Договір оренди жилого приміщення

   У цивільному кодексі дається визначення поняття договору найму житла. У той самий час договір найму, відповідно до Житлового кодексу України, породжував не тільки зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й надавав особливі житлові права, що полягали у тому, що наймач мав змогу безстрокове користуватися жилим приміщенням з широким обсягом прав, у тому числі обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо.
   Стаття 47 Конституції України зазначає, що кожна особа, яка проживає в Україні, має право на житло. Держава створює умови для громадян, щоб вони мали змогу взяти житло в оренду. Тобто право на житло забезпечуватиметься державою шляхом стимулювання розвитку приватного житлового фонду. Конституція різко змінює акценти щодо надання житла, що були визначені Житловим кодексом, у бік наближення до цивільно-правових відносин. Але вважаємо, що це помилкова позиція, яка не була остаточно підтримана і розробниками нового проекту Житлового Кодексу.
   Посилання ж у Конституції України на договір оренди зумовило тільки назву цього виду договору в інших нормативних актах, що нині розробляються. Тобто ст. 47 Конституції України дає нову назву договору найму житла, а саме “оренда жилого приміщення”, хоча зміна назви цього договору не змінює його змісту. Предметом як договору оренди, так і договору найму є житло, вони є договорами, за якими одна сторона — орендодавець (наймодавець) — передає житло іншій стороні — орендарю (наймачу) житла. До речі, автори проекту нового Цивільного кодексу між ними поставили знак рівняння, розкриваючи загальне поняття найму (оренди) через дужки. Хоча у главі 58 нового Цивільного Кодексу, що регулює особливості договору найму житла, таке тлумачення вже не застосовується.
   Можливо виникнення нових форм власності в Україні, приватизація, розвиток підприємницької діяльності спричинили необхідність встановлення особливостей у правовому регулюванні договору оренди жилого приміщення, але ці відмінності повинні бути більш чіткими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом і орендою залишається, але це у правовому плані ще не позначено, навіть у проекті Житлового Кодексу.
   Зазначимо, що правове регулювання договорів оренди та найму повинно зберегтися і мати свої відмінності, оскільки:
   по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в державному чи недержавному житлових фондах. Договір оренди жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною угодою двох рівноправних сторін, жодна з яких не може бути зобов’язана укладати цей договір, а договір найму у державному житловому фонді є документ, що визначає обов’язки державних органів, які не мають права відмовити у наданні житла особі, яка відповідає всім вимогам, при яких укладається договір;
   по-друге, правовий режим договору найму регламентується Житловим кодексом, а договір оренди житла поки що не визначений та нормативне не врегульований ані в Цивільному кодексі, ані в проекті Житлового Кодексу. Договір найму чинним законодавством детально регламентований, а це означає, що необхідно паралельно приймати нормативні документи, але вони визначатимуть особливості нормативного регулювання договору оренди і найму;
   по-третє, якщо буквально тлумачити Конституцію, то договір оренди жилого приміщення матимуть право укладати фізичні особи, проте наймачами договору найму можуть бути не будь-які фізичні особи, а тільки громадяни України;
   по-четверте, у державному житловому фонді договір найму по суті є безстроковим. Оскільки наймачі та члени їх сімей можуть бути позбавлені права користування жилим приміщенням у державному житловому фонді тільки на підставі закону та рішення суду, то вони є більш соціальне захищеними. Орендарі ж приватного житлового фонду можуть позбавлятися житла при закінченні договору оренди і виселятися на підставі договору без надання іншого жилого приміщення;
   по-п'яте, відмінність найму державного житлового фонду від оренди житла призводить до того, що за умов договору оренди жиле приміщення надаватиметься особам, без надання всього комплексу житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання жилого приміщення; на обмін жилого приміщення, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми тощо.
   Оренду житла можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним орендареві для проживання у ньому. Відповідно до зазначеного одна сторона — орендодавець — зобов’язується надати іншій стороні — орендарю — жиле приміщення за плату в користування.
   Проектом нового Житлового кодексу передбачено, що у договорі оренди житла повинні визначатися права та обов’язки сторін і членів сім’ї орендаря, включених до договору оренди та умови володіння і користування наданим житлом, строк дії договору, обов’язки з технічного обслуговування і ремонту орендованого житла та санітарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.
   Звичайно в законодавстві мають бути відокремлені договір оренди від договору найму житла. Договір найму — це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), в той же час поняття договору оренди — сплатний договір, який здійснюється з метою отримання прибутку (доходу) (ст. 878 Цивільного Кодексу) на відміну від договору найму який укладається на невизначений строк, тобто житло надається у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача, оренда діє тільки протягом певного строку (ст. 879 проекту Цивільного Кодексу).
