7.1. Посвідчення угод про відчуження нерухомого майна

   Згідно із ст. 55 Закону договори про відчуження жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаражу, земельної ділянки та іншого нерухомого майна посвідчуються за місцезнаходженням цього майна. Жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі як об'єкти права власності підлягають обов'язковій державній реєстрації. Відчуження перелічених об'єктів потребує обов'язкового нотаріального посвідчення. Але серед зазначеного майна є нерухоме майно, оформлення відчуження якого можливе у простій письмовій формі (наприклад, угода відчуження квартири юридичною особою іншій юридичній особі).
   Посвідчення угод відчуження нерухомого майна належить до компетенції і державного, і приватного нотаріуса.
   Як і в разі посвідчення будь-яких угод, оформлюючи угоду з нерухомим майном, нотаріус перевіряє, чи відповідає зміст угоди Закону справжнім намірам сторін, визначає дієздатність та правоздатність сторін, які беруть участь в угоді.
   Укладення угод про нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, відрізняється від інших угод тим, що нотаріус при їх посвідченні зобов'язаний витребувати документи, які підтверджують право власності на майно, що відчужується, і перевірити відсутність заборони на відчуження цього майна.
   Перелік документів, якими може бути підтверджене право власності громадян чи юридичних осіб на жилі будинки, квартири, дачі, садові будинки, гаражі та інше нерухоме майно, наведений в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України [23]. Цей перелік містить такі документи:
   - нотаріально посвідчені угоди купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;
   - договори купівлі-продажу, зареєстровані на біржі;
   - свідоцтво про придбання жилого будинку (частини будинку) з прилюдних торгів;
   - свідоцтво про право приватної власності на будинок (частину будинку);
   - свідоцтво про право власності, яке видає відповідний орган (при приватизації житла, об'єктів незавершеного будівництва, автозаправних станцій, які реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню та ін.);
   - свідоцтво про право на спадщину;
   - свідоцтво про право власності на частку у спільному майні подружжя;
   - договір про поділ майна;
   - рішення суду, арбітражного суду та ін.
   Цей перелік документів не є вичерпним. Документи, що підтверджують право власності громадян на квартири та будинки, приймаються нотаріусом лише за наявності відмітки державного реєструючого органу або реєстраційного посвідчення, що є невіддільною складовою правовстановлюючого документа.
   Державну реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні здійснюють державні комунальні підприємства — БТІ. Реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для всіх власників незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають лише об'єкти, будівництво яких завершене та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.
   Бюро технічної інвентаризації реєструє такі об'єкти:
   - жилі й нежилі будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, що розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;
   - вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цих будинків);
   - квартири багатоквартирних будинків.
   Отже, коли до нотаріуса звертаються сторони угоди щодо відчуження перелічених об'єктів нерухомого майна, нотаріус зобов'язаний витребувати зареєстрований у БТІ документ, який підтверджує право власності на це майно.
   Якщо право власності на квартиру чи жилий будинок виникло внаслідок подальшого розпорядження цим майном (купівля-продаж, міна, дарування тощо), то правовстановлюючим документом буде примірник угоди, зареєстрований у БТІ.
   Якщо право власності на квартиру чи будинок виникає на підставі договору довічного утримання, нотаріус ознайомлюється з усіма відмітками на примірнику договору, оскільки право розпорядження таким майном виникає у власника лише зі смертю відчужувача. На договорі довічного утримання, що приймається як документ, який встановлює право власності, обов'язково має бути відмітка про зняття заборони на відчуження.
   Стосовно успадкованих квартир документом, який підтверджує право власності спадкоємця, є зареєстроване в БТІ свідоцтво про право на спадщину за законом чи заповітом залежно від способів спадкування.
   Якщо квартира придбана подружжям під час перебування в зареєстрованому шлюбі та є їхнім спільним сумісним майном, то на підставі спільної заяви подружжя нотаріус може видати другому з подружжя свідоцтво про право власності на частку у спільному майні. Цей документ так само встановлює право власності на частку майна і підлягає реєстрації в БТІ.
