сіл і селищ. Держава виявилася неспроможною перебороти недосконалість системи розподілу та надання житла — черги на житло з роками не зменшувались, а зростали.
   Можна зробити висновок, що чинне на сьогодні житлове законодавство не відповідає змінам, що відбулися за останні десять років в економіці країни й потребує негайного приведення його у відповідність із системою ринкової економіки. Потребують докорінної зміни чинні законодавчі та інші нормативні акти, прийняті за роки незалежності України, що регулюють правові відносини у житловій сфері. Упродовж останніх років набули поширення нові прояви антигромадських дій у сфері придбання житла та користування ним, що також потребує прямого втручання держави для захисту прав громадян.
   Розвиток житлового права, перш за все, вимагає оновлення житлового законодавства шляхом прийняття нового Житлового кодексу, проект якого розроблений Кабінетом Міністрів України і опублікований для широкого обговорення. Такий нормативний документ вкрай необхідний, оскільки відносини, пов’язані з користуванням жилими приміщеннями (договір оренди, найму житла), правом власності на житло регулюються значною кількістю нормативних актів, у тому числі підзаконних, що ускладнює правове регулювання цих питань.
   На нашу думку, новий Житловий Кодекс дозволить не тільки зменшити кількість підзаконних нормативних актів (особливо тих, що датовані ще до 1990 р.), а й упорядкувати, кодифікувати численні нормативні акти, прийняті за останні десять років, і розробити нові, які регулюватимуть порядок задоволення житлом громадян у нових умовах.
   Адміністративні методи вирішення житлової проблеми залишилися ще з часів СРСР і не витримали перевірки часом. Необхідність прийняття нового Житлового Кодексу спричинена також вимогою Ради Європи прийняти новий Цивільний кодекс України, який має деякою мірою врегулювати правовідносини у житловій сфері. “Деякою мірою”, оскільки неможливо врегулювати специфіку житлових відносин тільки цивільно-правовими методами.
   А Житловий кодекс вкрай необхідний, навіть якщо це призведе до деякого дублювання окремих норм цивільного, кримінального, фінансового та адміністративного права в ньому, але це матиме свою спрямованість і свої особливості. Такий висновок можна зробити навіть виходячи з проекту нового Цивільного кодексу, який не дає відповіді на ці питання. Нормотвірна практика свідчить, що приймаються нормативні документи в житловій сфері, але вони виходять за межі цивільно-правового регулювання.
   На жаль, більша частина як чинного Житлового Кодексу, так і проекту нового, не розрахована на пряме застосування. Кількість посилкових та бланкетних норм ще досить значна. Наявність великої кількості нормативних актів, спрямованих на формалізацію процесів здійснення права на житло, призводить до звуження можливості суб’єктів у подальшому отримати відповідний правовий захист. З іншого боку, нормативно-правові акти начебто врегульовують питання, визначені в законах як “білі плями”, але не вирішують основного питання щодо забезпечення державного захисту прав власників житла на права власності. З цим пов’язане подальше удосконалення житлового законодавства й відповідно прийняття нового Житлового кодексу, що забезпечить надання суб’єктам житлового права ширшої можливості для охорони та захисту своїх прав. Відомо, що нормативні акти мають, з одного боку, встановлювати чіткі правові рамки, а з іншого — бути достатньо гнучкими для застосування конкретних правових механізмів.
   Відповідно до Конституції України держава має проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Традиційні положення радянського житлового законодавства знайшли своє закріплення в новому законодавстві України, хоч акценти й змінилися. Слід звернутися до ст. 47 Конституції, яка визначає принцип вирішення житлової проблеми в Україні, закріплює права громадян на житло. Держава взяла на себе зобов’язання створити умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою й органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Тобто, держава надає допомогу, але не гарантує своїм громадянам житло, а не виконання належним чином державою цього обов’язку може призвести до значного збільшення соціальне незахищених громадян.
   Соціальна спрямованість житлової політики держави виявляється у такому:
   - надання допомоги малозабезпеченим громадянам України, які не мають житла чи мають недостатню кількість житла;
   - законодавче гарантування житлових прав громадянам України;
   - забезпечення та доступність житла;
   - створення умов для житлового будівництва особам, що можуть задовольнити свою житлову потребу самостійно, і в подальшому обов’язковим субсидуванням будівництва;
   - визнання потреби дотацій на утримання житлового фонду.
   Тому необхідно створити відповідну нормативну базу, яка регулюватиме ринок житла та забезпечить функціонування ринкових структур у житловому господарстві. Неодмінним є визначення важелів для стимулювання підприємств, установ і організацій, які будують житло для своїх працівників. Нині і в майбутньому необхідно:
   — розумно та справедливо регулювати розміри плати за користування житлом;
   — у першу чергу забезпечити земельними ділянками під індивідуальну забудову громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
   Разом з тим, державі слід підвищувати відповідальність власників і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію та утримання, не допускати використання державного житлового фонду не за призначенням, здійснювати суворий контроль за його використанням.
   Реформування відносин власності через приватизацію житлового фонду покликане сприяти створенню соціальне орієнтованої економічної системи, яка знайде своє відображення і в правовому плані. Адже обов’язком нашої держави є створення державного житлового фонду соціального призначення, щоб громадянин України, який не має житла, мав можливість отримати тимчасове житло на умовах найму за доступну для нього плату.
   Держава повинна не тільки брати участь, а й відповідати за забезпечення громадян житлом, і не може перекладати повністю відповідальність за вирішення житлових проблем на плечі самих громадян. Жодна більш-менш розвинута країна не має права зняти з себе відповідальність за долю своїх громадян. Деякі країни світу вирішують житлові проблеми шляхом створення комунального житла для осіб з низьким рівнем доходів; крім того, забезпечують житлом осіб, які не мають житла, надаючи їм жилі приміщення у тимчасове користування безоплатно.
   З наведеного можна зробити висновок, що проблем на шляху подальшого розвитку житлового законодавства ще буде багато. Потребують вирішення проблеми, пов’язані з приватизацією та реприватизацією житла, будівництвом нового. Незважаючи на низький рівень забезпеченості громадян житлом, обсяги його будівництва щорічно зменшуються. Лише невеликий відсоток осіб, які потребують поліпшення житлових умов, мають змогу будувати будинки або інвестувати будівництво. Разом з тим, існує необхідність у будівництві нового житла і для менш забезпеченого населення.
   Нині перед Україною постало питання щодо розв’язання однієї з найважливіших соціальних проблем — задоволення потреб своїх громадян у житлі, а також забезпечення повного збереження наявного житлового фонду, подовження строку його служби.
   Отже, становлення України як незалежної суверенної держави можливе тільки за умови надійного функціонування економіки, а оскільки проблеми розвитку житлового господарства взаємопов’язані з останньою, це знайшло своє відображення і навіть часткове вирішення у відповідних нормативно-правових актах житлового законодавства. Житлова сфера вимагає реформування, але навіть за цих умов не слід забувати здобутки й досягнення попередньої, відпрацьованої роками системи, для того, щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.