   Необхідно закріпити те, що квартири жилих будинків, що перебувають у колективній та державній власності, можуть надаватися громадянам в оренду чи найом, а в будинках або квартирах, що перебувають у приватній власності — в оренду. Піднайом кімнат без дозволу власника житла не допускається.
   Договір найму укладається на підставі ордерів, а оренди — на підставі цивільно-правових договорів. Договір найму укладається на житло у будинках державного та комунального житлового фонду, оренди — тільки у приватному житловому фонді.
   Договір оренди є двосторонній. Сторонами договору оренди житла є орендодавці й орендар (та члени його сім’ї). За проектом Житлового Кодексу орендодавцями є органи місцевого самоврядування, інші власники — юридичні та фізичні особи. Орендарями можуть бути тільки фізичні особи — громадяни України, фізичні особи іноземних держав та особи без громадянства. Щодо відмінностей між договором найму та оренди, то згідно з Цивільним кодексом Російської Федерації (п. 2 ст. 671) сторонами договору оренди житла можуть бути лише юридичні особи, громадяни ж укладають договір найму жилого приміщення. І таке розмежування, на нашу думку, є логічним, і навіть може відіграти позитивну роль при прийнятті нового Житлового Кодексу України.
   Об’єктом договору оренди, за проектом нового Цивільного Кодексу, можуть бути придатні для постійного проживання квартира, будинок, інше ізольоване помешкання, а також одноквартирний будинок (його частина), що належать орендодавцеві на праві власності. Проект нового Цивільного Кодексу визначив, що об’єкт договору — жиле приміщення — за розміром має відповідати вимогам, встановленим житловим законодавством (статті 867, 869 нового проекту Цивільного Кодексу). Тобто проект Цивільного Кодесу не тільки заперечує, а навіть визначає необхідність існування житлового законодавства.
   Істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата; ремонт орендованого майна та умови його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін; а також повинні бути визначені ризик випадкової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, які не суперечать чинному законодавству (статті 867-879 проекту Цивільного Кодексу).
   Договір оренди концесуальний і вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору. Письмова форма для найму житла є обов’язковою (ст. 870 проекту Цивільного Кодексу).
   Надання житла в оренду у житловому фонді не допускається, якщо:
   1) внаслідок вселення орендаря і членів його сім’ї, включених до договору оренди, розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає разом з орендарем, буде меншим від встановленого середнього рівня забезпеченості громадян житлом у даному населеному пункті, крім випадків, коли є письмова згода всіх дорослих членів сім’ї на одержання житла меншого розміру;
   2) в одноквартирний будинок або квартиру, де проживають два або більше наймачів, орендарів, вселяється особа з важкою формою хронічного захворювання, включеного до переліку, що затверджений Міністерством охорони здоров’я.
   Строк у договорі оренди. Передача об’єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.
   Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об’єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.
   Термін договору оренди житла визначається за погодженням сторін. Хоча в проекті нового Цивільного кодексу (ст. 879) зазначено, що він не повинен перебільшувати п’яти років. З такою позицією не можна погодитись, оскільки Конституція надає гарантії щодо забезпечення прав громадян на житло, які не можуть бути обмежені у часі. Тому в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін або на наступні п’ять років (за Цивільного Кодексу) і на таких самих умовах, що були передбачені договором. Вважаємо, що необхідно встановити правило, за яким термін договору найму житла у державному житловому фонді є безстроковим. Це дозволить створити атмосферу впевненості, гарантованості та захищеності прав громадян на житло.
   Нині, за Цивільним кодексом, у разі продовження користування майном після закінчення строку договору, якщо немає заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць. Коли договір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на невизначений строк і кожна із сторін вправі відмовитися від договору в будь-який час, попередивши про це в письмовій формі другу сторону за три місяці.
   Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших однакових умов, на продовження договору оренди на новий термін. Якщо житло переходить у власність іншого наймодавця, орендодавця, для нового власника є обов’язковим укладений попереднім власником договір найму, оренди житла. Договір найму чи оренди житла може бути змінений в односторонньому порядку тільки з підстав, визначених законодавством.
   Права й основні обов’язки орендаря та орендодавця мають визначатися законом та договором. Так, орендар повинен мати право: на переобладнання жилого приміщення; на вселення тимчасових жильців, нових членів сім’ї; на відшкодування понесених витрат у разі поліпшення орендованого жилого приміщення; на одержання жилого приміщення на час капітального ремонту жилого приміщення, в якому він мешкає; на одержання жилого приміщення у зв’язку зі зносом будинку чи переобладнанням його у нежиле приміщення; на надання жилого приміщення меншого розміру замість займаного; на надання жилого приміщення у разі, якщо жилий будинок підлягає знесенню.
   Право орендаря на вселення в житло членів сім’ї та інших осіб передбачено у ст. 42 проекту Житлового Кодексу (статті 875, 873 проекту Цивільного Кодексу).