   У тексті нотаріально посвідчуваної угоди зазначається документ, на підставі якого нотаріус встановив право власності відчужувача на об'єкт нерухомого майна.
   У посвідчувальному написі на договорі нотаріус вказує, що він перевірив належність відчужувачу об'єкта нерухомого майна.
   Окрім правовстановлюючих документів власник нерухомого майна, якщо воно підлягає реєстрації (за винятком земельної ділянки), повинен подати нотаріусу довідку-характеристику, яку видає БТІ. Вона стосується конкретного договору, що укладається. Довідка-характеристика містить інформацію про юридичних та фізичних осіб, зареєстрованих власниками об'єкта нерухомого майна, з посиланням на документи, які підтверджують їхнє право власності, часткову участь кожного співвласника у спільній власності. У довідці-характеристиці наводяться також технічна характеристика нерухомості, розміри жилої та нежилої площі, вартість цього об'єкта за даними інвентаризації. Термін дії довідки-характеристики — три місяці від дня її видачі.
   Наступним обов'язковим документом, що його витребує нотаріус для оформлення договору відчуження нерухомого майна, є довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту щодо цього майна. Відсутність заборони на відчуження чи арешту майна нотаріус перевіряє за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Такі довідки видаються тільки на запит державних або приватних нотаріусів.
   У разі відчуження всього об'єкта нерухомого майна правовстановлюючий документ, довідка-характеристика і довідка про відсутність заборони на відчуження нерухомого майна залишаються у провадженні нотаріуса за конкретним договором.
   Відчуження частини нерухомого майна передбачає певні особливості. При цьому з довідки-характеристики нотаріус одержує відомості про співвласників об'єкта. Ці відомості потрібні нотаріусу для того, щоб відповідно до ст. 114
   ЦК України з'ясувати, хто має право привілеєвої купівлі частки майна у спільній власності. Адже в разі продажу частки у спільній власності сторонній особі інші учасники цієї власності мають привілеєве право у придбанні цієї частки за ціною, за якою вона продається, та на інших рівних з іншими покупцями умовах. Нотаріус повинен переконатися, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (громадян і юридичних осіб) про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частина у спільній власності. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про продаж частки майна може бути заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права привілеєвої купівлі частки майна, що продається. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця від дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу частки майна сторонній особі.
   Згода співвласників не вимагається при посвідченні договорів довічного утримання, дарування, міни частини майна, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів і продажу частки співвласнику чи одному зі співвласників.
   Разом із основними вимогами щодо посвідчення більшості договорів відчуження нерухомого майна (купівлі-продажу, дарування, міни, довічного утримання) кожна угода з наведеного переліку має певні особливості. Так, договір дарування вирізняється тим, що відчужувач не може бути неповнолітньою особою. Договори купівлі-продажу та міни майна повинні містити посилання на грошову суму, в яку оцінюється нерухоме майно та за яку провадиться його відчуження.
   Якщо провадиться відчуження жилого будинку, будівництво якого не завершене, то основним документом при цьому є рішення відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.
   Посвідчення договору довічного утримання так само має певні особливості. Згідно з цим договором відчужувачем може бути лише непрацездатний за віком або за станом здоров'я громадянин. Нотаріус перевіряє цей факт і зазначає про це в тексті договору, а на примірнику, що залишається у справах нотаріуса, вказує реквізити документа, який підтверджує непрацездатність відчужувача. Відчужувачем не може бути неповнолітня особа. Якщо предметом угоди є частка об'єкта нерухомого майна, згода співвласників не вимагається. У тексті договору довічного утримання обов'язково зазначається, що набувач жилого будинку (квартири) зобов'язаний надавати відчужувачу довічно матеріальне забезпечення в натурі у вигляді житла, харчування, догляду та необхідної допомоги, і визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, що встановлюється за згодою сторін. При посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження жилого будинку (квартири) у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.