   Так, вселення в орендоване житло членів сім’ї наймача, орендаря, не включених до договору найму, оренди житла, провадиться за згодою орендодавця та інших повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ним, з внесенням відповідних змін до договору.
   На вселення неповнолітніх дітей у займане батьками житло та включення їх до договору найму, оренди згоди наймодавця, орендодавця, наймача, орендаря та інших повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з наймачем, орендарем, непотрібно. Особи, що вселилися в житло як члени сім’ї наймача, орендаря, набувають однакові з іншими членами сім’ї права на користування житлом, якщо під час вселення між цими особами, наймачем, орендарем та членами його сім’ї, які проживають разом з ним, не було укладено іншої письмової угоди про порядок користування житлом.
   Основними обов’язками орендодавця є надання орендарю жилого приміщення в належному стані, проведення капітального ремонту жилого приміщення тощо.
   Орендодавець зобов’язаний утримувати житло у справному технічному стані, що забезпечує безпечні умови проживання в ньому, а також надавати житлово-комунальні та інші послуги і впорядковувати прибудинкову територію за встановленими нормами.
   У разі несвоєчасного виконання робіт, пов’язаних з утриманням житла, або наданням житлово-комунальних послуг не в повному обсязі орендодавець повинен зменшити розмір плати за користування житлом і комунальні послуги з урахуванням існуючих незручностей і відшкодувати заподіяні орендарю збитки відповідно до договору.
   Орендодавець несе матеріальну відповідальність перед орендарем за невиконання у передбачені строки робіт з утримання житлового будинку та прибудинкової території і надання житлово-комунальних послуг у порядку, передбаченому договором.
   Орендодавець має право на вхід до займаного орендарем житла для огляду елементів жилого будинку та його обладнання, проведення необхідного ремонту після письмового попередження орендаря, а в разі виникнення аварійної ситуації — у порядку, передбаченому житловим законодавством.
   Орендодавець може реконструювати належне йому житло і зобов’язаний здійснювати всі роботи, пов’язані зі знесенням непридатного для проживання будинку, а також може давати згоду орендарю на передачу в суборенду наданого йому в оренду житла.
   За договором оренди орендаря може бути зобов’язано використовувати об’єкт оренди за цільовим призначенням; використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню; вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
   Якщо орендар, незважаючи на письмове попередження орендодавця (уповноваженої ним особи), використовує орендоване майно не за призначенням і з порушенням умов договору, орендодавець має право вимагати в судовому порядку розірвання договору оренди житла і відшкодування заподіяних йому збитків. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, на вимогу однієї із сторін він може бути змінений у разі зміни цін і тарифів. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин погіршився стан об’єкта оренди.
   Обов’язки та права членів сім’ї орендаря:
   Сім’я орендаря — це особа чи особи, які проживають разом, пов’язані родинними, шлюбними або іншими зв’язками і ведуть спільний бюджет.
   Члени сім’ї орендаря, включені до договору оренди, які проживають разом з ним, мають такі самі права й обов’язки, як і орендар. Повнолітні члени сім’ї наймача, орендаря несуть однакову з наймачем, орендарем відповідальність за зобов’язаннями договору оренди житла.
   Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об’єкта оренди несе власник, якщо інше не встановлено договором.
   Розірвання та припинення договору оренди. Одностороння відмова від договору оренди не допускається. Орендар житла має право розірвати договір у будь-який час з письмовим попередженням. На вимогу орендодавця договір оренди може бути розірваний тільки у судовому порядку і тільки у випадках, передбачених законом.
   Договір оренди розривається в разі загибелі об’єкта оренди; невнесення орендної плати протягом певного часу, встановленого договором; руйнування, псування житла, а також у разі його аварійного стану; в інших випадках.
   Дія договору оренди може бути припинена:
   1) за згодою сторін і повнолітніх членів сім’ї наймача, орендаря, включених до договору оренди житла;
   2) після закінчення строку дії договору оренди, якщо його було укладено на певний період, у разі, якщо від орендаря не надійшло письмового звернення щодо продовження цього строку на попередження орендодавця;
   3) у разі приватизації наймачем займаного житла чи придбання орендарем у власність іншого житла. Припинення дії договору оренди житла здійснюється за письмовою заявою орендаря і повнолітніх членів його сім’ї;
   4) у разі смерті одинокого орендаря.
   На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов’язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
   У разі розірвання договору оренди чи припинення через закінчення строку його дії, відмови від його продовження чи за згодою сторін, орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві житло на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого житла або його пошкодження, він повинен відшкодовувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або пошкодження житла сталися не з його вини.
   Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого житла, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені без заподіяння йому шкоди.
   Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого житла, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов’язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди.
   Вартість поліпшень орендованого житла, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.